重磅文件！

未来十年，越秀区如何改造升级，方向有了。

近日，由越秀区政府部署，越秀房管局负责的——《越秀区高质量城市更新专项规划（2023—2035年）》（征求意见稿）（以下简称越秀城更规划）出炉了。

| 越秀区人民政府官网截图

征求意见稿，整份文件有104页，信息量巨大，把越秀的定位、发展模式、重点板块，都讲透了。

先抽两个重点。

第一，未来十年，激活老越秀，重点板块包括：

沿江路·创新金融集聚带；北京路·海珠广场、环市东·中华广场、农林下·东山口三条发展带；火车站-流花-矿泉广州中央高铁枢纽区、环市东中央商务发展区、五羊新城广州数字传媒集聚区等三个功能区。

如下图所示👇

| 《越秀城更规划》征求意见稿截图

第二，目标明确，但激活老越秀，无疑是一个巨大的挑战，两个主要原因：一是，越秀开发强度太大，缺乏土地增量空间；二是，区域低效用地多，严重阻碍了发展。值得一提的是，关于后者“低效用地”，在《越秀城更规划》征求意见稿中，是高频词，共提到86次。问题清晰了，怎么办呢？核心就是两个字：拆！改！是的，越秀旧改怎么搞，这一次重点说明白了。01拆拆拆！改改改！越秀加速了来看两张图。第一张，在数据层面，越秀堪称“王者”，其去年GDP为3810.24亿元，地均GDP约113亿元/平方公里。

再来看第二张图：如果越秀要想发展更进一步，那么其瓶颈，已经到了不得不改的程度。根据《越秀城更规划》意见稿，越秀建设用地开发强度为92%，全市最高。从图中也可以发现，越秀已经没有地可以用了。

| 越秀建设用地情况（意见稿截图）上一次卖地还是4年前，即现在的云瀚府；今年好不容易挤出一块宅地，只有0.57公顷，妥妥蚊型地。而旧改推进，将能为越秀释放存量空间，解决它掏不出地的窘局。拆与改，将是越秀接下来的重中之重。而根据意见稿，目前越秀旧改的进度是：1）旧城改造方面

南洋电器厂及周边更新改造项目，进入征收攻坚阶段，以及有序开展旧厂房区域建设；环市东、五羊新城等片区更新改造，形成谋划一批、储备一批、实施一批的良好局面。

2）城中村改造

2019年以来，越秀启动了瑶台、登峰、西坑、寺右、农林等5个村的全面改造前期工作，不同程度完成了改造意愿表决、基础数据调查、方案编制等工作。

2022年底，以“拆、治、兴”并举、“一村一策”为原则，再次全面研究推动5个村的更新改造工作。

目前，这5个城中村均属于未招商、未批方案项目，按照市关于推进城中村改造的要求，原则上按照“依法征收、净地出让”模式实施。瑶台村已按照全面改造模式推进；寺右村、登峰村、农林村和西坑村结合实际有序开展前期谋划。

| 意见稿截图

另外，为了让低效用地，成为高质量发展载体，越秀根据发展基础差异，形成六大产业片区：

| 越秀区依托低效用地产业分区（意见稿截图）

各大片区的重点内容，提炼如下👇

广州火车站片区是目前进展最快的，也是广州四大做地试点片区首个批复做地方案的。

图片来源：广州市自然和规划资源局片区定位“站城产居一体化”，主要围绕两个关键词打造：湾区中心站、枢纽+。前者，广州火车站将计划实施“高铁入城”，引入京广、广湛、广深港、广汕等高铁线路，与广州东站形成“中心枢纽群”。后者，则是通过“枢纽+”牵引产业转型升级，构建“时尚、文化、健康、金融、科创、专业服务”六大产业集群。片区内的瑶台村旧改，也开始了加速度，光是7月就有很多动作。先是瑶台村旧改一期成功备案，预计今年9月动工，2年完成。

