2024年的楼市可以用三个"最"来概括：投资"最"、低库存"最"、高销售"最"惨。这一年房地产行业进入了"价值回归"的阶段，供需失衡进一步加剧。2024年房地产开发投资同比下降10.6%，创下历史新低。这项数据看起来不太乐观，但是也有另外的说法，那就是2025开年房企拿地相当积极。
所以你问2024年的房地产投资数据还算数吗？从理智上来说是算的，但从情感上来说，从去年9月的楼市冰点刮起来的一股热风尚未停歇，真金白银的投资不能作假。房企2024年明哲保身，2025抓核心地块，说明一个问题，那就是宁愿按兵不动，也不愿在市场前景不明朗时冒进，这时候只拿能稳赚的项目就成了房地产行业的共识。
从新房销售数据来看，2024年新建商品房销售面积9.74亿m2，同比下降12.9%；销售额9.68万亿元，同比下降17.1%，这是近年来新房表现的最低水平之一。毕竟2024年新房有大半年的时间还受到指导价的约束，不敢彻底自由定价。即使这样跟2021年的高峰期相比，销售面积和销售额也是近乎腰斩。
那库存的表现呢？统计数据显示商品房待售面积同比增长10.6%，住宅库存增长16.2%，住宅库存从6.8亿m2涨到7.5亿m2，去化周期一再延长。
有人会说房价不是在止跌回升吗？别被短期现象迷惑了，9月出台的楼市新政确实给市场打了一针强心剂。从那时到12月，70个大中城市中有23城的新房价格环比上涨，创下18个月新高。但这种上涨能持续吗？未必，因为刺激出来的成交始终不稳。
年底时政策效应已经明显减弱，市场热度再次降温，而且房价止跌的城市主要集中在一线和强二线，如北上深、成都、厦门等，广州和三四线城市仍在下跌，70个城市中只有1/3的价格环比上涨。所以未来楼市将加速分化，核心城市的核心区域依然是最后的门面，远郊新城和同质化楼盘还是逃不掉以价换量的预期。
政策2024年可谓放水放到头秃，降准、降息3000亿再贷款支持收储等等。但需求端似乎有点萎靡，反应冷淡，缺乏情绪。就拿9月的3000亿再贷款来说，到2024年底这笔钱才用了162亿。
市场对政策工具的迷信程度越来越低，观望情绪浓到化不开。究其原因主要是居民杠杆率的问题，贷款的积极性不是放水能解决的，大家更关心的是明年的薪资水平和年终奖厚度，毕竟再怎么便宜也是贷款要多还钱的。
在经济下行压力下居民收入预期不乐观，想凭借短期政策刺激来重振购买力无异于痴人说梦。展望2025年存量房市场将成为主力军，随着二手房交易量超过新房，房地产行业已经告别增量时代进入存量竞争阶段，卖不出去的楼盘再过多久依然不会有人感兴趣，大概率只能转成租赁。
因为在库存压力下普通人买房的可选性越来越高，不急于做决定，回不到卖方市场，房地产商就永远不要想着赚钱了。当然这波调整实际上是在修复前几年盲目扩张留下的烂摊子，所以2025年的楼市是价值回归而不是抄底的机会。即便市场能稳住也只是回归到它应有的价值水平，而不是新一轮暴涨的起点。
尤其对普通购房者而言买到的很可能是库存过剩、同质化严重的房子，升值空间十分有限。
总结一下，2024年楼市交出了一份远低于预期的成绩单，短期政策虽带来小阳春，但难掩市场信心不足的本质。随着2025年房地产市场全面进入存量时代，市场将呈现明显的结构性分化，一二线核心区域有望率先企稳，而普通房源仍将承压。对购房者而言市场重心在于稳价，而不是期待普涨。与其抱有不切实际的幻想，不如多关注城市的发展前景和自身的收入稳定性。
