北京和上海的市区老破小，曾经是楼市的硬通货，流动性很好，学区房老破小，一度引涨北京楼市。但近几年，行情变了，老破小不再受宠。
先来看一些成交对比的案例。
海淀北三环双榆树东里，两年跌幅20%
海淀马连洼，1年跌幅约16%
西城德胜两年多跌幅约15%
西城展览路两年跌幅约15%
以上皆算是北京带学区的老破小，再来一个上海的案例，梅园五街坊距离陆家嘴金融中心只有2公里，3年单价从15万跌到10万。
这世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的上涨和下跌。
之前学区房的上涨，主要是因为教改、京户新生人口的上涨周期、以及北京楼市大盘的上涨。
学区房因为前两个原因，超越大盘涨幅。
而现在开始下跌，就是因为学区政策和入学人口开始了反转的趋势，最大利空还是新生人口的断崖式下降。趋势会影响预期，而预期会影响现在的购买决策。
说到底其实都是人口周期，学区房涨幅最快的几年，就是80后的生育高峰到入学高峰；后面就是90后的生育周期了，人口要少很多；00后更不能指望，先不说LGBT等意识形态影响了，城市出生的00后可能要继承好几套房子，农村出生的00后也能更难逆袭。
人口是一切的根本。
北京在控制人口总量之后，刚需一直不足。
北京也知道这种情况，前几年还有为刚需提供了大量的限竞房，这几年的新增供地不再大量提供刚需新房，绝大部分都是改善新盘。
北京显然希望刚需去接盘二手市场，让换房链条转起来。
但刚需还是严重不足，无法全面启动换房链条。
“认房不认贷”只能增加一点新生力量，无法解决长远的刚需购买力。
尽管后面可能会有新的政策鼓励刚需入市，但只要不彻底放开限购，北京可能会长期面临一种刚需购买力不够的境地。
上海落户要宽松得多，对年轻人更友好，为什么上海的老破小也不行呢？
上海老龄化排名全国第一，60岁以上的老人占比超过1/3，60岁以上，买房的就很少了。
上面的案例中，都是位置好的老破小，学区老破小，非学区老破小的房价同样表现很差。
事实上，北京楼市的挂牌量不断快速攀升，链家前台都已经逼近14万套了，大部分是老破小的挂牌。
市场共识的趋势下，老破小卖压很大，这是一个“跑得快”的游戏，后面即使楼市反弹，要涨起来也相对更困难。
从投资增值的角度来讲，还是尽量不要碰，小户型的增值性也相对越来越差，以后楼市主要是富人的游戏，优质改善盘才能增值。
大家以后买房，还是更关注自住的价值吧。
伴溪别院
几十平米鸽笼居然敢卖五六百万[流鼻涕]
越简单越好 回复 10-30 15:41
人家等待的是一平米100万 [得瑟][得瑟]
goodman8 回复 12-08 15:53
学区都废了，老破小真完了
momo
我房子卖了租房住，二百多万住到90岁也用不了三分之一，多余的改善生活，旅游多好，干嘛守着一套房不放也不能当钱用
用户14xxx61 回复 11-20 19:09
去养老院呗
我朋友 回复 11-20 09:43
按现在利率200多3年定期每年利息5万往上
无奈躺平
天天谎言有意思吗？房子价值最主要的是土地价值，老破小所在地方的土地值钱
莫失莫忘记 回复 12-16 01:54
你忘记了，地段不是永恒的！城市中心是会转移的！当拆迁比建新区贵太多时候，就会建新区，新兴产业往往不会往老城区去！哪里有产业税收，哪里年轻人多哪里才是你嘴里所谓的地段和值钱的土地[得瑟]！看看美国五大湖区，老工业区，世界上没有新鲜事！
lubi 汪的麻麻 回复 12-15 00:14
你住那儿吃土啊
不信谎言
直追广场协议后的日本。我不买房子，不卖房，不炒房子。涨跌与我无关。我只是房地产市场的一个看客。看开发商如何敛财，看宏，棺，伤，黑煤，银如何在房地产平台上发横财，歪财，邪财。看炒房客如何发财丶破产、跳楼。看上当的民众如何被骗买房，无力还货款的又有跳楼的了。 中秋长假之后，我与几处中介人的闲聊。假期八天很多中介员工是O成交。九月成交能卖一套的，就知足了。还有只成交租2套的。 有网友称“暴跌近80%的天府新区，创造全国房价下跌记录”，还有人在留言区声称：“我们同事买的1.3万，现在4000卖不出去，我说的视高”、“视高从1万5降到了4000”，有网友还举了个案例。 应该庆幸。当年日本炒作厉害的东京等大城市最多暴跌90％。
