自从2024年12月的楼市数据出来之后，预测房价要上涨的声音是越来越多。群里也有很多人问，说最近看到很多预测房价上涨的文章，分析的感觉很有道理，问到底该是如何？其他的我们可以不相信，但是一定要相信房地产开发商对于整个楼市的判断，而开发商对于楼市的判断又可以从数据上看出来，所以请看数据。
如果说销售数据是对楼市现有行情的判断，那开发商的投资数据则是对楼市未来的预测。根据数据统计，2024年全年全国房地产开发商总投资额为100280亿元，比2023年下降10.6%，比2021年最高值下降32.1%。如果房价要涨，开发商肯定是第一个知道的，投资和开发量绝对不会是这个数据。
目前房地产销售端仍面临的一个巨大压力就是库存量大。根据克而瑞的数据统计，目前整个房地产行业库存匡算规模超120亿平方米，而整个2024年商品住宅的交易量仅为8亿平方米，进入阶段性低位水平。
我们可以对长期的房地产市场做一个简单的估算，即便届时城镇化率达到70%，人均拥有的住房面积达到50平方米，存量房面积将达到480亿平方米。按房屋的最长设计使用年限70年计算，每年的更替需求大概在7亿平方米左右，相较于现如今8亿平方米每年的交易量也是较低水平了。
但是还要注意的是我们在估算的时候并没有将人口的减少考虑进去，如果计算进去水平还会更低，可见库存风险仍将是中短期内面临的主要挑战，而降库存稳市场将是一个长期的过程。
还是那句话，春江水暖鸭先知，论对房地产市场的嗅觉，没有人能比开发商更灵敏了。当房企开始加大投资，大规模拿地，工地又开始热火朝天的时候，就是楼市又开始火爆起来的时候。
