内房企赴港上市陷入“冰冻期”已近一年，自去年7月三巽集团登陆港股后，再未有中资房企上市成功。

原因不难理解，当下中国房地产行业处于调整节点，港交所对内房企的IPO审批趋向严格，然而嘉创房地产却迎难而上，向港交所递交上市申请材料。

楼市资本论了解到，这家分拆自港交所上市公司香港嘉利国际控股有限公司（HK:01050），名不见经转的迷你房企，仅有土储20.38万平米，其中含可售物业15.87万平米及开发中物业4.5万平米，且并无用于未来开发的土储。对比易居发布的2021年末中国房地产企业百强看，还不足第一名碧桂园20993万平米的1／1000和最末名君一控股454.6万平米的5%。

特别是规模捉襟见肘的同时，其实控人港商何焯辉今年已76岁高龄，满头银发令人心酸。

在楼市资本论看来，过度集中的地域依赖、仅有2个项目、停滞不前的销售规模等，对何焯辉及嘉利国际而言，想通过房地产公司再度敲开资本市场的大门，实在有些艰难。

【一】从香港到东莞的发展史

故事还要从嘉利国际，及其创始人何焯辉说起。

楼市资本论深入了解到，1946年，何焯辉出生于澳门一户小作坊生产家庭，家境贫寒。按照中国传统命理学来说，属狗之人做事踏实努力，但有时过于固执、保守谨慎，这也在何焯辉的创业历程中得以印证。

何焯辉12岁时，全家搬到了香港，而当时小学四年级的何焯辉也因此辍学，开始了工模学徒的生活。16岁那年，何焯辉靠着打工的积蓄开起自己的小厂，可惜以失败告终。

之后又与他人合作办厂生产收音机，依然因亏损走向倒闭，创业失败的何焯辉还被别人说是“牛佬”，“ 系食草嘅，没鬼用。”

不过，正所谓事业失意，情场得意，1968年，何焯辉与何宝珠结婚，其之后的事业发展，也开始有了何宝珠的强力支援。

左：何宝珠，右：何焯辉

上世纪80年代，录像带大行其道，何焯辉敏锐感知到了市场机遇，和夫人何宝珠在1980年创立嘉利国际，专注提供录像带的外壳生产，使这家只有数十名员工的香港小型企业站稳脚跟。

1985年，何焯辉设立了嘉利国际在东莞的第一个工厂——雁田嘉辉塑胶五金厂，凭着改革开放的机遇，和大陆的劳动力资源红利，嘉利国际迅速发展壮大。1996年，嘉利国际在香港顺利上市。

随着公司发展壮大，何焯辉还先后获得了加拿大管理学院荣誉院士、美国林肯大学荣誉管理博士，还被聘为四川成都电子科技大学兼职教授。

楼市资本论了解到，尽管何焯辉已是古稀之年，但依然活跃在公司经营中。不过随着何焯辉年岁渐长，公司接班也逐步提上了日程。

【二】子女接班，转型不顺

楼市资本论了解到，何焯辉与何宝珠育有一子一女，此次嘉创房地产IPO二者都没有持股。不过儿子何伟汗作为首选接班人，担任嘉创房地产执行董事，负责公司的整体企业策略及规划、业务发展及企业关系职能。

今年32岁的何伟汗，毕业于英国约克大学，获得经济学理学荣誉学士学位，随后又在英国阿斯顿大学，获得投资分析理学硕士学位。

何伟汗

本科毕业后，22岁的何伟汗就进入嘉利国际，从总经理助理开启接班之路。经过5年的历练，2017年何伟汗成为集团财会部主管，2019年至今更是成为公司主席行政助理，一直以来嘉利国际的房地产发展项目也是由何伟汗负责。

