作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

融创中国老板孙宏斌的“老毛病”又犯了。

10月24日，媒体报道称，融创正在筹备成立新资本平台“而今资本”，目的是在原有地产开发体系上，整合代建体系和引进外部资金，进入地产不良资产领域。

房地产行业里，融创或许是目前最大的“不良资产”。

2024年中报显示，融创实现收入342.8亿元，同比下降41.4%；经营亏损96.8亿元，净利润亏损166.7亿元，均比上年同期亏损有所收窄。

亏损的其中一个重要来源，恰是合营公司投资、资产收购交易，分别录得亏损20.35亿元、11.67亿元，同比增长12.8%、185.5%。

相比经营亏损，融创的化债之路显得缓慢且艰难。

2024年6月末，融创的负债总额为8957亿元，资产负债率93.11%，资本负债比率上涨4个百分点至79.2%，借贷总额2774.3亿元，较上年同期仅减少4亿元，现金余额为256.8亿元。

自2022年3月美元债发生实质性违约以来，有别于恒大的许家印，孙宏斌是“力扛到底”。2023年11月，融创以发行新票据、债券以及换股融创服务的方式，化解了102.25亿美元债，成为最早实现债务重组、完成上岸的爆雷房企之一。

融创化债缓慢且艰难的原因，一是目前借贷主要来源于发展物业、持有可售竣工物业及附属公司的股权或资产收益作出的抵押，涉及金额约3988亿元；二是整体销售去化并不乐观，2024年上半年销售额同比减少77.78%至262.8亿元。

但在楼市政策不断宽松的趋势下，特别是住房购买力强于其他城市的上海，“沪7条”、“沪9条”发布之后，商品房成交出现了明显的上涨。

上海区域市场正是融创的“金库”。

2023年8月，融创上海外滩壹号院二期二批次房源完成认筹，认筹率183%。加上2024年4月一批次房源的销售额，合计揽金160.8亿元。目前，三批次房源已经启动认筹。市场消息称，三批次房源认筹率超180%。

上海董家渡外滩壹号院项目，正是融创在2019年从当时处于面临流动性危机的泛海控股手中收购而来。即便在债务发生违约之后，融创依靠抛售这个项目股权进行化债。

但并不意味着孙宏斌收购的每一个项目都是优质资产。

2019年6月，孙宏斌与“会展大王”邓鸿在无锡第一次见面，就初步确定收购意愿，当月立即一同开始考察项目。5个月后，融创以约153亿元代价，收购云南城投集团持有的环球世纪、时代环球各51%股权。

邓鸿是这笔收购交易的主导者，也成为融创在西南区域的重要合作方。

半年时间，敲定一宗百亿收购案，放在整个房地产行业，也只有孙宏斌敢于如此。

融创，市场素有“第五大AMC”之称（AMC，资产管理公司）。绿城宋卫平、佳兆业郭英成、万达王健林、乐视贾跃亭、泛海卢志强、长实李嘉诚……都是孙宏斌谈判桌上的对象。

2019年、2020年，融创尝到了并购的甜头，西南区域实现了超千亿的销售额。但盈亏同源，融创“爆雷”的源头，恰恰是西南区域。

2021年底，融创西南区域旗下项目公司率先被爆出商票兑付违约，随后海南区域、华南区域出现资金困难，最核心销售市场上海区域虽然兑付正常，但也开始受到牵连，最终宣告爆雷。

如今，债务完成重组工作，销售刚有所回暖，加上10月17日融创通过配售新股获得12.05亿港元流动资金，孙宏斌立即想着“重操旧业”。

在配售新股的公告中也可以看到，融创需要偿还借贷金额不减反增。2024年8月29日到期未偿还借贷本金约1143.2亿元，比6月末增加73.6亿元。同时，融创因未偿还借贷、未付工程款等事项遭起诉，涉及金额约1399.4亿元。

不过，为了避嫌，切入不良资产领域，融创是充当搭桥、施工的角色，其通过引入对不良资产有兴趣的资本，加上近几年自身团队在化债上的经验，以及联合融创代建板块共同开拓新市场，主要面对融创外部的不良资产项目。

同时有消息称，融创主要从公开市场或原合作方找项目，以核心城市、法拍或破产项目为主，目前在东南区域、广东、四川等地正在洽谈机会。

孙宏斌依然是那个孙宏斌，欠债1143亿元依然敢进入不良资产领域。正如当初王健林想要抛售万达文旅资产包的时候，第一个想到便是孙宏斌——他胆子大。

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