我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：你好，我在外地已退休，已领退休金，那么，即使在上海再工作，也是不能有社保，是吗？如果预算2、300百万，我没户口，只能买公寓之类的房子了。请问买这类房子，适合较好居住的，首选哪里或哪个小区呢？谢谢你。
沪叔：你好，上海是限购的，如果要买上海住宅：一是有上海户口，二是在上海缴纳满五年社保or个税且已婚，是客户买上海住宅的。如果你在上海工作，单位能够给您交社保，也是可以的，不过得交满五年，不能一次补缴。
提问：沪叔，你好，意向区域周浦板块，自住，最好是有升值潜力，预算在600-800万左右，这个板块未来发展潜力怎么样呢？
沪叔：你好，浦东的周浦版块是上海临港地区教育资源的集中地，幼教所、幼儿园、小学、中学、大学可谓应有尽有，而且区域交通比较完善，与外界沟通往来都十分便利。目前，板块内有万达、大润发、印象生活等大型购物商场，国龙医院、知音医院和一家二甲医院，商业设施和公共卫生服务等基本设施都已配备。就是教育资源可能略差一些，板块内对口的是三梯队的澧溪小学和澧溪中学。上海买房投资，逻辑也很简单，新房仍然需要买高性价比楼盘，具体板块分析，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，普陀长风老破小一套自住(已使用首房首贷，目前商贷已还清)，考虑置换，方便工作出行便捷希望还在外环以内二手房，手边流动资金不多+老破小出售后作为置换首付（预计约350w)；请问沪叔有什么好的置换建议，谢谢。
沪叔：你好，目前首付资金350w（房款+中介费+二手房总税费），二贷首套按揭撬动杠杆最多100w，总价对应买450w的房子。450w外环内，可以考虑的产品类型，外环边次新动迁小2房，外环边楼梯商品房2房，市中心老破小2房，次新商品电梯房1房等。对于版块的定位，需要根据您这边的通勤需求，产品定位后具体分析。
提问：沪叔，你好，宝山的房价为什么涨不起来呢？
沪叔：你好，先来说宝山的位置，宝山离市中心比较近，地理位置是很大的优势。但是邻近的产业等级却相对一般，宝山接壤的的老闸北跟静安合并以后，大宁才开始崛起。虹口、杨浦、普陀大部分还只能看到规划还在崛起的路上，所以宝山就没办法承接产业人才的外溢，从而形成中高端的社区，房价也就很难涨得太高。
再来看规划宝山这些年，可谓规划无数，而真正落地的却寥寥无几，很所任期待的美兰湖板块国际会议中心、锦绣酒店等最后的关门大吉，大厂机场一直说要搬迁，但是遥遥无期，近几年重点发展的南大智慧城，吴淞创新城，至今没有看到更多的大型企业用户。现在也只有杨行北站，可以期待一下了，规划多落地难让人们失去了信心与耐心。还有就是产业，宝山的产业规划确实有些拉垮。随着钢铁行业衰落的光环已经不在了，将这些年重工业生产对环境造成了不小的影响，让宝山的环境显得不那么宜居，而想在吴淞口重点发展游轮产业，想要打造亚洲最大的国际游轮港，却被三年的疫情给击垮。没有产业支撑，经济跟不上，居住环境一般只能成为近郊的睡成。
说说宝山的房子，宝山区的亲儿子大华集团拿下了宝山许多优质地块，但是产品却做得很一般，口碑也并不太理想。很多大华，宝山也有很多大型开发商，比如保利、建发、滨江等，但是都比较零散，没有集中拿地，也没有集中规划。滨江公园壹号院以及大宁北玉兰公馆。虽说是宝山品质天花板，但是总体也是偏刚需类型，这也是由宝山自身的情况和定位所致，无法做到更高级的产品。
总结到底能不能在宝山买房呢？宝山区内有一号线、三号线、七号线、十五号线交通便利，距离市区比较近，房价也比较亲民。对于通宁市区的刚需来说还是不错选择但是尽可能选择地铁沿线，而罗泾，月浦就不要考虑了，宝山确实是价格洼地，但是更适合自住为主。如果你是纯粹的投资，其他板块还有更好的选择。
提问：沪叔，你好，上海买房，车位要不要买？
沪叔：你好，当然是要买，如果你住在老小区，车位配比是严重不足的，每次回家都要找车位。有人要说了，新小区车位配比一比一点多够了吧？为什么还需要买车位呢？新小区的车位租金是非常昂贵的，基本上每个月都要两千块钱左右，还要再交管理费。但是车位动辄的五十万一个，甚至七十万一个，租金虽然贵，但是也比不上他的这个车位贵。
我们要用发展的眼光看问题。老小区车位紧张是因为当是没考虑到这么多人，有一台车，一比一的车位看似不紧张，但是越来越多人拥有两台车是种趋势。相信大家很多身边的朋友也会有这种有一台油车，有台电车的情况。电车越来越普及，在市内开开真的是不要太少。所以如果是家家都有两台车的情况下呢，一比一的车位也不太够用了，所以早买还是早安心一些。再加上如果你真的要入手电车的话，你一定是要有产权车位才可以装这个充电桩的。当然这个是在资金充裕的情况下，如果实在没有钱还是可以再缓缓，但是老小区的车位且买且珍惜吧。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
