大家好，我是大嘴。

昨天，几大榜单机构公布了最新的房企销售数据，2024年1-2月全国前100强房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。

为了迎接2月的春节假期，自1月底以来，不少一二线城市最终放下了身段，接连推出优化楼市政策，政策力度不断加强。

房企们也在通过多种途径紧抓春节营销节点，结果，“春节不打烊”之下，2月销售额比1月又减少了29.3%。

甭管出什么招，消费者主打一个“你不买，我不买，房价还能往下拐”。

从2022年开始，虽然楼市数据一直在下滑，但也从来没有阶段有这次下滑的这么狠。

照此下去，除了那些拥有天然血统的房企能够存续，其他的房企估计通通灰飞烟灭。

具体到房企身上，保利、万科、招商、华润降幅都在40%，中海的降幅超过了50%。

可纵使拥有天然血统，极低的融资成本，这些天然血统的国央企不担心现金流问题，可市场已经没了，未来还有吗？

住建部近日再次发文，要求“各城市要做好今明两年住房发展计划，防止市场大起大落”。

对于一项政策，既要会看“帽子”，还要会看“鞋子”，更要会看“手套子”。

“帽子”的名义上的施政目标，放在这里，即“防止房价大起大落”。

防止“大起”无从说起，再说当初“大起”的时候，住建部门特么也没防啊。

那直白点，就是防止“大落”了。

“鞋子”是什么？就是落地的效果，效果暂时还看不到，那能有什么手段防止大落？

“手套子”就是手段，就是操作方式，这是政策核心。

从字面上看：

根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱。

在大嘴看来，就是4个字----减少卖地。

我们的城市之间，是有一层竞争关系在的，现在竞争的是劳动力人口，以前竞争的是GDP，各个地产比着赛举债上项目，能不能挣钱不重要，先把钱花出去再说，用资产堆出GDP出来。

花掉的钱是卖地卖出来的，就连举债的那部分，也是拿土地做抵押的，这就是我们所说的土地财政。

现在房企销售下滑，说明存量的购房者有限，也就是需求有限，如果减少土地供应，市场上房子少了，那就不会造成房产滞销了。

前面说了，城市之间是有竞争关系的，不能这个城市减少了土地供应，隔壁城市大举拍地，那还是起不到效果。

所以必须有一个更高层级的部门，来协调减少土地供给这件事，这就是所谓的“以量换价”。

从供给方面下手，才是房价止跌的杀手锏，价格是供需的产物，供不应求，价格上涨，供过于求，价格下跌。

过去两年的地产刺激政策，如放松限购、限贷，降低首付比例，降低贷款利率等，主要从需求侧着手，希望在不动供给的前提下，把需求拉上来，实现供需再平衡。

事实证明，此路不通。

房地产小周期叠加人口大周期，在人口大周期下行背景下，房价预期很难逆转，需求也很难逆转。这个时候，为了稳房价，不得不从供给着手。

减少供给，对应着减少卖地，对地方政府财政是个很大的压力。不到万不得已，不会这么干；现在开始这么干，是到了不得不做的时候。

通知强调“以人定房，以房定地、以房定钱”，把人口、土地、房子、信贷等资源有机结合起来。

以人定房，本质上是以需求定房，很多城市是供大于求，潜台词就是要严控新增住房供给。

严控房子，也要严控土地供应，需要多少信贷资金支持也有了定数。

供给不再增加，房地产市场会进入去库存阶段，随着库存去化，房地产供需结构再次均衡，房价也就稳住了。

考虑到政策的时滞效应，购房者的悲观情绪，房价企稳还需要一定的时间。