最近小编在网上冲浪的时候发现，天河热门项目保利天汇，成交了小区第一套二手房。

这套房源位于项目二期，建面约89㎡三房两厅二楼，北向户型，成交总价380万元，折合单价4.26万元/㎡，成交周期约100多天。

据经纪人描述，该房源挂牌价超500万，经过业主与买家的不断博弈，从450万降价至380万成交。

过去的天河热门网红盘，水分正在渐渐“沥干”?

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价格回退

天河网红盘“原形毕露”？

我们先来简单回顾一下保利天汇的“前世今生”。

2019年底，保利天汇借助市场上行，周边新盘紧缺的东风，精准把握入市契机，开盘爆火。

克而瑞数据监测显示，保利天汇一期首开认购率达到78.17%，从首开时期4.5万元/㎡的成交均价一路高歌至2022年的6.7万元/㎡，目前新房清盘价约5万元/㎡。

现二手房成交均价4.26万元/㎡，直接笋回开盘价。

目前贝壳上共有50套挂牌，小区挂牌均价约56547元/㎡，不排除有捡笋的可能。

市场给予“当头一击”的不仅保利天汇，还有隔壁的奶厂四大金刚。

两个星期前，华润天河成交了一套南向140㎡户型，成交总价698万元，折合单价仅需4.97万元/㎡，顺利成为贝壳的二手房历史成交记录中均价最低的一套。

从历史调价记录来看，挂牌一年的时间业主先后自降了402万，才最终得以实现成交。

而同类户型在去年11月的成交均价还在7字头，换句话讲，短短一年不到，就蒸发了将近3万/㎡。

根据贝壳上的奶厂四大金刚的最新成交记录显示，今年以来，奶厂四子二手房成交均价普遍集中在5-6万/㎡，较高位时期的接近9万元/㎡的成交均价同比跌幅几近腰斩。

要注意的是，尽管金地天河公馆仍有7.03万元/㎡的成交均价，但据经纪人描述，该套房源为故意抬高价格，并不是实际成交均价。

此外，我们还可以看到，片区今年大户型成交总价超千万的房源仅有2套，较去年同时期减少4套。

同样，隔壁的金融城也正在“劫难”。

一个多月前，金融城的盈彩美居成交了一套108㎡三房一厅的二手房，折合均价4.1万元/㎡，跌破了近三年来的历史成交最低记录。

两年前，同类户型的成交均价不低于9万元/㎡，这让多少业主听了落泪。

时过境迁， “一二手倒挂”现象不再，广州二手房业主卷价格已经是常态。

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改头换面

天河不再”高高在上“

之所以广州二手房业主如此卖力，或许与二手房市场环境有一定的联系。

挂牌量居高不下，成为了广州二手房市场的“老大难”，其中仅天河区的挂牌量就有18501套。

据广州房地产中介协会数据显示，受炎热多雨天气、暑假以及新增需求不足等因素影响，2024年8月广州市二手住宅网签8872套和88.28万平方米，环比分别下降11.58%和12.80%。

越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区和番禺区等区域环比降幅均超过10%，其中天河区和番禺区降幅领先，分别达到18.08%和17.84%。

天河区8月二手房成交规模环比降幅为全市最高，或许是受两个因素的影响，很大程度上与天河新房分流有关。

克而瑞数据监测显示，今年1-8月天河商品住宅供应3514套，为中心四区最高，成交1790套，供求比为1.97。

随着供应的增加，天河一改往日的“可望不可及”，也开始走起“亲民”路线。

克而瑞数据监测显示，今年1-8月天河区成交均价在6万元/㎡以下的商品住宅共成交482套，占比较去年同期更是增长了9%。

也从侧面反映出了，现阶段的天河，性价比的房源较多。

但总的来说，不管是一手还是二手，想突围，除非产品有不可替代的优势，否则都只能靠价格取胜了。

不过，随着泡沫褪去，房子也该回归其居住属性了，市场终究会决定其真正的价值。