躺平收租的美好愿景或许正逐渐成为房东们难以企及的奢望。近期各大城市房租持续下跌，这一趋势无疑是所有房东都不愿面对的楼市真相。中指研究院数据显示2024年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，且跌幅较2023年扩大了2.95个百分点，进入2024年房租跌幅进一步加深。
从城市级别来看，一线城市住宅平均租金累计下跌2.82%。要知道2023年一线城市住宅租金还保持着1.32%的涨幅，而到了2024年却由涨转跌。二线城市平均租金累计下跌3.56%，跌幅较2023年扩大3.3个百分点。三四线代表城市平均租金累计下跌2.82%，跌幅较2023年扩大1.5个百分点。
可见无论是整体重点50城的房租，还是按城市级别划分，一二三四线城市的租金均在下降，且跌幅呈扩大趋势。实际上房租下降所带来的影响远比房价下降更为深远。房租堪称"穷人数据"，其主要影响因素便是当地居民收入。如今房租连年下跌，这背后折射出的是居民收入预期出现问题，许多人可能面临降薪裁员的困境。
仅以房地产行业为例，据不完全统计2024年上半年就有500家企业宣布裁员。房地产行业的本质或者说房价背后的逻辑其实是债务的转移，只要居民愿意承接债务加杠杆，房价便有可能上涨。但当下收入预期不佳，居民即便有心加杠杆也往往力不从心。因此在房地产行业下行周期中，租金下降所反映出的问题远比房价下跌更为严重。
如今越来越多的人开始重视租金问题，尤其是租金回报率，这与以往房地产上行周期时大不相同。在资产上涨阶段，人们往往更看重房价上涨带来的财富效应，即便收益率较低也能接受。然而现在房价不仅不再上涨，多数城市还处于下跌状态。若此时租金再下降就意味着房产的盈利能力严重不足，甚至部分房产已沦为负资产。
当然房租整体下跌是多种因素共同作用的结果。
·一方面目前各大城市二手房挂牌量处于高位，大量房子难以售出导致不少房产由售转租，租赁市场供应量大幅增加，房租自然随之下降。
·另一方面人口因素也不容忽视。近年来各大城市人口净增长量持续放缓，例如2023年人口净增长排名第一的合肥净流入量为21.9万人，看似不少但与前几年相比却相差甚远。像2018年人口净增长第一的深圳人口增长了49.83万人，人口流入的大量减少必然导致租房需求下降，进而影响租金。
此外各大城市保障房数量明显增加，进一步扩充了租赁市场的供给端，而且保障房租金普遍低于普通商品住宅。以上海为例新建的保障性租赁住房中有61%位于中心城区，且租金相比普通住宅便宜1000-2000元，这使得商品住宅在租赁市场中竞争力大减。
当下不少人宣传部分房产租金回报率上升，买房比租房更划算以此鼓励购房。诚然租金回报率是衡量房价是否合理的重要指标，但这一指标有个重要前提即房价必须相对稳定。倘若今年房价跌幅达四五万而租金收益仅有2万，那显然难以通过投资房产获利。
