大家好，我是蓝白。
最近楼市大戏不断，风向有了新变化，这一期聊聊我个人的一点点看法。
11月8号，央行行长在2023金融街论坛年会上，有几句很有指向性的话，比如：
1，必要时，央行还将对债务负担相对较重地区，提供应急流动性支持。
2，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
3，少数高风险机构相对集中的省份，正在制定实施中小银行改革化险方案。
三句话，提到了三个问题：地方债，房地产，中小银行。
事实上，这三个问题盘根错节，互为一体。
开发商雷声不断，他们不拍地，卖地收入断崖，大基建背负的债务显露，地方的城商行农商行，就成了背锅的“钱袋子”。
三个问题互为因果，难解难分，说到底就是“化债”这两个字。
这一关，如果能用一到两年的时间迈过去，可以说是功德无量的一件事。
房地产是真正的内循环“周期之母”，新能源汽车、半导体、出口，要么利润微薄，要么还在猥琐发育，体量不够，现在难堪大任。
这一期不谈地方债和中小银行，行长关于房地产的表态，有两个背景：
1，房企正遭受新一轮更猛烈的质疑。
2，顶格金融会议对房企融资的定调。
第一个背景，我想先从万科聊起。
11月6号，万科开了个很特别的会，一众负责人全部出席，还有深圳国资委、大股东深铁集团共同出面。
为啥要开这个会？
过去一段时间，万科的境外债波动很大，25年和27年到期的收益率甚至能涨到50%，大家都知道，债券的收益率和价格是成反比的，市场有不少声音开始质疑万科能不能偿付。
这次深圳国资明确说了，动用一切手段应对，跟万科合作加速推进城市更新项目，盘活万科手里的投资性房产，交易额会超过100亿，组织市属国企认购债券，协调金融机构对万科的融资。
要钱给钱，项目合作，要融资给融资，还不行就直接下场把债券买了，这是要让市场看看什么叫有钱任性。
有人说，直接把美元债回购不就完事了么？
如果大家对2021年底的那一波房企违约有印象，融信、正荣、融创都回购了债券，后来金科、旭辉、建业、碧桂园也都回购了股份，但这些兜里没几个钢镚强行慷慨出手的房企，全都倒下了。
最根本的原因，还是房地产销售出问题了。
当购房者对期房的不信任持续增加，销售端没有任何起色，在一个系统性泥沙俱下的环境里，再去尝试消耗宝贵的经营性现金流，去维护境外债的信用，打肿脸充胖子，以至于无法覆盖1年内到期的短债，没有任何意义。
而且，万科这次被打压的债券都是25、27甚至29年到期的，明年到期的价格都很高，更没有必要回购，远期美元债的成交又很少，你这边刚准备好资金，美元这么强势又要消耗外汇，那边啪的一下很快啊就拉上去了，也是得不偿失。
还不如留在手里，稳健经营，到期该兑付就兑付，债券价格涨上去是早晚的事。
会后这两天万科股债的表现，就说明做空势力的“鸡贼”：你再强撑着回购，都不如国资大股东的坚定站台好使。
所以，万科这次更重要的，是一种姿态宣示。
这是国资股东以极其罕见强硬且坚定的姿态，支持一家房企。有业内说，这次参会还是深铁主动要求的。
为什么深圳国资对万科如此重视？
深圳国资将万科并表，万科的总资产、营收、利润总额，在庞大的深圳国资体系中，占比都超过了三成以上，有举足轻重的地位。
按个人理解，这场会释放除了强烈的信号宣示：你们以为万科是像远洋金地一样的干儿子？其实早已今非昔比，是根正苗红的“亲儿子”了。
毕竟，远洋金地的险资股东，碍于监管和财务投资的身份，前怕狼后怕虎，有些束手束脚，而且跟深圳国资这种实力的股东比起来，也不是一个级别的。
想想几年前的宝万之争，如今姚老板被欠薪打工人暴揍，深铁雪中送炭的力挺，世事无常啊。
万科，是市场对房企信任危机的一个侧面。
从2021下半年到现在，房企的雷，从恒大融创这样的高杠杆房企，迅速向其他全国性民营房企蔓延，本来以为今年会好过一点，没想到，过去几个月，随着碧桂园这样的巨型房企，远洋这样的混合所有制房企都躺下了，怀疑开始向金地这样的标杆房企传递。
再这么下去，地方国企开发商，乃至央企开发商都会被传染。
如今，连房地产最后的底线万科，都要出来用真金白银的强硬姿态给信心，这种事放到3年前，简直是不可想象的。
这一场持续两年多的房企风波，简直是活生生的教科书素材。
金融挤兑的恐怖之处就四个字：“自我实现”。
不管报表多好看，业务是不是亏损，以后会不会违约，只要市场开始怀疑，就会争前恐后的抽贷、卖出、要账，挤兑潮发生，接下来它就一定会亏损违约。
迅速传染，自我加强，死亡螺旋。
或者我们可以叫做“预言自证”：预期不利情况的产生，就会促使人们选择导致该结果的行动。
现在，楼市来到了比恒碧融出事更关键的时刻。
如果说恒大融创碧桂园为高杠杆扩张吞下自己种下的苦果，但金地乃至万科这样的标杆房企，他们的做事风格，公司治理，行业地位，对信心的冲击，和恒碧融完全不是一个概念。
行业恶性事件，对身处局中或局外的所有人，都没有任何好处。
深圳国资坚定的给万科站台，这道金牌护身符让市场消除了疑虑，尤其是那句“万科背后是深铁，深铁背后是深圳国资”，掷地有声，不禁让人感慨“有妈的孩子像个宝”。
