“卖地狂魔”福清又要拍地了，将于8月2日公开拍卖4幅地块。而这已是今年以来，福清市的第七场土拍！

平均1月1次的供地频率，加上“0流拍”的战绩，福清土拍的独立行情羡煞众城，尤其是隔壁的平潭。

不同于福清“赶集”式拍地，平潭地市已步入“休整期”。2022年以来，平潭宅地供应完成率：

0！

福州县域土地市场的现状总结就是：

旱的旱死，涝的涝死！

随着房地产下行，2021年开始福清土地收入就已跌出百亿规模，但横向对比其他城市，依然强势。

福清市自规局局长曾在官媒采访中提到，2023年，福清土地出让成交金额逾80亿元，排名全省县级城市第一！这个数据甚至超越了莆田、宁德等地级市。

据东街1號统计，2024年上半年，福清六场土拍供应的14幅地块（包含13幅宅地）全部成功出让，总面积约621.46亩，合计揽金39.494亿元！

跟去年几乎底价成交的态势不同，今年上半年，福清土拍超6成地块是溢价成交的，最高溢价率57.14%！要知道，福州四区今年成功出让的21幅地块中，只有2成是溢价成交的，此外还有6幅地块被取消出让。

更难得的是，福清土拍没有城投国企兜底现象，超半数地块是被个人买家拿下的，本土民营小房企也在逆周期拿地。福清老板的有钱，不是买房，而是买地那种！

此外，还有中建国际、厦门文投这类外来国央企以及“长乐帮”守正投资入局，他们青睐的是“稳赚”的回购地块，说明房企对福清市政府的回购款支付能力有信心。

福清密集土拍，同一时间，“邻居”平潭的地市在干什么呢？

一潭死水。

平潭上一次举行土拍活动还是在2021年4月27日。那一年，房企爆雷不断，全国土拍都惨遭“滑铁卢”。但此后3年多，平潭都没拍地了，也没通过其他招拍挂方式供应宅地。

弹尽粮绝了吗？

肯定不是。实验区政府官网发布的征收土地公告一则接一则，而且2021、2022、2023年度的宅地供应计划也分别有20、15、10公顷。

不卖地，主要是因为无人接盘。

其实从2018年正荣拿下“地王”之后，平潭的宅地超7成都是由区属国企兜底，早已不算良性发展的市场。

城投兜底，甚至兜出了平潭的最大开发商——鼎新地产。作为平潭综合实验区土地开发集团旗下的国企，2018-2020三年时间，鼎新耗费超73亿元吞下了16宗合计843亩的宅地，是平潭土拍的绝对主力。

没有成熟市场化运营经验的鼎新，选择的是合作开发模式。不少地块已通过股权转让的方式，引入蓝光、新力、世茂、奥园、滨海、鲁能等知名房企操盘。

但由于合作民营房企相继暴雷，鼎新这两年忙着数个停工楼盘的“保交楼”工作，甚至还被新力拖欠股权转让款，可能没有精力再去玩“左手倒右手”的游戏。

手里的土地无法形成足够的经营效益，城投托底难以为继，这地干脆不拍了！

同样都是典型的内生型县域市场，福清和平潭的地市怎么冰火两重天？

说到底，是楼市热度的反馈。

2009年平潭综合实验区成立后，房价开始起飞，2017年达到巅峰，部分项目单价超过2万元。但投资客离场后，目前平潭房价已回落到1.2万/㎡。

区统计局数据显示，2023年，平潭商品住宅销售面积同比下跌33.3%。

事实上，过度开发的平潭房地产市场早就已经供大于求。根据区自然资源与生态环境局公开的信息，截至2023年二季度末，平潭存量住宅用地总面积（包括未动工、已动工未竣工、未销售房屋）高达2501亩。

虽然三年没供地了，但去化周期一直居高不下。据克而瑞统计，截至今年5月，平潭商品住宅狭义库存约60万㎡，去化周期高达54个月，远远超过自然资源部“暂停供地”的36个月高压临界点。

为什么需求始终萎靡不振？因为有人的地方，楼市才会兴旺。

根据统计公报，2023年末，平潭户籍总人口 45.29万人，常住人口 38.1 万人（比上年末减少1000人），明显处于人口外流状态，GDP总量更已沦为福州垫底。

福清虽然库存也不小，但作为全国百强县，经济、人口、产业实力足以支撑楼市购买力。

据CRIC数据统计，返乡置业及“购房补贴”利好政策的带动下，今年上半年，福清商品住宅市场成交43.87万，同比实现上涨。

而且福清本就是品牌房企的摇篮，虽然走出去的融侨、金辉们遭遇了现金流危机，但福清民间资本活跃，侨商侨资实力雄厚，时不时冒出来的神秘个人买家，也能为地市添砖加瓦。

而平潭这种高库存、没有太多刚需的县城，早已被开发商放弃！

上为正文。