近期，万科，在房地产市场引发了广泛关注，一系列重大事件接连发生。
今年1 月 27 日，万科发布公告，宣布董事长、总裁、董秘集体辞职，来自深铁集团的董事长接任。
2 月 5 日，春节假期后的首个工作日，又传出新消息，万科总部多个主要部门的领导以及地方团队的部分高管，进行了大规模替换。
这一系列变动意味着，万科此前备受瞩目的职业经理人团队出现重大调整，许多核心成员纷纷离开，取而代之的是深铁集团和深圳国资委选派的其他高管。如此大规模的高管团队变动，在中国房地产企业发展历程中实属罕见。
2 月 11 日，万科再次发布公告，第一大股东深铁集团向万科提供 28 亿元借款，为万科缓解资金压力提供了有力支持。
2 月 12 日，万科股票在尾盘阶段突然急速拉升，最终强势涨停。
这一异常波动背后，是一则重磅传言：万科的融资面迎来重大利好消息，或将涉及 500 亿的融资缺口。
这一消息不仅对万科意义重大，更是给整个房地产行业注入了一剂强心剂。
然而，近几个交易日，万科股价重新下跌5个百分点左右。
事情，似乎没那么简单，利好也不宜夸大。
450亿巨亏，惊醒梦中人
其实，早在 2024 年一季度，万科就曾陷入经营资金困境，领导层甚至亲自前往金融机构，恳请延长融资期限。
当时，深铁集团和深圳国资委虽已表态支持，但与如今相比，支持力度不可同日而语。
从财务数据来看，万科的业绩变化之大，令人咋舌。
1 月 27 日同步发布的公告显示，万科 2024 年业绩预亏高达 450 亿。
在过去的二十多年里，万科一直保持盈利状态，即便在 2023 年全国楼市低迷的情况下，虽然净利润同比大幅下滑 46%，但仍实现了 205 亿的净利润。
如此巨大的业绩反差，从盈利颇丰到巨额亏损，给万科的发展带来了前所未有的挑战，也促使大股东和相关部门必须采取强措施来挽救万科。
在管理层变动方面，尽管深圳地铁成为万科第一大股东已有多年，但在以往，其对万科的经营干预较少，万科的经营权长期掌握在核心经理人手中。从早期的王石到近七八年的郁亮，他们引领着万科的发展方向。
然而，此次高管团队的大换血，标志着深圳国资委开始深度介入万科的经营管理，按照自身战略规划和管理理念重塑万科。
同时，深圳国资委雄厚的资金实力也为万科提供了坚实的后盾，此次深铁集团拿出 28 亿真金白银支持万科，便是有力的证明。
此外，在 1 月 27 日的公告中，深圳国资委明确表示国有资产总额超过 5 万亿，具备充足的资金储备，能够持续支持深铁集团，进而为万科提供间接支持。
万科的命运，不仅关乎自身的兴衰，更与全社会对房地产行业的信心紧密相连。
在国家致力于稳定楼市、推动房地产市场尽快止跌回稳的大背景下，保住万科，可能成为具有风向标意义的关键行动，其后续发展值得我们持续关注。
或许，至此，我们可以相信万科不会暴雷了。
不过，大家有没有想过，尤其是房地产从业者，过去多年万科堪称中国房地产行业的 “三好学生”，是标杆性企业。
为何如此优秀的领军企业，最后竟会出现 400 多亿的年度亏损，整个经营濒临绝境，差一点就暴雷了呢？
恒大等诸多民企的暴雷，主要与之前繁荣期的“三高”规模有关，很多网友可能会认为他们“罪有应得”。
但万科，在很多人的印象中，似与上述民企不同。
因此，我们有必要回顾、总结并反思一下万科案例。
首先亮明观点：
我认为过去八到十年，万科没能很好地继承和发扬王石时代建立的两条准则：一是防范市场风险，二是专注于住宅产业。
一直高调防风险，最终仍然没防住
其实万科骨子里，尤其是王石，是有风险意识的。
2007 年四季度，王石在全国范围内首次提出楼市存在泡沫，要防范风险，万科已着手准备应对泡沫破灭后的冲击。
此言论一出，全国哗然，毕竟当时楼市一片繁荣。
结果 2008 年楼市确实持续降温，特别是国际金融危机爆发后，中国楼市经历了约半年的低迷期。
2014 年，王石的接班人郁亮首次提出中国房地产进入白银时代，这一言论同样引起轰动，这也表明万科领导层有危机意识。
