房价还要再跌10%？

日前瑞银发布了2024年内地房企的盈利预估和对2025年楼市的预测。瑞银预测2024年内地房企盈利同比下跌27%，跌幅较2024年上半年的22%进一步加深。考虑到去年12月中旬起地产销售放缓，政策影响减弱，加上2025年财报期之前盈利或被降级，瑞银预测2025年楼价将再下跌10%，内地房企的入账利润仍未见底。

国家统计数据：2023年新建商品房销售面积111761.62万平米，销售额116660.90亿元。以此推算2023年商品住宅销售单价10438.37元/平米；2024年新建商品房销售面积97385.01万平米，销售额96750.33亿元。以此推算2023年商品房销售单价9934.83元/平米；2024年新建商品房销售单价同比下跌4.82%；2023年新建商品住宅销售面积94818.89万平米，销售额103013.19亿元。以此推算2023年商品住宅销售单价10864.2元/平米；2024年新建商品住宅销售面积81449.62万平米，销售额84864.09亿元。以此推算2023年商品住宅销售单价10419.2元/平米；2024年新建商品住宅销售单价同比下跌4.09%。

如果按照瑞银2025年楼价再下跌10%，2025年商品房销售价格将跌至8940元/平米上下，这个价格介于2017-2018年水平；商品住宅的销售价格将跌至9380元/平米附近，这个价格介于2018-2019年度水平。如此2025年楼市的销量堪忧！所以瑞银的研报看看就好别太当真。

广发证券报告根据Wind及公司违约公告，房企集中违约时期为21-22年，房企出险高峰期已过，但评级机构年内多次下调重点房企评级，中海、宏洋、越秀、金茂、龙湖、万科等均遭到下调，行业信用持续低位。2024年房地产行业企业融资1.95万亿元，同比下降10.8%连续16个季度下滑。24年三季度末房地产行业总负债17.0万亿人民币，同比持平；24年行业开发贷、信托信用债、海外债融资占比76%、0%、22%、1%，信托及海外债融资渠道基本关闭。

2025年是房企偿债的高峰期，三季度是重点房企债务到期规模高点。2025-2026年年均偿债规模在两百亿以上的房企有4家：保利到期规模为332亿元，首开268亿元，万科243亿元，金茂216亿元。季度偿债高峰规模相当于24年季均销售规模的0.24倍(保利)、0.96倍(首开)、0.16倍(万科)、0.65倍(金茂)，债务是刚性的。

如果熬过去2025房企的偿债高峰期过去，房企们就可以轻装上阵了，那么楼市的止跌回稳就真的来了。