三年河东，三年河西。
自从深圳楼市只涨不跌神话破灭后，市场就被冻住了。
哪怕是人们翘首以盼的松绑二手房指导价政策，也没能扳回一局，短暂的利好情绪宣泄完之后，又是不确定性的观望。
毕竟，冰冻三尺非一日之寒，被伤了那么久的心，可不是那么好修复的。
01
抛开一切市场情绪，来审视近十年的深圳楼市，房价涨涨跌跌，基本3年一个周期，我之前也为此时间段做过梳理。
2015年-2016年，楼市实施松绑调控政策，房价大涨。
2017年-2018年初，房价没有出现太大的波动。
2018年3月28日，出台三价合一政策，市场陷入低迷。
2019年，上半年还算平稳，从8·18宣布社会先行示范区开始，直到双11豪宅线调整，又启动新一轮上涨行情，一直持续到2021年208指导价出台才消停下来。
2021年-2022年，深圳楼市调控政策收紧，落户政策收紧，叠加疫情，房价应声下跌。具体跌回到了哪一年，不同板块、不同小区之间，所承受的政策捶打情况都有不同程度的差别。
严格来说，先前涨得最猛的板块和学区房，跌幅最大。涨幅相对一般，或几乎不怎么涨的普通小区，跌幅也趋向于稳定。
02
拉两个热门板块的代表楼盘来分析。
第一个是前海的鼎太风华。
作为南山前海知名的大社区，鼎太风华共分7期开发，楼龄从03年到11年不等。
2015年到2020年，小区整体单价从6万出头涨到了12万-14万，房价直接翻倍。
而目前小区的成交价，基本都跌回到了3年前的水平。
第二个是碧海板块。
2019年以前，碧海楼市只是个小透明，二手房均价还不到6万/平。
直到2019年11月，腾讯斥资85.2亿拿下大铲湾宗地，加上前海扩容，碧海楼市就此开启狂飙模式。截止到2021年208新政出台前，碧海房价已经冲到了10万+/平。
但在二手房指导价的威力下，碧海不少小区单价都回落到了7万-9万。
比如，泰华阳光海的80平三房，2021年初最高成交价997万，单价12.4万。两年后，同户型最新成交价740万，单价9.25万/平。
综上，只是深圳西部楼市近两年多以来的缩影，不少热门小区的房价都回到了2019年。
03
悲观来看，深圳房价下跌后，苦不堪言的不仅仅是高位站岗的业主，还有在新房限价下，利润被大幅削弱，同时房子又不好卖的开发商。
房子难卖，意味着回笼资金遥遥无期；利润减少，就会想尽办法缩减建设成本。
所以我们不乏看到，这两年深圳新房质量问题频出，有的项目还因发不出工资而停工，部分旧改工程进度也开始放慢脚步。
说到底，就是因为市场流通性出现了问题，卖不出房子的开发商难，前两年买了网红盘的业主苦。
乐观来看，两三年时间，同样是核心片区的二手房，价格少说相差上百万，甚至几百万，对购房者而言，当下买房相当于回到2020年初的水平。
市场火爆期，购房者往往容易迷失方向，跟着情绪氛围去买房，差房子也容易被高估；市场平静期，反而容易买到好房子，因为卖家普遍硬气不起来，好房子也普遍被低估。
所谓好房子，不是只涨不跌，而是即使短期价格有波动，也能长期跑赢同地段的其他产品。
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2015年5月多入职深圳龙华富士康，当时附近一个楼盘单价2.7万一平，当时还在感慨房价贵。2015年10月时那个楼盘涨到了5万多一平。涨是这么个涨法，才跌一点点就受不了了？
再怎么跌也不是普通百姓能买得起。
深圳就靠房价未来涨到十万美元，还可再发展二十年[笑着哭]
高位接盘侠想跳楼的心都有了[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
那是有钱人玩的击鼓传花游戏，普通人不参与！
回到08合理
跌到十年前都不为过[呲牙笑]
价值规律对商品价格永远起决定性作用，商品价格远离价值只是暂时的，高房价回归价值是不以人们主观意志为转移的
深圳炒房天堂，害怕卖不动吗？还有巨大的空间可以炒，看最近去化率96%的楼盘加上裁判员打辅助，冲破亚洲第一房价指日可待！
我在深圳有几套房，收租过日子。怎么不乱套呢
来一场战争就大跌了
吹什么都没用，14万一平？一套房110平就要1540万-。聪明的人就会选东莞市的房，2万一平，一套房下来200多万，相比1540万，省下来的1300多万我请好保姆坐着慢慢来享受人生。什么双实验学校还能骗谁，我请个清华高才生给小孩补课用不了200万。
还会涨快上车哟
马云曰：房子如葱