何焯辉女儿何蔓娆自小接触美术，大学主修的也是设计专业，20岁开始她的设计职业之路，而她的工作则与嘉利国际的多元化发展深深交织在一起。

何蔓娆

楼市资本论了解到，因内地工厂生意难做，2005年开始，嘉利国际陆续拓展多元化业务。2005年，嘉利国际旗下的汇聚国内婚纱影楼的婚庆主题景区——东莞龙凤山庄开始对外营业，不过因位置偏僻，该景区游览人数一直不高。

2012年，在何蔓娆的主导下，嘉利国际将满屋世界卡通IP引入国内，打造出满屋世界主题乐园，还打造出满屋世界主题餐厅、酒店等。

东莞满屋世界主题乐园

2019年、2020年，满屋世界还在东莞先后开设了两家，名叫乐满纷的室内儿童乐园。但从大众点评来看，这两家店评分不高，都在3分左右，并且其中有多条差评显示，儿童在其中玩乐时存在安全隐患，并且店家各种推脱拒绝处理。

可惜满屋世界品牌发展一直不成熟，盈利能力较弱，2018年前该板块作为消费者及服务业并入嘉利国际年报，可惜常年亏损。

以2018上半年为例，期间嘉利国际录得总经营利润1.02亿港元，其中消费者及服务业业务亏损为1565.9万港元，占比达到15%左右，拖累公司总体盈利水平。直到2018年1月，嘉利国际以5100万港元代价剥离该板块业务。

在楼市资本论看来，嘉利国际试图多元化的原因不难理解，其作为电脑及服务器外壳生产商，发展壮大主要依靠曾经的“世界工厂”东莞的劳动力优势，但如今东莞地价和劳动力成本上升，直接影响到嘉利国际。

不管是从其剥离的消费者及服务业务，还是寄予上市厚望的房地产业务来看，嘉利国际的转型之路并不好走。

【三】小到极致的规模成上市桎肘

根据招股书，嘉创房地产是一家精品住宅物业发展商，主要从事在大湾区内迅速发展的住宅市场开发及销售住宅物业。

但作为刚从母公司剥离出的地产业务，规模正成为嘉创房地产IPO的一大绊脚石。

一方面，嘉利国际长期扎根东莞发展，使得嘉创房地产难以走出广东。招股书显示，目前嘉创房地产仅有两个项目，一个是位于东莞的嘉辉豪庭，一个是位于惠州市的罗浮公馆。

在楼市资本论看来，对广东尤其是东莞市的深度依赖，使得房企受单一区域波动影响过大，为嘉创房地产的成长性埋下隐忧。

自去年以来东莞房地产市场持续遇冷，尤其是今年一季度东莞住宅成交下滑66%，处于近十年新低，惠州房地产关于开发商降价出货、割肉回款的“内卷”消息也不绝于耳。这两个地区楼盘开发量都不小，流动性较差，房企资金链普遍偏紧。

因此，深耕该区域的嘉创房地产，作为超迷你房企，难免令投资者担心抵御行业风险能力偏弱。

另一方面，不管是从销售还是土储看，嘉创地产的业绩表现并无优势。

楼市资本论注意到，尽管嘉创房地产的营收，从截至3月31日的2019年度的3.62亿元，上升至2021年度的5.91亿元，但令人担心的是嘉创房地产除了有6.8亿元应收账款，目前还有高达9.4亿元的存货，或从侧面证明其销售不佳。

此外，目前嘉创房地产仅有20.38万平米土储，其中还包括15.87万平的可出售面积，难以满足长期开发，在投资者眼中不具备竞争优势。

在楼市资本论看来，对于嘉创房地产来说，通过上市筹资来做这样小的地产业务，实在是难以说服交易所审核高层。

而且，目前房地产企业不断爆雷，交易所的监管与审核机制也愈加严苛。即便成功上市，面对避险情绪较重的投资者，也不一定能够如预期般认购。

对于何焯辉和二代何伟汗来说，要想成功转型，或还需将更多精力倾注在主业发展上。