当下，是深圳楼市最好的时代，也是深圳楼市最差的时代。

除了房子自身优势大，高端市场韧性凸显，其他大部分房子都进入了降价模式。

甚至有些房子，降价也不一定卖得动。

01

最近有位读者跟我说，他在南山蛇口有一套80平的房子，小区成交量非常非常差，问还值不值继续持有，如果现在出货的话，多少钱才合适。

我查了一下，该小区统计的上一套成交房源还是停留在2019年，把时间拉长到2016年，也看不到几个成交记录。

别说在南山区域，就算是在盐田、大鹏等这些远郊区，都很少见到这么低基数的成交量。

事出反常必有妖，房子流通性差是有原因的。

这个小区叫迎晖大厦，又叫迎晖公寓，房产属性是住宅，建于上个世纪80年代，算下来已经有35年楼龄了。

目前小区一套在售房源，约95平的两房，挂牌单价6.86万。虽然小区靠近海上世界，地段上有些优势，但房子还是很鸡肋。

前几天，杭州部分小区房价跌回2017年的热搜，说的就是这类老小区房子。

居住属性差、保值性不好、前景堪忧、银行不待见而导致贷款年限不足，随便拎出一个，都是老房子的硬伤。

这类房子什么时候最好卖？除非市场制造信息差，就像当初月亮湾花园那样，由操盘手放出点所谓的内幕消息，然后自己拉高价格出货。

我说这话不是鼓励这种行为，而是提醒大家，哪怕后期这类房子有旧改的预期，也要千万谨慎。

万一你不小心上头了，你就想一想，既然是内幕消息，凭什么轮到你知道？

02

回到当下市场，深圳大部分的房子不降价就卖不掉。

乐有家数据显示，2021年2月份的时候，高于指导价2成以上成交的房源占比达73%，之后这个占比一路走低，目前已经降到了8.1%。

而在5月份，有34.5%的房源低于指导价成交，其中多数分布在坪山、盐田、罗湖和八卦岭板块。

看到有位业主发帖说，他想卖掉罗湖峰景台大厦的房子做置换，把挂牌价从420万降到了410万，但买家还是想往指导价谈。

而他在坂田看中的一套房子，那位业主也主动降了200万，从1100万降到900万，关键是价格还能谈。

其实任何行情下，置换都是最尴尬的群体。

市场行情好的时候，你手里的房子能卖个好价格，但你想换的房子也涨价了。

市场行情差的时候，你要买的房子降价了，但你手里的房子却变得难卖了。

鱼与熊掌不可兼得，该如何选择？

03

很多人可能觉得，市场行情好了更有利于换房。

但从成本与操作上来讲，市场行情差的时候，尤其是现在，是最合适换房的时机。

因为把普通房子换成好房子，这是一个优化资产的过程。在这个过程中，哪怕中间有点摩擦成本，长期来看也是利大于弊。

当然，前提是你得换对板块和小区，如果从一个坑换到另一个坑，这样就没什么意义。

对于卖房人来说，这是最差的时代；但对于买房人来说，这是最好的时代。

市场普遍悲观，意味着你还有捡漏优质资产的机会。

深圳楼市已经在底部区间，而且政策面蠢蠢欲动，一旦后面几个月行情被刺激起来，大众情绪又会马上扭转。

被情绪裹挟后的选择，这是买房的大忌。

紧盯核心地段，产品优质，价格又合适，该出手时就出手，通常不会出错。

如果你感觉无从下手，也不知道该怎么操作，欢迎你私信我预约咨询，让我们为你的家庭资产保驾护航。

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