2024三大闹心事：裁员、地摊、物业。

以往我每次写物业相关的文，都会有一堆老铁出来愤愤不平：

有说物业只收钱不办事，花钱请人来让自己受气，应该取缔；有说物业公司还是要有，但天价物业费配低水平服务，无法无天了......

就在近期，南宁有一个小区经历了物业公司跑路这样的奇葩事。

物业撤离，电梯停运

「无人管」小区太糟心

事情的起因是金科博翠天宸业主前阵子跟我吐槽，说他们的物业跑路了。

很多老铁应该知道，自从房企暴雷后，金科博翠天宸成了南宁榜上有名的交房困难户。随着保交楼政策启动，直到去年才完成全部交付。

对金科博翠天宸业主来说，好不容易收了房子，本以为一切都过去了，没想到才一年多，又等来了物业跑路，真是欲哭无泪。

金科博翠天宸的物业公司已在本月15号正式撤离，只丢下了一个烂摊子，和一个等待交接的留守物业工作人员。

为啥要跑？

原因是原物业公司入不敷出，9月在小区发布了撤场通知，打算11月30日走人，但由于新物业招标流程进行不顺利，迟迟等不到新物业公司交接，在辖区居委会出面调解下，才延期了半个月。

小区没了物业公司后，保安室没有保安值守不说，垃圾也无人清运，最重要的是电梯还停运了，每天上下楼都成了问题，业主们得像「原始人」一样爬楼回家。

有个家在25楼的业主表示连续爬了几天楼，腿都快爬折了。

没有物业电梯能不能业主自己管？

原物业工作人员表示电梯需要特种设备资质人员维保，必须由物业服务企业接管，个人无法进行电梯维保。新物业公司再不到位，小区公共用电无人代收电费，很快也会断电。

新物业公司入场为何困难重重？

小区没有成立业委会，没法自行聘请物业公司，只能按《广西壮族自治区物业管理条例》规定，经20%以上业主申请，由居委会在街道办或乡镇人民政府的监督下，从应急物业服务人备选库中随机抽选一家物业服务人提供应急服务。

在灵龟社区居委会的沟通协调下，启动了临时物业抽选程序。

抽选过程也不顺利，有些业主希望直接聘请心仪的物业公司；有些业主不信任物业公司......拒绝签字。最后居委会终于拿到了20%的业主申请书，选定了接手的新物业公司。

12月20日，新物业公司安排了工程人员进场，电梯恢复了运行。

我去到现场了解到，目前金科博翠天宸小区已由应急物业公司接管。但应急物业服务期结束后，若要聘用长期物业，还得成立业委会。

不得不说，金科博翠天宸业主算得上史上最惨苦主。不仅经历了开发商暴雷，房子延期交付，还得经历物业跑路爬楼回家，没过上几天舒心日子。

房子交付后续问题不断

如何解决难题？

金科博翠天宸小区只是一个典型的案例。

房企暴雷，房子停工烂尾，被迫延期交付，好不容易终于收了房，没想到后期面临的问题更多，一点不让人省心。精装粗制滥造无人整改，停车场收尾工作不到位，物业公司不作为也是其一。

例如大唐天悦小区公共管道发生堵塞，物业公司并没有按照物业操作手册，给小区公共管道定期清理，楼栋污水还倒灌业主家中。对此物业称是开发商责任，开发商说已经移交物业与他们无关。双方互相踢皮球。

此外，该小区入住2年以来，停车场一直没有达到交付标准，物业公司却拦车强制收费。

五象澜庭府小区地下停车场停电，因施工方工人讨薪把地下室照明电路拆除，物业公司却表示自己管不了，截至目前为止都未恢复供电。

还有一些物业对业主强行停电停水，更甚的有小区物业剪断多户业主电线，简直人神共愤。

目前很多新小区采用的物业公司都是与原建设方（开放商）签订服务协议的公司，某些开发商暴雷后，这些前期服务物业公司也开启了摆烂状态。

物业公司不作为，物业和业主矛盾多......遇到这些糟心的问题要咋办？

成立业委会。

业主委员会对小区物业公司的选聘、解聘、续聘有决定权，还可以决定物业自管还是它管，同时还能维护业主在物业管理活动中的合法权益。

对现有物业公司不满？咱就直接把他开了。

成立物管会。

没有业委会的小区，也可以先成立物管会。

物管会由街道办事处或者乡镇人民政府组建，社区（村）「两委」、社区工作人员和业主三方组成，物管会具有权威性，推动小区业委会的成立，并对物业公司的服务和收费起到监管作用。

有物管会的监管，物业公司很难再作威作福。

物业费收费标准

到底谁说了算？

接下来，咱来聊聊物业费。

几块钱的物业费乍看不多，但真正算起来并不少。对每个家庭来说都是一笔不小开支。

以一个刚需小区为例，按每月2.5元/平方米来算，100平的房子每个月就是250，一年一户的费用约接近3000元。很多房子并未实际居住的业主，服务没有享受到，钱却一分不能少交。