蔷薇
[呲牙笑]不是你的局子你别进，大几百万无论是吃喝嫖赌都是够了的，你硬要去听国家的买房买车，那我是没法劝，人只求一时辉煌，不求一生灿烂，你买房30年，50岁的人看起来可以像80岁
晴耕雨读
新生儿出生越来越少，学区房将成为过去
豆豆 回复 桦桦 12-03 13:52
师资是一方面，学区房的价值在于筛选出有钱和更有意愿让孩子好好学习的家庭，过滤掉条件较差的学生。一个班都是好学生，你稍微懈怠一点都不行。一个班只要有一半不想好好学的，整个班就都够呛，最多只能出几个凤毛麟角不被打扰的学生。
桦桦 回复 10-27 13:01
学区房就是为了把卖房子的更好价格，把以前的菜小牌子摘了换了个实验小学，老师还是这些老师，只能说好的老师太少了。
用户66xxx57
我刚买了上海的老破小，350万是真的香啊！淞虹路地铁口，65平的房子实际能使用80平，学区也好，跟公司也近。现在住的远郊，通勤单程2个小时，每天4小时在路上。小区环境是好啊，但是是真的累啊。
用户16xxx33 回复 12-21 07:09
阳台不算套内建面，但是可以自己盖个顶[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
疯狂的热干面 回复 02-23 17:29
都能买吗？大兄弟,没交过上海社保的可以不？
名字0
1981年房子能卖到700万[点赞][点赞][点赞]，上海人真有钱。这泼天的富贵啥时候到我啊，彩票买了那么多没中过[得瑟]
豆豆 回复 12-03 13:53
ip正确
拿起读吧
要是北上广深都不行，整个经济肯定完蛋，都一起死，谁都跑不掉。
豪杰之士 回复 10-28 21:39
全部套死，北上保障房不多，深圳最多保障房，以后的北上广就是现在的深圳，试点城市打包票先告诉你们，只有刨民根转移债务，买了全部套死，没有流通。
他化 回复 02-07 19:59
哎呀，我们好怕
休休
老破小的房子政府应该去全部拆除，把卖不出去的新房换给他们吧。拆掉的地方全部做成免费体育场所（包括足球场，篮球场等），免费停车场，免费公园，人工湖等公共服务圈。
用户10xxx06 回复 10-27 12:08
你愿意他们还不愿意呢，嫌远嫌配套差，让他们安安静静在这老破小过完这辈子吧
万古长青一颗草
老破旧，光线不好，空气不好，住久了容易得病
用户10xxx36 回复 02-07 08:51
那是你理解的老破小 过去北京的老破小都是一些大单位的宿舍航天 等部级单位楼层间距采光很好 以为是湖南吗远古还是漳泽之地
KAT
市场细分化是个必然，优质房产的选择是大家所选择
中国男足脸都不要了
天天谎言的是你们炒房客和中介们[得瑟]
我有个朋友
上的时候就翻着跟头涨，跌的时候20%就叫大跌[点赞]
马酷思
梅园2020年也就5万吧？然后炒上10万，12万，现在9万你说跌了[得瑟]
马酷思 回复 12-26 13:44
2020年初链家数据[得瑟]
马酷思 回复 02-27 00:33
浦东，梅园
忘情水
不要再鼓吹新房了，有老房子住，在市中心，一家3口50平方也行。
白夜 回复 11-13 14:00
放个屁大家一起闻[笑着哭][笑着哭]
无人区 回复 白夜 11-14 05:57
房子再大也是一起闻
用户16xxx41
本来也就值50万，现在炒到七八百万，跌一半也还是虚高。
难以启齿的柔弱
这么个小房子，五六百万，号称学区房，孩子长大工作了，月薪五千八千的，一辈子都挣不到五六百万 [点赞]
俯视大地
500万足够让孩子接受更优质的教育了，也不用那么卷，比文凭批发市场的有含金量多了，何必呢？
Rimbaud
非去北京不可吗？
zz
和16年前的价格比比呢，只是回落了些。
大海
10万一平还好意思说跌？
丽日蓝天白云
看一下股票，没接盘就连续大跌，而且股票很多是自己的钱。可以守，而房子很多是贷款的，要交大量房贷利息的，炒房的根本守不住。
Genoa
有没有一种可能，一个是真实成交价格，一个是做低避税？300w可以做到170w，然后一份补充协议，装修补偿款130w