什么破地方？价格玩的比一线城市都会？这种地方，几千一平才合理，哪有这么多花大几百万买房的，存银行利息多少？[汗]
只要有钱💰，二十万一平都不贵，关竞是让人们如何赚钱。
正常情况下3.5万他妈的十，八万他妈的又不是宇宙中心
高处不胜寒！
众志成城，战胜科学[得瑟]
我00年买的，1700一平，随你怎么跌[鼓掌]
又要有人跳楼了，有大量人卖车了。还不起多套房房贷，资金链断了。完了，深圳被高房价搞死了。人才不来了。GDP上不去了。下一轮该杭州、重庆发展了
我只关心工资什么时候也能涨[得瑟][得瑟][得瑟][得瑟]
回到05年
基本属瞎扯。宝安区新安街道范围内没有跌价的、难售、难租的房。直至2022年止，一直上涨。2023年没有新楼盘出来，不知价格会怎样。现在地铁15号线动工（有些地方二年前已动工了），环前海线，未来房价不可能下跌（已无空地，全靠旧改）。前海区陆续完工投入使用，将有大量人员在此工作（预计达120万），在此区域（或周边附近）生活的人将增加近200万人，会导致房价怎么走向不可预断。真实情况是感觉到生活在这边的人越来越多了，在公园里休闲的人要起堆了。
这个是房价太高了。告诉你什么是大跌大涨，内存价格跌了5元，大跌亏了。内存价格涨了5元，大涨赚了
建房的成本多少？卖多少？跌这么一点就叫唤了？
时间问题。没人接就拆迁回收土地盖厂房给外企投资。[呲牙笑]反正我不亏
人民，只有人民，才是真正创造历史的动力！
继续炒 炒炒
[得瑟]打个赌，深圳放开各种管控，房价继续上扬。现在只是让穷人接人才房的盘而已。限制富人买多套。
是涨得乱套了
跌跌没问题。房价比2018年仍高出不少（我刚好18年换房，所以印象深刻），其实18年的房价也不低。
根本还没降价
深震是个垃圾货、会成为最垃圾成市
现在很多地方7万都卖不出去
涨，将竭泽而渔进行到底
自古薄利多销，涨价自寻死路
回到2003合理，三千一平
乱个寂寞没见啥，都在搞钱不买房而已
爬得多高，甩的多痛！符合唯物主义思想论！
有钱人的死法
房租猛涨起来啦！怎么办？！
均价不超过2万我就信你，10年涨了10倍怎么不到处卖惨？？
没有指标买的和有指标没有钱买的是一个样，大家只有等放开一个等有钱有工作后挣得钱够了才买的，贷款是苦日子等着你过。现在深圳很多楼盘都工人开工没有几个人了。
这种房价的城市有未来吗？年轻人呆得了吗？生活成本摆在那.刚毕业的外来精英也难留住。炒房到最后只剩一地鸡毛。没工业支撑谁能呆得住。
你就是涨到二十一平方[鼓掌]，我九零后不买，零零后给你们去买，我要一百万以上存款，我就去做保安[笑着哭]慢慢享受生活
房价跌了，统租房来了
宽松的货币政策[点赞][点赞][点赞]
[笑着哭]上涨就不乱套，下跌就是乱套[笑着哭]
拨乱才能反正!这样才符合"来了就是深圳人"!
深圳湾的水，买房人的泪
只要政府地价肯降一半，深圳的楼价就可以降一半，真正的建安成本最多几千到万元以内不等。
深圳楼市就是搅屎棍，搞得全国放假乌烟瘴气
继续酸
又不是房价涨是地价涨，绝大部分利润去哪了？
绝大部分维持在2-3万，其他所谓好学位的6-8万，小产权1万，这样才合理。
没有跳楼，我根本不信房价下跌！
反正和我没关系
跌啥，自嗨，呀买碟？
傻子[得瑟][得瑟][得瑟]你们慢慢玩
深圳湾的水，买房人的泪
现在农民工都在各自省份打工了，广东有什么好的吃不好，睡不好，空气不好
房价跌不跌不是和最高的时候比，应该和当时楼盘开盘价来比，那才叫跌，如果一个人高位买的房，那不叫跌，是你买贵了！
普通人三年工资都买不起一平方
深圳的房价应该卖1000万/平米，GDP超过纽约先，加油，你行的！
迟早的事
下跌？有吗？反正不买
遍地鸡毛
炒房资本为什么不能被套？
涨到100万一平也不为过，关键是打工人底薪也提起来，提到60万一个月
只有深圳土著不慌！管他涨跌多少，租照收，红照分！
我准备等深圳房价一平一百万再考虑再下手
十几万一平不跌才怪
房地产永远也回不到从前了，过去了就是过去了
前海的天空啊！飞机整天在头顶上嗡嗡嗡的响有意思吗？
等我买的起的时候再买，[得瑟]
成本有那么高吗？工人是一万一天还是多少
啥还没乱套？！基本上全搞砸了！[得瑟][得瑟]
很简单！除了炒房的，你告诉我能有多少家庭轻轻松松付得起3-4百万首付？这价格能承担的毕竟是少数。
活该了！！老子08年就反对炒房？？？
玩房地产就是作死[呲牙笑]
不要有消极情绪，等等可能会涨到百万一平，有的是发财机会。
腰斩马上来