广州楼市:改来改去又流拍

房地产高手拿铁 2024-05-01 19:50:49

原本定于4月30日出让的天河区金融城东区两宗总价近80亿的地块,在无人报名的情况下终止出让。

一块纯住宅用地,起拍价5.47万/平;另一块商住用地,起拍价3.59万/平,限高150-165米,容积率4.6。

今年天河两宗宅地都是底价成交,一个是华润接手的吉山仓二期地块,另一块是越秀拿下的大观路三期地块。

天河位于广州核心区,土地资源稀缺,这几年拍出来的基本都是地王,梅花园两块、大观路一期、保利员村都是封顶摇号。

才时隔不到一年,而且是金融城核心区,虽然不是头排,但是高层还是能够望江的,这么好的一块地都竟然都没有人来拍,竟然流拍,实在不敢想象。

跟金融城地块流拍形成反差的,同样是在4月29日周一晚上7点海珠西燕语堂悦摇号选房,认筹的人太多,很多人都没有选到房,都在核心区,却是不同的市场行情。

还一个更诡异的是,高盛和瑞银均认为2024-2025年是中国楼市的底部,于是周一迎来了房地产股票大涨。

嘴上说市场不好,但聪明人却认为是机会,实际上房子还很难卖,最好的地块竟然也流拍,那到底是因为预测对了股票先涨,还是预测错了市场根本不买账呢,谁都不清楚,我们只看事实就好了。

事实就是,房地产的黄金周期已经过去了,很多东西已经明牌了,购房者也越来越理性了。

人口出生率下滑,收入不见涨,大家对未来预期是不太明朗的,才会犹豫不决。

但市场行情不好,还是有人在买房,市场再差,也有人把房子卖掉,4月广州二手房网签量9128宗,以刚需客为主。

改善客以新房为主,投资客减少,债务出清当中,很多资产已经超跌,跌出成本线,部分金融公司入场。

所以你看到的也许并不是真相,如果你要买,又会面临横盘下行的风险,但比下行风险更大的,还有其他真相更加充满不确定性。

第一个是关于规划。

虽然每年年底都会发布第二年的供地蓝皮书,但这只是计划,来年还会再改,不断的增加、调规,变来变去,让人摸不着头脑。

举个例子,这些年冒出来的大量TOD,连不缺地的郊区都建了一大堆。

另外像市区近几年出让的地块,也是临时加的,如天斯地块、梅花铝厂、锌片厂、蚝壳洲、中铁物流园、大观路、上涌果树园、广东电视台、吉山仓等等。

基本上是从规划公布到出让也就是最多半年左右,那我们在买房时,很难料到未来两三年内的这些变化的。

所以现在的新房不仅地块越来越好,产品也是越来越卷。

去年底供地蓝皮书里面是96块地,今年初就增加到了105块,预计还会调整,卖不掉的换成能卖的,能卖的增加更多供应。

还有一个是旧改,旧改这种东西就更加不确定了,黄埔在2020年一下子拆掉了十几条村,科学城差不多都拆完了,旧改盘扎堆上市。

接下来还有几十条村,谁知道它们的进度是怎么样的,做的产品又是怎样的,有些村说拆又不拆了,供应的节奏完全不在掌控范围内。

好比珠江新城的保利天御,网传都线上选房了,实际上钉子户都还没有走。

当然,卖地这些动作我们普通人也决定不了,规划调整可能内部人自己也不清楚,这些不确定的因素在我们买房时很难百分百的规避。

特别是这两年,刚买完保利天汇,和樾府来了,买了和樾府,天瑞又来了,买完天瑞,中海大境又来了,中海大境不满意,琶洲南二期又来了。

我是经历过有人买了退,退了买,买了又退,反反复复的折腾来折腾去,地块越来越优质,产品越做越好,你没办法不犹豫。

所以第二个就是我想说的:期待值不要太高。

每个盘都有优点也有缺点,现在你去审视这些新盘优缺点的时候,就跟我们现在去看二手一样。

你看二手的时候横竖都不喜欢,要知道二手房当年也是新房,在人多房少的年代都是很热销的,当年买房的人,难道不知道周边的缺点吗?难道住进去的人都后悔了吗?

每个阶段有每个阶段的选择,不同板块、不同房子有不同的价格,更重要的是它有不同的配套,匹配不同的人群,你不要把不适合自己的就当成不适合所有人。

刚需买房不复杂,既然你不接受价格太贵,那价格降了,你也得接受它降价原因背后的不完美。

你只要期待值不要太高,赚钱能力和选筹认知相匹配,就不会有太大问题,如果没有选到最好的,并不是你的认知问题,而是你本身能力和财力有限,无需自责。

你可以对自己的期待和要求更高,但是不可能要求市场往你想象的方向发展。

所有的预判都是在大前提的情况下做出来的,而做出决策的背后是你本身的实力和能力所决定的。

没有人能百分百预判准确,即便预判准确,也不可能做出相对应的决策,这个环节就叫决策成本。

最后我们回到开头,流拍或许并不是坏事,供应减少了,房价就会止跌回升,像梅花铝厂、嘉禾望岗地块都是先流拍,后面又疯抢摇号的,说不定,金融城这块地下次出来又要抢到摇号了。

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