用户17xxx67
自己家宅基地两三百平方不好吗？抬头见天，阳光普照[笑着哭][笑着哭]
用户14xxx56 回复 10-29 08:48
自由职业没问题，一般人考虑孩子读书，自己工作，还有医疗，不可能考虑老家
用户10xxx38
很多老百姓唯一的翻身机会，卖房子
豪杰之士
后悔买房啦，谁接盘，我要租房住，直接套死刚需房，现在买房的都要套住，包括去买保障房的，没有流通了。
用户16xxx02
如果房价暴跌能不影响经济大盘，还是暴跌的好。但就怕最后大家一起玩完了[笑着哭]
鹿城人
不得不说北京房价，尤其是学区房，高的离谱
忘记那么多
能到500一平米。
物至木声
击鼓传花，鼓是会停的[吃瓜][吃瓜][吃瓜]
豪杰之士
深圳保障房和商品房回迁房建一起，商品房的优势在哪里？花两倍的价格和保障房享受同等待遇，你买？全部套死，有的学校还优先保障性住房读书先，你们买吧，刚需房套死，后悔上车买了商品房，全部套死。
胖胖得真元
我要有那几百w 为啥要去北上广深去打螺丝
感恩者 回复 02-05 13:23
所以只能证明你穷[笑着哭][笑着哭]
goodman8
老房子回到该有的位置去
心连心艺术团
记得看别的文章老龄化最严重的是大连啊
不信谎言
秋季楼市:⑤家家都有多套房，市场早已饱和了。购房需求很少。 中国的家庭杠杆远超国际公认警戒线。 城市里的第二代独生子女，大的已有20岁了。他姥爷家，父母家，爷爷奶奶家。共可继承3套房。他如果也找一个类似条件独二代结婚他们将拥有六套房子可以继承。房子已经超级饱和了。还在不停的盖房子。那么多的房子，怎么能卖得动。 别处的情况我不清楚，我们这里80后和他们父母的房子，一般几年到十几年的为多数。十几年以后的40后50后所剩无几。房龄20~30年的为多。 并且多数在老市区，公交，学校，商场，商店，政府机关，银行样样齐全。21年时有个邻居，他的重外孙才上小学，几年前父母就为他买好婚房。 中国的房地产和20年的强拆经济怪相重生，现在就盖好了重孙子的婚房。却花干了给孙子的孙子买奶粉的钱。 家庭的负债到儿子一代颗还清了。但地方政府的债务有的到重孙子也还不完。例如吉林省负债率最高为1009%，相当于120年的财政收入。
老孙
年轻人都不去了，还涨个屁
无人区
人口的下降是计划生育的周期表现，国人根上的思维不会改变， 早晚结婚生孩子，而且生一堆孩子
点儿正
主要是没钱
蛋评
戏精[笑着哭][笑着哭]
模范
炒炒，也就是空气房。天地墙都不是自己的。
与兰同馨
都说了又老又破又小，还想卖的贵[笑着哭]
用户94xxx37
花那么多钱读个书 读出来还挣不到那么多钱
用户17xxx68
以为是谁啊！原来中介！
直言
有一套自己的房，再去谈房价的问题。那些嘴上说着看淡实际是最不能看淡的[笑着哭]
用户17xxx46
还是富人的游戏 穷人没钱 玩不起
用户10xxx87
看看豪宅跌得还多
用户21xxx27
08年的时候差不多
春夏秋冬
工作，生活，学习，安家立业没有固定的位置好点的房真的不行
Robert
实话实说，北京二环内的老破小一点没降价，还略微长了一点。
奋斗在上海加油
别着急，明天跌50%
用户10xxx36 回复 02-07 08:55
你家房得跌没了
无极限
小荷才露尖尖角，大头还在后边[呲牙笑]
飞龙在天
我就住展览路的德宝新园，不讲价也有人接盘，好多是为了孩子上学
用户11xxx49
不懂就别乱发
好运
老破小是赋予的所谓的学区房属性，早就没有居住价值了，以后死的最惨的就是这类房子，为嘛孩子少了呗
金丁先生
不是学区房的老破小希望再跌多的[呲牙笑]
用户18xxx84
限购搞出了个另类市场
聂小小
怎么还这么贵
田万春
跌的再多也不是咱能买得起的
用户40xxx51
妈的！花将近100万美金 买个 贫民窟[呲牙笑] 移民美国 多好
阿阿阿阿啊
拿500万上千万去老破小受苦，想什么呢
rather_would
评论区又有几位是在上海北京有学区房的[呲牙笑]
蜘蛛虾
中介的话也能听？房价涨的时候他们哄抬物价，跌的时候他们落井下石，目的只有一个，就是促进成交赚中介费甚至赚其中的差价！
Robert
楼层不一样，有可对比性吗？这个小编胡说八道。