自从2015年8月5日房地产税法第一次明确进入中国人大立法规划以来，在六年的时间里，房地产税变成了一个老梗，时不时就会在地产江湖上重现一次，但在过往的时间里，房地产税都如惊鸿一瞥，只留下诸多颇具争议性的话题。

在前段时间四部门召开“房地产税改革试点工作座谈会”后，关于房地产税的消息又再次甚嚣尘上。

与以往不一样的是，这次房地产税试点的窗口期即将打开——诸多专家认为，中国目前已经具备了房地产税改革试点的要求与条件。并且，有专家建议，未来房地产税持有环节将成为改革中心，而新一轮房产税试点在深圳、海南先行先试。

这次座谈会不仅标志着房地产税实施进行倒计时，而且划出了实施重点，锚定了试点城市。

可以说，理论和实践结合的临界点来了。

关于房地产税，前几天环环就曾撰写过一些较为深度的文章，对于房地产税和房产税的区别，直接实施“拿来主义”：

“房地产税是一个综合性概念，包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。在我国，具体来说，房地产税包括房屋从开发、交易到保有阶段的所有税种。而房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

换言之，房产税是房地产税中的一种，包括在其内，它们之间是从属关系。曾有媒体将我国房地产税体系包涵的内容以图表的形式总结出来，可以更为清楚地看出房地产税与房产税的关系。 ”

那么，为什么房地产税的旧调又重弹，又为什么要以持有环节作为改革中心呢？

说到大背景，就不能不提土地财政，“土地”没有任何歧义的成为催生房地产税的真正的沃土。

自从上个世纪八十年代后期，在深圳、厦门等经济特区尝试土地财政以来，三十年间，土地财政成为地方政府的重要收入来源，且在财政收入中所占比重不断增加。

当时间的年轮定格到2020年，财政收入达到8.4万亿，占地方财政收入的84%，而且，

土地财政已经扼制了很多城市的经济命脉——土地财政依赖度超过100%的城市有20个。土地财政依赖度超过50%的城市有40个。

土地作为不可再生资源，也就意味着对于土地财政的过分依赖不可持续，地方政府的主要财政收入来源前景堪忧，终有一天会走到尽头。三十多年来大规模的土地出让毫无疑问地导致部分城市的土地资源日益紧张，土地财政的可供腾挪的空间越来越小。

而在土地财政的助推下，房价节节攀高，信贷及债务风险也无可避免地在累计。

在居民层面，2020年末，住户部门的债务余额是73.6万亿元，同比增长14.6%，房贷占了家庭总负债的70%以上。2021年一季度末，居民中长期贷款新增1.98万亿元，同比增长57%，这其中大部分是房地产按揭贷款。

在银行层面，数年来，个人住房贷款与房企贷款的累积额远远超过制造业贷款——房地产贷款已经不可争议地成为银行的超级VIP。

一方面，土地财政所造成的风险已危如累卵，另一方面，关于我国房地产已进入存量市场的观点也已盛行多年——预计我国在2025年至2030年的城镇化水平将超过70%，所以新房市场的增速将会下降，而存量房市场将进一步兴起。

总的来说，对于土地财政的依赖日益加重，以及我国正逐步向存量房时代过渡的事实，使得开发环节将无税可收。在这样两头夹击的情况下，房产税费由开发环节转向持有环节是大势所趋，这也正是房地产税的实施选择以房产税为突破口的逻辑所在。

那么，房地产税一旦开始实施，房屋持有成本的增加势必会使人们在选购房产的时候更为仔细。

对于购房者而言，买房子所附加的资源的分配，产业的聚集，交通的便捷，就业机会的增加，以及信息传播更快等因素，，都将驱动他们自发选择能级较高的城市，以对冲房产税的影响。这也同时意味着，如果房产税采取累进制的方式缴纳，则中小城市、非一流度假区的房子将面临无人接盘的窘境，很难把房地产税转移出去。

如果房产税是按人均居住面积征收的话，那么改善型住宅，乃至豪宅将会迎来自己的春天。另一方面，对于那些持有多套房、负债率非常高的炒房者来说，房地产税也许会成为压垮他们的最后一根稻草，或者只能选择斩仓。

在这个层面而言，房产税完美契合了“房住不炒”的精神。