广州土拍，终于要迎来重头戏了。
今天，广州市规划局对《天河区金融城西区临江大道北侧地块（AT0914规划管理单元）控制性详细规划》进行批前公示，有一块商务办公用地变成了涉宅用地。
而这块宅地，正是备受关注的南方面粉厂地块。
不出意外的话，它在今年就会挂牌出让，届时大概率会引发房企的争抢，甚至有希望挑战琶洲西区331地块的“地王”地位。
三大CBD包围，南望珠江为什么对南方面粉厂地块如此看好？位置就足以说明一切。
可以看到，地块正处于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的中心地带，同时还是一线临珠江，南向望江。
就这样的位置，说它是广州近年来最靓的地块都不为过吧？
而且，在它的西边不到2公里，就是豪宅标杆侨鑫汇悦台，均价接近30万元/㎡，如此有牌面的项目当“邻居”，又怎能不让人浮想联翩？
再看地块本身，也是先天做豪宅的料。
此前曾经流传过一版规划，地块和珠江中间隔着商业用地，自身还被切割出近一半的面积做绿地，但最新更改的规划显示，最好的位置全部都留给了宅地，而且也不再进行切割。
如此一来，地块的占地面积达到4.7万㎡，居住建筑面积约15.37万㎡，容积率仅3.7，面积已经不算小，密度还低，以后建成项目在园林以及其他公共设施上有很大的发挥空间。
公告还特别提及，限高由120米调整为150米，高度增加了，意味着景观视野会更好，如果颜值过关，这种高度的建筑也完全有可能成为片区内的新地标。
由于地块前身是粮仓，而且已经收储了挺长时间，目前地面上只有树和杂草，开发起来也不会有太大的难度，这也算是一个加分项。
可能很多人也已经留意到地块前边的这几个大罐子，它们其实是原面粉厂的设备，已经被列为工业文化遗产，会予以保留，未来地块建成项目可以通过做架空层抬高建筑的方式，规避低楼层的遮挡问题。
能创下地价新高吗？当然，南方面粉厂地块也并非完美无缺。
最明显的缺陷，就是周边的面貌，员村的那一片密密麻麻的城中村实在是太过刺眼。
而且，短时间内员村旧改启动的可能性微乎其微，换句话说，这里很长时间内都要处于被城中村包围的状态，不少豪宅买家可能会介意这一点。
其次，地块虽然体量不小，但内部配套并不算丰富，仅有商业，未配建学校。
即便是想依赖周边的教育资源，员村片区整体的学校其实也一般般，不太具备吸引力。
最后就是拿地成本问题，据说地块的起拍金额超过80亿元，如此高昂的成本足以将大多数开发商拒之门外。
事实上，这也是南方面粉厂地块想要挑战琶洲西区331地块“地王”的最大制约因素。
琶洲地块体量小，总价相对较低，所以能吸引开发商疯狂举牌，但南方面粉厂地块光是门槛都要80亿元，上不封顶，如今能拿出这么多资金拿地的开发商已经是屈指可数。
话又说回来，按照约80亿元的起拍价计算，地块的楼面价还不到5万元/㎡，其实称得上是“物美价廉”。
以周边的员村一横路地块（保利华创都荟天珺）参考，在去年土拍还限价时拍出了5.7万元/㎡的价格，而南方面粉厂地块有江景加持，综合条件更佳，想冲破6万元/㎡应该不难。
△保利华创都荟天珺效果图
至于它最终能否成为刷新广州楼面价天花板，只能说有难度，就让我们拭目以待吧。