物业费凭啥收那么贵？收费标准是啥？相信很多老铁都一知半解。

2018年广西住建厅发布的《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》明确了以下规定：

南宁住宅物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的是：保障性住房，房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业（业主大会成立之前）管理服务收费以及住宅小区停车收费。

实行市场调节价的是：成立业委会后的小区。

简单来说，就是如果你的小区是新建住宅小区，没有业委会，属于前期物业管理服务，由建设方（开发商）与物业公司按照政府指导价来制定物业收费标准，同时约定服务范围和内容。

如果你的小区成立了业委会，业委会可以自行聘用物业公司，并与物业公司自行协商定价标准。

那么政府指导价的标准又是多少？

2022年3月南宁发改委《南宁市住宅前期物业服务收费方案》（征求意见稿）拟规定，住宅物业服务费政府指导价共分为五个等级定价，一级基准价最高，为2.30元/平方米·月；五级基准价最低，为0.7元/平方米·月。可上下浮动10%。

老铁们应该深有体会，近10年来南宁物业费简直经历了一次「大飞跃」。

10年前的小区大多是1.5元/平方米·月，封顶也就1.65元/平方米·月。2015年后物业费一路狂飙大部分超过（含）2.5元/平方米·月。如今破3的楼盘不在少数，高端盘达到了8元左右。

但物业公司的服务水平却跟不上一路飞涨的物业费。物业收费不透明，服务质量不达标等乱象层出不穷。

友仔现在住的小区物业费为2.5元/平方米·月，与他之前住的物业费为2元/平方米·月的小区相比，服务水平非但没有提高，反而经常出现一些低级失误，例如维修不及时，出入口标识不健全等。

很多老铁反应，同品质小区，物业公司服务水平差不多，收的物业费却大相径庭。有些物业公司号称全国排前，提供的服务质量跟普通物业公司没两样。

难道这样的乱象没人管吗？

近年，南宁相关部门也出台了一系列举措加大管理力度。

今年8月1日南宁施行《南宁市物业服务企业信用信息管理办法（试行）》，按照物业服务企业信用信息得分，分为四个等级并提出奖惩措施，将信用分为AAA（优秀）、AA（良好）、A（合格）、B（不合格）四个等级。

评为AAA级的物业公司实施公示推介、评优评先等激励措施；评为B级的物业公司，实施重点监管、取消物业服务行业评优评先资格等惩戒措施。

同时对物业公司评分实行「三评」，即：业主评、街道乡镇社区评、部门评。小区业主也有份参与对物业公司评分。

另一方面，今年施行的《广西壮族自治区物业管理委员会组建办法》，各小区物管会组建也在有条不紊的推进中，预计到今年年底，全市70%以上的居民小区将组建业主委员会（物业管理委员会）、70%以上的业主委员会将实现党组织覆盖。

希望在这一系列举措下，南宁物业公司乱象能得到合理整治。

最高8元最低0.5元

你的小区物业费是多少？

话说南宁那么多小区，每个小区的物业收费标准又是怎样？最贵和最便宜的在哪？我在网上整理了一下资料，发现南宁物业费最贵的小区分别为以下这些：

1.万科·瑧山悦：物业费标准：8 元/㎡·月

2.龙湖郁林府：物业费标准： 联排8 元/㎡·月，叠拼6.5-7元/㎡·月

3.招商境界：物业费标准：7.47 元/㎡·月

4.建发缦云：物业费标准：洋房6元/㎡·月，联排8元/㎡·月

5.凯旋1号、柳園路壹號、龙光天瀛、云星城、建发央著、丰泽双湾紫云台、大唐臻观、天健国际公馆、建发五象印月（叠墅）等

物业费标准：5 元/㎡·月

南宁物业费最低的小区分别有这几个：

1. 秀山花园：物业费标准：0.5 元/㎡·月

2.恒大新城：物业费标准：大概 0.5 元/㎡·月（部分区域或楼栋可能会有差异）

3.万秀小区：物业费标准：0.45 - 0.55 元/㎡·月

4.新兴苑小区：物业费标准：约 0.5 元/㎡·月

5.北湖安居小区：物业费标准：0.5 元/㎡·月左右

对比不难发现，5-8 元/㎡·月物业费的以高端小区为主，集中了大平层、别墅类产品。

这类产品维护成本高，工作人员数量较多，智能化设备使用率高，在维护、保养、保洁方面要求更高，按理说确实会比一般小区收费要贵。

但也有业主对此表示不满，所在小区洋房、叠墅混搭，同样的物业公司同样的服务班子，同样的服务内容，收费标准却高低不等，别墅要比洋房贵上1-2元/㎡·月，凭啥？

而物业费低的小区，基本上都是房龄在20年左右的老小区，这类小区设施相对简单，物业也只提供最基础的服务，没有更多的溢价服务。

在我看来，物业费不能一味贪低。

便宜固然好，但也有可能会面临物业公司为了压缩成本，导致服务质量不佳，进而影响小区的口碑和市场认可度，房子流通性变弱。

匹配度至关重要。

随着管理机制的逐步完善，可以预见未来的市场，一定是属于把物业收费和服务质量做到「高性价比」的物业公司的市场。

老铁们，一起来聊聊你家的物业。