滨江区长河板块的晓月映翠交付不到一个月,据说产证还没办出来,就已经成交了六七套二手房,能卖到6-7万/㎡,被称作板块现阶段改善天花板。
但要论板块卖的最好的小区,还要看保利·天汇。
根据小鸡选房数据显示,保利天汇近3个月成交了32套二手房,平均3天卖1套。
和成交量成反比的是房价,小区成交均价只有5万/㎡,属于以价换量的典型。
当年保利天汇的新房限价就要51500元/㎡,结果交付不到2年房价就高开低走。
要知道这可是滨江区的“大厂房”,周边拥有众多高新企业,西北方向就是阿里、网易和大华等大厂园区,高净值人群扎堆。
结果从微微盈利到勉强保本再到破发,让人直呼看不懂。
2021年9月,保利·天汇作为现房销售项目,首开一次性加推了1048套房源,吸引了3937组家庭登记摇号,中签率26.62%,也算是个小红盘。
小区楼下就是地铁5号线聚才路站,走地下车库就能直达地铁站,还有时光里商业街区,生活配套齐全,生活便利。
有需求,有配套,有产业,房价按理说不应该越卖越低,其实问题出在小区的户型上。
保利天汇户型面积段98-139㎡,其中98㎡和123㎡户型占比高达8成,这就意味着,看上保利天汇的买家预算主要集中在500-800万之间,属于刚改客群,而晓月映翠卖的最好的则是174㎡的大户型。
发现问题了没?
保利天汇98㎡的小户型能卖500万,是因为买家的预算只有500万,而晓月映翠174㎡的大户型能卖上1000万,是因为房子就这么大。
从这个角度来看,板块三个次新小区若以地段排序,大概就是保利天汇>晓月映翠>中海云宸;若以产品力排序,大概是晓月映翠>保利天汇>中海云宸。
保利天汇在这一轮中占据总价低、区位优越、产品力等优势,再加上还有中海云宸垫底,成交量瞬间就上来了,这也是保利天汇成交量可观的主要原因。
当然,板块几个次新小区的排序,等到同板块的平晖府交付后估计会重新洗牌。
按照户型越大房价越高的逻辑,只要平晖府的产品力在线,就算地段一般,凭借起步178㎡、最大249㎡的户型面积段,也必将俘获一大批滨江大厂、企业高管的芳心。
不过天汇凭借地铁TOD的基本盘优势,不管板块新增多少竞争对手都不虚,地铁+商业的组合足够打动大厂和上市公司的普通职员。
甚至可以说,保利天汇是长河一带刚改次新房的基准线,至于中海云宸大概率仍会垫底。
不过从目前来看,小区房价仍不容乐观,主要还是潜在买家的预算有限,而且未来天汇的竞争对手可不止板块内的次新房,还有外溢板块一众商品房的背刺:
西侧的浦沿一众商品房的产品力更佳,改善氛围更浓厚;
东侧的湘北限价只有3万/㎡出头,上百万的价差也会吸引部分买家外溢,这些都可能来抢夺原本属于天汇的隐性买家,仅凭TOD上盖很难守住上万元的价差。
那么就还有另一种可能,天汇破发不是因为产品不好,地段不行,而是当年51500元/㎡的限价太高了。
你怎么看?
我是秦始皇,你们信吗?
缅北的师傅快去抢购,迟了就执输了
大家快去买啊,买到就是赚到[得瑟]
7月份数据:一线及二线城市二手住宅价格环比跌幅扩大,分别下跌0.80%、0.78%;三四线代表城市二手住宅价格环比跌幅收窄至0.67%。新建住宅方面,一线城市新房价格环比上涨0.35%,二线城市新房价格环比上涨0.04%,三四线代表城市房价环比微涨0.01%。