图片来源：广州市自然和规划资源局接着有《越秀区瑶台村城市更新单元详细规划》的通过，亮点有三：一是规划提供超95万㎡优质产业空间和35万㎡时尚开放的花园式商贸综合体。二是落实14号线瑶台站、佛5机务段站，实现规划范围站点800米覆盖率提升至90%。三是计划打造7个社区中心，布局26个社区嵌入式设施，构建韧性宜居新社区。最后，也就是前天，村民的旧改意愿表决也以高达96%的同意率通过，为项目启动奠定基础。除此之外，环市东旧改也有新动作！自2021年7月按下了暂停键，过了3年，终于重启，走的也是做地模式。据广州城更公众号消息，珠实集团作为片区做地主体，推进环市东青龙坊片区旧改。

图片来源：广州城更公众号要知道，这个片区，是越秀区的心脏地带，拥有70多年的建设历程，是广州第一代CBD。而环市东旧改，东至先烈南路、西至小北路和下塘西路、南至东风东路、北至麓苑路，规划总用地面积169公顷。珠实获批做地的青龙坊，就位于先烈南路以北，地理位置优越。并且，周边生活氛围浓郁，配套完善，有中大肿瘤防治中心、执信中学、友谊商店等。

02要加快，越秀的痛点还有不少上面讲的，推进起来当然有阻力，比如说要保护历史文化，规划上要花时间；比如说，资金问题，怎么解决……不过，从客观实际情况来看，改造是要继续加速度的。因为，不管是从产业经济角度，还是社会民生，越秀还有不少痛点。首先，越秀区开发强度很高，但这不代表城市界面好，“脏乱差”依然是越秀部分地方的代名词，亟需改造的地方还是比较多的。看个图：

| 越秀区居住地块建筑质量分级（意见稿截图）因此，越秀的旧改，分成了老旧小区改造、旧城改造、旧村改造和历史街区活化四大类项目进行。其次，是产业平台问题，与较高的GDP不同，越秀的产业平台并不多。产业用地，在全区建设用地总量中占比仅15.82%，而居住、公服用地占比之和超过了50%。

| 越秀区土地利用现状图（意见稿截图）这也使得，越秀区内的企业孵化器、产业园区数量，全市倒数。

| 广州市各区孵化器分布概况（意见稿截图）

| 广州市各区产业园区数量（意见稿截图）再就是多次讲到的低效用地。根据意见稿，共识别出低效用地926.1公顷，北部的比较集中，主要在广州火车站地区、西坑、登峰、环市东；南部比较零散，分布在传统中轴、珠江西岸、五羊新城、寺右。

| 低效用地识别结果（意见稿截图）此外还有，教育医疗问题。在这方面，越秀虽然是全市高地，但人均不足，基本都低于国际标准，且规模都比较小。直观看图：

|越秀区现状公共服务设施统计表（意见稿截图）

以上种种，任重而道远啊！

03越秀的未来…根据文件，越秀以“老城市新活力引领区”、“高能级国际大都市核心区”为发展定位。有千年城市核心的基础，再加上老城焕新，一切推进顺利的话，越秀的区域活力，会有质的提升。这对于楼市必然有正向的影响。目前，越秀区主要活跃的一手项目，加上可能会入市的，两只手就能数得过来。

满打满算，在售的一手也就1000套上下浮动。自然而然，越秀的二手，其中包含了大量的老破小，就成为了售卖的绝对主力。根据合富研究院统计数据，2020-23年间，越秀总成交约70万㎡，一手仅有5.2万㎡，大概就500-800套，其余全是二手成交。此外，关注越秀区的朋友都清楚：越秀区的产品普遍不及其他中心三区，在舒适度、景观、功能性方面的短板明显，只是老广习惯了，可以接受这些缺点。在现在楼市下行的压力下，一手项目也要以价换量，价格从原来的13-14万/㎡，到后来的7-10万/㎡，就是真实写照。越秀的楼市窘境就是：优质产品少、供应成交皆难。而近期的动作表明，这些顽疾极有望得到解决：未来越秀区的房产，宜居将成为基本指标，新房正式往品质和高端发展。首先是土地的整合优化，释放了土地压力，供应地块更大、景观环境更好、配套更齐全；其次，土地优化提供了更多操作空间，开发商再也不用在蚊型地里面使劲雕花了，一线江景、超大园林、地铁上盖的房子可能出现；最后，旧改推进、综合配套提升，优质的功能和环境，让居住游玩有了质的提升。