都在等一线城市全面放开楼市限购的消息，没想到土地市场率先爆出大新闻。

近日，丽水市房地产市场平稳健康发展领导小组印发《进一步优化房地产市场调控措施》，措施包括：

购房补贴延续至2024年底、推进以旧换新、推出低容积率地块、允许建单幢低层住宅等措施。

其中，关键一条是：“适当放宽容积率限制，符合相关情形下允许建设单幢低层住宅，低层建筑非沿街部分可以采用高度不大于2米的实体围墙”。

随后，碧湖新城16亩低密地块亮相，共A、B、C三个区块，由6宗小宅地组成，容积率0.7-0.8。其中，A地块又拆分成4个小地块，A-1地块865m²，A-2地块818m²，A-3地块989m²，A-4地块982m²，预计房屋幢数均是1幢。

01

这个新闻有几个关键点：

1、超低的容积率，只有0.7-0.8。

这意味着，这些土地基本上属于别墅用地。

2、土地拆分成小块来卖，每块800平米-1000平米。

起拍价是200万-300万/亩。

算下来，这些小地块，单独起拍，每块地300万-450万。

这意味着，拿地的成本急剧下降，拿地不局限于开发商，一个普通的中产家庭就有实力拿地了。

3、取消拿地限制。

在土地购买方式上，可以单个业主独立购买土地并进行建设，也可以多个业主联合，共同竞买一块土地并进行建设。

拿地不再设置条件，个人，多个个人，也都有资格拿地。

4、别墅建好后，每栋房屋都有证，可以在二手市场上出售。

在建设完成后，多个业主可以分别认领房屋，办理各自的产权证，每套房子产权独立，归属于不同的业主。

无论何种购买方式，后续均支持通过二手房销售转让方式出售给他人。

这种玩法国外很普遍，但是在国内真是太新颖了。

02

这有几个影响：

1、别墅DIY时代到来。

别墅DIY，其实早就有，只不过针对的都是巨富阶层。

有的开发商在拿地之前，会跟一些巨富们沟通，说要拿一块地，都是筛选后的家庭，大家的身份和社会地位都差不多，你要不要参加。

你要是参加的话，我让设计师给你设计几套方案，你看看喜欢哪个，选中个，我们就根据你的喜好建。

所以，很多巨富阶层对自己的别墅究竟有多大面积，其实没有概念，因为不是标准化的东西。

以前，只有巨富阶层，受到开发商的邀请，才能享受这种待遇。

现在，几个中产家庭商议一下，就能实现别墅DIY。

当然，跟农村自建房的区别是，它有证，可以卖。

2、土地零售时代到来。

以前为啥只有巨富阶层有这种待遇？

因为拿土地的成本太大了，各种限制也太多了，要么开发商没实力拿到土地，要么开发商没实力把超级富豪们聚到一起。

以前我国的土地市场，还是属于批发市场，拿地的基本上都是各大开发商，普通企业要想拿地给员工建宿舍，也得先成立房地产公司，还得有各种资质等等。

针对开发商拿地，我们也出台了很多严格的政策，比如拿地资金必须是开发商自有资金，不能是银行贷款等等。

现在好了，啥都不要了，个人都能买土地了。

03

为啥会出现这种情况？

1、土地财政，想戒太难了。

之前有人预测开发商转型不可能成功，理由是，他们干的活太简单了，而且都是暴利。

只要搞定了某些部门，搞定了土地，搞定了银行，剩下的就是等着收钱了。

想转型搞制造业？不可能成功，他们都没有精细的管理能力，没有研发能力等等。

产业发展也一样，搞房地产来钱太快，效果也很高，面子上也很风光，马路很宽敞，到处都是标志性建筑。

但是，搞制造业等技术含量高的产业太难了，一点一点的抠，还不挣钱。

看了一圈，最后还是得靠土地财政。

2、土地市场，左手倒右手的游戏玩不下去了。

自从房地产市场挨锤之后，民营开发商基本上就不拿地了，他们都是忙着处理自己的债务。

毕竟，拿地是未来发展，可以先等等，但是债务关乎当下生死。

民营房企不拿地，但是土地财政又戒不了，咋办？要求国企发挥作用。

所以，这两年，拿地的基本上都是地方融资平台，以及央国企。

大家看一下，某地又拍出地王的新闻，基本上都是几个国企在玩儿。

问题是什么呢？

国企拿土地，就是左手倒右手的游戏，把国企的钱补贴给地方财政。

而且这根本不是市场的玩法，国企拿了地之后，盖了房，也卖不出去。

国企高额拿地，银行贷款，房子卖不出去，自然也会出现债务问题。

远洋地产不就爆雷了么。

所以，通过土地这个媒介，国企资金倒给地方，这个左右倒右手的游戏也玩不下去了。

3、巨富不接盘，还有中产呐。

但是这个游戏还得继续玩啊，怎么办？只能再想办法了。

土地，之前都是大块大块的卖，一块都好几个亿，拿地的也都是开发商，只有个别有钱的个人拿地。

现在大家都没钱了，为啥不能把土地拆成小块卖呢？可以啊。

以前，我们买烟，有钱的时候，可以整包整包的买；没钱的时候呢？可以一根一根的买。

所以，土地也可以，一小块一小块的卖。

巨富阶层不接盘房地产了，还有中产阶层嘛。

一小块土地，正好盖一套大别墅，庞大的中产阶层，总会有人接盘的。

孙宏斌不拿地了，王健林不拿地了，但是在办公室的小王、小李还可以去拿地嘛。

04

可以预计的是什么？

1、土地市场，零售时代是大趋势。

2、小型开发商可能会再次繁荣。

3、先吃螃蟹的人有风险，政策不确定性太大。

如果某地有了压力，那么你就有可能拿了地，盖不了房，或者盖了房，拿不到证等等。

关于卖地，办法总比困难多。关于困难，你不知道从哪里就出现了。

来源：经济学博士