冷清了一年的老黄埔，最近又热闹起来了。
老“三剑客”已经逐渐退出广州楼市网红界，新的“四大金刚”已经在路上。
如果万科城市之光、中鼎珺合府、富颐都荟是我们以前所认知的老“三剑客”，那么今年即将入市的四大旧改项目，就是老黄埔未来的“四大金刚”。
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老黄埔旧改入市元年
2024年，我们可以理解为老黄埔旧改入市元年。
为什么？因为实在太多了。
根据老黄埔旧改推进速度，双沙村（中建·海丝城）、文冲东（中建玖合·未来方洲）、珠江村、新溪村、庙头村五个旧改项目蓄势待发，其中双沙村、文冲东速度最快，或在今年8月入市。
而整个老黄埔包括在建/规划的旧改项目达到17个项目，其中已入市的项目包括富颐华庭、城市之光、中鼎珺合府、黄埔新城，它们都是近几年老黄埔的热门产品。
老黄埔旧改示意图
双沙村（中建·海丝城）、文冲东（中建玖合·未来方洲）、珠江村、新溪村旧改项目就是老黄埔“四大金刚”。
老黄埔传统中心板块，建设时间长、面积大，是“四大金刚”最为明显的特征。
由于同时期入市，位置接近（电驴10分钟距离），让这四个项目竞争更为激烈，除了商业、教育基本的吸引力，旧改项目最核心的东西就是“价格”。
最先公布价格的是中建海丝城，项目首推的四个户型，总价最低308万，单价吹风3.9-4.4万/㎡。
78㎡，总价308万-340万，约3.9-4.4万/㎡；
88㎡，总价350万-380万，约3.9-4.3万/㎡；
107㎡，总价439万-470万，约4.1-4.4万/㎡；
117㎡，总价480万-520万，约4.1-4.4万/㎡。
300万，这是目前市区刚需最能接受的总价门槛，或许加一点点够得着的400万，可能也在他们的考虑范围。但300万更有吸引力，更有利于开盘去化。
老黄埔“四大金刚”中，有两个项目是“亲兄弟”，一个是双沙村旧改项目中建海丝城，由中建八局、知识城集团联合打造；另一个是文冲东旧改项目中建玖合·未来方洲，开发商为中建二局旗下地产平台中建玖合。
他们的关系可以读这篇文章（中建成了地产“榜一大哥”），很有意思。
俗话说，“打虎亲兄弟，上阵父子兵”。意思你跟其他人上战场，别人可能会临阵退缩，但亲兄弟不会，他会拼了命保护你。
在项目销售上，中建旗下两个局院同个地方开发的产品，很难做到互相压价，项目应该会从品质上做得有所区别。
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黄埔“四大金刚”如何选
我们来看下面这幅AI合富的制图，黄埔“四大金刚”位置排序，分别是珠江村、新溪村、文冲东、双沙村。
图源@AI合富
目前双沙村旧改项目的中建海丝城价格已出，最低单价和总价都是3字头。
不过中建海丝城是四个项目中位置最差的一个，位于老黄埔东部，这个片区比文冲东杂乱，城市界面更差。而且开发周期长，预计2030年建成，短时间内想改变城市面貌是不可能的。
根据规划，双沙项目融资住宅共7个组团，占地面积约21.49万㎡，计容总建筑面积约82.32万㎡，供货量预估8000套左右。
双沙村规划效果图
往西1公里就是文冲东旧改项目——中建玖合·未来方洲。
文冲（石化路以东）改造项目范围包括渡头村、文元村、江北村三个片区。地处广园快速路南侧，邻近黄埔东路，紧邻文冲、双岗地铁站。
文冲东旧改融资地块总住宅体量约60.85万㎡，约4000-5000套。文冲东旧改首开面积为79㎡、108㎡、128㎡和142㎡三四房户型，预计9月开盘。
目前项目没有吹风价，楼主预计在4-4.5万/㎡，毕竟隔壁双沙项目已经开出3字头低价，作为位置稍微好一丢丢的项目，而且这么大的项目想卖得快些，必须低价啊。
文冲东规划效果图
多年来，大家最关注的老黄埔旧改可能是新溪旧改项目，不过现在万象系商业已被双沙村捷足先登，会不会再来一个万象商业，可能性不大。
新溪旧改项目南邻黄埔东路，西至丰乐中路，现状地铁5号线、在建地铁7号线在新溪村北侧交汇，并设有大沙东地铁站，交通便捷。
2023年7月，新溪旧改项目举行复建安置区动工仪式，标志着新溪旧村改造进入快车道。上个月，村民安置房8个户型拟供选择的户型图已出炉，约48-140㎡一至四房南向户型。
新溪项目改造范围约44.16万平方米，包含旧村改造与旧城改造。其中，旧村改造部分被划分为8个地块，含6个复建地块与2个融资地块，约1000套。
新溪村旧改项目效果图
珠江村旧改项目是老黄埔2024年最值得期待的项目，也是老黄埔最靠近天河金融城的项目，比老黄埔其他三个项目位置好得多。
项目靠近地铁5号、13号线鱼珠站，在鱼珠与大沙地两大地铁站之间，紧挨港航中心，是黄埔鱼珠片区，广州第二个CBD。
珠江村旧改项目（一期）位于珠江村中南部，北至珠江涌、南至珠江冷冻厂、 西至铁路、东至黄埔海关。项目体量约90万㎡，涵盖约89-181㎡三四房，以改善为主，南向望江，约1500套。
珠江村改造效果图
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四个旧改项目要消化四年
2024年早已进入下半年，剩下只有四个月时间。
中建两兄弟即将开盘，而华润、中交四航局两个旧改项目仍在半空中，现在的项目已经不是拼开盘速度的时候，而且项目太大，开发时间长，与竞品血拼是迟早的事情。
卷，已是板上钉钉。
老黄埔“四大金刚”体量加起来近600万㎡，约15500套。
据中指院数据显示，2023年全年，老黄埔仅卖出3720套一手房，按此去化速度，四个项目要卖4年，而且这还不包括黄埔其他新项目。
所以，想上车老黄埔，可以多看看。现在3字头上车，可以选择的产品很多。