2018 年 9 月，万科内部会议上，提出 “活下去” 这个令人心惊的口号，当时全国市场一片繁荣，万科却居安思危，要应对风险、防范市场下滑。
在中国房地产业内，如果说哪家大房企总是在提示风险，非万科莫属。
那么问题来了，万科为何没有提前应对 2021 年下半年楼市的大幅降温？且在楼市降温之后仍继续大规模投资？
我认为，在 2015 年之前，万科对防范风险，尤其是王石提出的 “不拿地王” 落实得比较到位。
但 2017 年宝万之争结束后，王石退出管理层，郁亮等领导开始主导万科经营。
与此同时，2017 - 2021 年上半年，全国楼市异常繁荣，众多大房企业纷纷崛起，行业竞争惨烈，巨头之间的排名之争更是激烈，这给万科带来了巨大压力。
虽然万科口头上强调要防范风险、活下去，可实际上在 2017 - 2022 年拿地较多，高价地也不少。
万科 2024 年 1 月 27 日的预亏公告已明确指出，2024 年度巨亏主要原因是 2022 年获取的土地成本过高，导致销售和毛利率低于预期。楼市连续下跌两三年后，公司财报自然惨不忍睹。
在 2015 年及之前的很多年（估计有 20 年左右），万科的销售总金额一直位居全国第一，是行业龙头老大。
然而 2016 年恒大的营销业绩超过了万科，2017 - 2018 年碧桂园也超越了万科。2020 年，碧桂园第一、恒大第二、万科第三、融创第四。
要知道，当时融创的发展势头异常凶猛！
多年前，孙宏斌曾在 2003年的行业论坛上，当面告诉王石，他的顺驰将会超过万科成为行业老大。
当时顺驰扩张迅速，孙宏斌口气很大，直接与王石 “正面交锋”，王石对此颇不高兴。
后来因全国调控，2006 年顺驰支撑不住，最终卖给了路劲。
之后孙宏斌卧薪尝胆，以融创为平台，从 2015 年开始快速扩张，不断并购，销售业绩快速攀升。短短几年间，融创就从行业无名小卒跃升至行业第四，大有超过万科之势。
正是在这种激烈的竞争环境下，万科也未能坚守原则，跟随一些民营企业巨头高杠杆、多拿地、快速扩张。
遗憾的是，2021 年下半年全国楼市降温后，直到 2023 年万科还在大规模拿地，在市场预判和风险防控方面做得很不到位，背离了万科之前的优良传统。
从棺材里伸出手来阻止搞多元化
接下来，再聊聊多元化发展问题。
在王石当政时期，万科发展方向明确，聚焦于住宅开发及物业管理服务，十分专注，衍生风险较小。
但王石会退休，而且万科并非民营企业，民营企业老板可以一直掌权。在王石还管事的最后几年，发生了宝万之争。
2015 年宝能不断在二级市场买入万科股权，到 2015 年年底，其持有的万科股票已超过 24%，威胁到万科经理人团队的管理权与控制权。
此前多年，万科股权较为分散，第一大股东华润的持股比例也仅在 10% 左右。
当时，王石很是看不上宝能老板，认为其出身卖菜，投资万科股权是为了投机炒作，于是称万科门口来了 “野蛮人”，万科必须想办法应对。
但大股东华润并不想增持股权，救助万科。
经过一番寻觅，万科最终找到深圳地铁集团。经过多次协商，直到 2017 年，华润将手中 15% 的股权转让给深铁集团，恒大也将手中 14% 的股权转让给深铁集团，万科成功与深圳地方国企深铁集团合作。
经过一系列谈判协商，宝能最后退出，同时王石正式交出万科的管理权。
此后，新的管理团队有了不同想法，加上行业规模竞争激烈，万科的多元化开始逐步发展，王石即便想管也无能为力。
记得 2012 年和 2014 年，王石都曾公开向万科高管团队喊话，就算他离开万科，甚至去世了，如果团队搞多元化，他就算从棺材里也要伸出手来阻止。
如今回顾过去十年左右的发展，原本专注于住宅的一些大中开发商，后来纷纷搞多元化，涉足商业商场、办公楼、工业区、租赁、养老、民宿、旅游地产等领域。
但后来核算发现，大部分多元化业务都在亏钱，而且亏损速度远超住宅业务。
近两年，很多房企开始收缩经营范围，重新聚焦住宅发展，万科也是如此。
如果历史能够重来，如果万科能做好风险防范，专注于住宅主业，或许就不会像如今这般被动。