现在仅存的规模房企里，招蛇保利华润中海这些央企稳坐钓鱼台，背靠大树的绿城，还有地方国资的华发越秀日子也不错。
但混合所有制的金地风声鹤唳，硕果仅存的新城龙湖靠商业在输血。
这就是现在楼市颇为尴尬的地方：房企想打破“预言自证”怪圈，就必须要有强有力的“爹”护短才行。
如果剩下的这些开发商，只能靠找个“好爹”的方式才能阻断市场疑虑，那只能托住楼市不进一步滑向谷底，却无法解决上面我们提到的根本问题：
购房者对期房的严重不信任。
10月百强房企销售额4437亿，同比下降27.7%，1-10月降了13.9%。
这可是对比2022年的数字，这可是四限放开、存量房贷利率下调、首套降到4%以内的数字。
中华招保万龙这几家加起来，全国几百个地市，又有多少房子在卖？
现在进售楼部之前，都要掂量开发商的成色。
中介置业顾问吹的天花乱坠，买房的只需要回怼：是民企吗？民企不考虑。城投开发的？城投也不考虑。
全国知名又咋了？恒大碧桂园知名不？大股东背景深又咋了，金地远洋大股东厉害不？
你就说是不是央企吧！哦，咱们这个城市没央企的盘啊，算了还是不买了。
更细思极恐的是，如果连万科都能被怀疑，谁又不能被怀疑？
今年前三季度，国央企的发债总量，占比近九成，而整体融资成本，比民企低了2.15个百分点。
此时，需要有更强力的手段，自上而下的介入，让市场各个参与方，银行、地方、供应商、购房者们都相信：不同所有制房企是一视同仁的。
所以这里要聊到第二个背景，前几天开的金融工作会议。
从1997年以来，至今共召开5次，规格有多高，大家搜搜就知道了。
这回第一次提到了房地产，我个人觉得有两个重点：
1，健全房企的主体监管制度和资金监管。
大部分停工楼盘，都是因为预售资金监管不力造成的。
都是买“楼花”，但我们的期房，并不是购房者按工程进度支付款项，而是交房之前，网签之后，就把钱都交了。
定金、首付款、银行发的贷款按理说都得专户专管，按工程进度，按比例拨付。
开发商找到垫资施工的建筑商虚报工程进度，虚开发票，银行一看手续齐活，甚至说大家都心知肚明，提前把预售监管资金套出来。
套出来的钱可能又去拿地了，也可能去还债了，也可能给员工发工资了。
行情好的时候都是这么玩的，反正房价一天一个样，借新债还旧债，高负债多地块滚动开发，集团拨到项目上不会影响交房。
一旦房价下跌，存货减值，建筑商供应商讨债，银行抽贷，信托追债，各路人马开始挤兑，专户里的资金又被掏空了，结果就是：
公司倒了，房子也交不了，烂摊子留给社会。
以后的预售资金监管，一定是极其严格的。
第二，就是央行表态的缘起：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
这个会是10月月底开的，我们看11月有哪些动作：
1，11月7号，央行、住建部、金管总局、证监会四大部门联合召集了几家房企座谈，参会的有万科、保利、华润、中海、龙湖和金地。
万科得到更高层面的重视，龙湖和金地更是亮点。
剩下的民企怎么办？
2，同一天上证报的报道，“第二支箭”将支持新城、美的、卓越等民企发债，同时龙湖、金辉、华宇、新希望也在推进。
这基本上把央企和地方国资之外的，现存的混合所有制房企、民企全都覆盖了。
三支箭，第一支是信贷，第二支是债券，第三支是股权。
之前第二支箭都是靠中债增信，开发商需要拿出抵押资产反担保。
龙湖的天街，新城的吾悦广场，既能找银行做物业贷，又能做抵押增信发债，所以去年这两家都能发出来，美的有个好爹，接下来这几家的中票大概率是稳的。
再做一个联想，11月3号证监会债券部有关负责人的表态，“稳妥化解大型房企债券违约风险，把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重。”
接下来，房企合理额度，用于保交楼的定增审批，也可能会加速，股民也要出力啊。
开头说了，想解决房地产、地方债、中小银行这三大问题，房地产是核心，开发商又是关键的一环，如果任由房企“自我实现”的挤兑，后果难以想象。
想稳住房企这一端，一靠销售，二靠融资。
销售，只能等这一波竣工高峰过去，用漫长的休养生息来缓慢恢复，不少城市的房子，就此一蹶不振也有可能。
融资，只能靠静脉注射的方式，中票、定增、物业贷、REIT，各种手段输血给正常经营的企业。
至于已经倒下祭天的房企们，那就是捂着鼻子收拾他们霍霍出来的残局，熬过2024的竣工大年，确保期房都能交付。
信心才能像刚发芽的小草一样从土里冒出来，开发商才敢重新拍地，地方债务和中小金融背负的压力才会缓解，各地的保障房才有动力有财力去建，用巨量的供应把“商品”和“保障”两条线搭建好，消除下一代的住房焦虑。
转型，从来不是说说那么容易。
病来如山倒，病去如抽丝，现在给剩下的民企伸出橄榄枝，只是万里长征第一步，时间才是最宝贵的。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。
