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以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，首套房现在买前滩二手房会不会吃亏啊，本来计划是在观望一段时间看看二手房价格会不会降的，目前看来前滩二手房价格也没怎么降，现在又注意到利率下调，房贷可能放松，有点担心在等下去，房价又要涨起来，后面更买不上了，但是又担心买在高位，想问问您的看法。

沪叔：你好，目前来说买在前滩，不会买在最高位的，毕竟今年上海多个政策下来，特别是三价取低后，二手房上涨动能被摁下去了。前滩这个板块无论是产业，还是规划，或者是教育资源方面，都没有什么可以挑剔的，但是它离陆家嘴这种高端区还是有一段距离，自住买在这里没问题。

提问：沪叔您好。动迁户，动迁费400万左右。三口之家，两人都没有房贷记录。打算配置两套房。以下几种方案，哪种合适。方案一，140万拿一套松江南车墩动迁房，58平一室一厅（只有此房源）。余款255万加一些贷款在顾村板块购置60平左右大一室一厅，改小两室居住，五年后再用此房置换一套两室一厅。方案二，直接拿全货币，不拿动迁组房子。先全款买顾村两室一厅（全款有压价优势），目前价格330万左右。然后余款去投资一套一室一厅，贷些款。或者，一室一厅等两三年后房地产税，空置税等出台，房价下行再入手。方案三，自住房买徐泾东动迁房，总价大约290万左右，贷些款。再拿140万的松江南一房投资。另松江南车墩板块，如果配套完善，人气上升可能需要5-10年。目前出租，毛胚房1400元/月。您看哪种方案合适？松江南值得拿么？

沪叔：你好，先回答你自己方案里面的最优选，方案二是相对较优的。其次解答版块内容，松江南目前唯一的版块利好是在建高铁站，未来会连通虹桥和浙江，成为中转站，会相对带动一些人流，但并非人气，高铁站周遭的租金收益也会较现在有所提升，但是奈何版块就是松江远郊，距离远造成版块与市区资源断联，作为远郊的老城的居住人群非常固化，大部分是动迁来的或者本区客，消费能力相当有限，版块内的房价这6年几乎没有什么增幅，属于完全跑输大盘的版块。

宝山顾村版块属于外环近郊，且近北市区，不论从版块的当下配套还是交通通勤能级都远优于松江南。

最后根据你们家的情况阐述，因为不太了解你们的自住要求，所以单从投资收益来给最优建议，是当下选择400w动迁款不拿房，家庭当下，年还按揭15w应该不成问题，也就是按揭贷一个250w轻松有余。拿650w总价，你们首套资格，在上海交的多年社保记录，去买一个近郊或北宝山外环的优质新盘，2-3房，2-3年交付后可以收获当下的倒挂收益，如果那个阶段仍有给孩子置办一套房产的考虑，可以再做一拆二，或拿产证抵押现钱去买房。

提问：沪叔，你好，宝山的房价为什么涨不起来呢？

沪叔：你好，先来说宝山的位置，宝山离市中心比较近，地理位置是很大的优势。但是邻近的产业等级却相对一般，宝山接壤的的老闸北跟静安合并以后，大宁才开始崛起。虹口、杨浦、普陀大部分还只能看到规划还在崛起的路上，所以宝山就没办法承接产业人才的外溢，从而形成中高端的社区，房价也就很难涨得太高。

再来看规划宝山这些年，可谓规划无数，而真正落地的却寥寥无几，很所任期待的美兰湖板块国际会议中心、锦绣酒店等最后的关门大吉，大厂机场一直说要搬迁，但是遥遥无期，近几年重点发展的南大智慧城，吴淞创新城，至今没有看到更多的大型企业用户。现在也只有杨行北站，可以期待一下了，规划多落地难让人们失去了信心与耐心。还有就是产业，宝山的产业规划确实有些拉垮。随着钢铁行业衰落的光环已经不在了，将这些年重工业生产对环境造成了不小的影响，让宝山的环境显得不那么宜居，而想在吴淞口重点发展游轮产业，想要打造亚洲最大的国际游轮港，却被三年的疫情给击垮。没有产业支撑，经济跟不上，居住环境一般只能成为近郊的睡成。

说说宝山的房子，宝山区的亲儿子大华集团拿下了宝山许多优质地块，但是产品却做得很一般，口碑也并不太理想。很多大华，宝山也有很多大型开发商，比如保利、建发、滨江等，但是都比较零散，没有集中拿地，也没有集中规划。滨江公园壹号院以及大宁北玉兰公馆。虽说是宝山品质天花板，但是总体也是偏刚需类型，这也是由宝山自身的情况和定位所致，无法做到更高级的产品。

总结到底能不能在宝山买房呢？宝山区内有一号线、三号线、七号线、十五号线交通便利，距离市区比较近，房价也比较亲民。对于通宁市区的刚需来说还是不错选择但是尽可能选择地铁沿线，而罗泾，月浦就不要考虑了，宝山确实是价格洼地，但是更适合自住为主。如果你是纯粹的投资，其他板块还有更好的选择。

提问：沪叔，你好，普陀的真如在2035年规划为城市副中心，但是感觉网上很多人不太看好普陀发展，请问未来真如发展如何呢？

沪叔：你好，真如之前没发展起来主要在于地皮问题未解决，以及老公房多，现如今真如发展时机到了，拆迁速度在加快，5条地铁线路经过真如，离虹桥开发区、静安寺、徐家汇都不远，区位优越，在内中环的房价不算太高，未来发展比较看好。

提问：沪叔，你好，我现在很纠结新房积分不高，要不要去买二手？

沪叔：首先，看积分是距离理想的项目分数差距有多少，如果积分差别过高，比如五年内购买过房子的粉丝朋友，那么建议可以考虑二手，

如果是因为社保积分过低，基础分较高的客户，那么是建议可以再等等，目前上海的新房都是土地联动价格，也就是开发商拍地的时候基本上已经给定好了出售的价格，新房价格不会有太大的波动，而且目前上海拍掉的地很快会变成项目出售，因为开发商要回款

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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