有段时间没跟金融小伙伴约饭了
不过他们说过的那句我们也在盯二手我记到现在
不同场合我提了这句三次，始终觉得这句背后的东西还没挖够
就比如越来越多时候我发现
二手最能反应楼市
新房受供应影响、土地又有点延迟
二手几乎是那个最客观、最即刻的楼市数据
更重要的是什么，这也是我把那位金融小伙伴的话记到现在的原因
二手最大程度链接了需求端
还有什么比这两个字更能真实反应楼市的
借着这个切口我也来回答下最近被身边同行和中介问的最多的一题
下半年楼市会怎样
我记得上月有位粉丝也在留言里问到这个
原谅码字狗的我太忙了，今天把这个问题重新拾掇起来，希望还不太迟
01
先说下八月二手到底成交多少套
其实现在说八月二手还太早
还有十天没过完，全月的数据也得下月才有
但这不妨碍我们先看下成色
截至8月19日，8月上海二手房（注意不是二手住宅）已经成交10918套
按照工作日和非工作日的单日成交均值去看后面这十天
可以为匡算个八月二手房成交大概
10918+538✖9+653✖3=1.77万套上下
这数字是二手房，还不是二手住宅
我们再用1.77万套✖92%（二手住宅/二手房=92%）
可以看到八月二手住宅成交应该在1.64万左右
这是个匡算数字，比的不是最后到底是精准到百位还是千位
比的是这个数字我们应该怎么去看
02
不要单独看8月
把8月放入6-8月这个时间段去看
1.6万套的数字无论最后如何波动，他最后大概率都高不过7月
我们把6-8月的数据放一起看
如果各位还记得两个月的一篇新政能持续多久的稿件的话
应该会记得我们在这篇稿件里说的新政有效期前后差不多3个月
这里面3个月最后回落的那条线不是别的
是5·27新政前一年的平均水平
那回过头去看这个6-8月的数据
无论是递减速率、还是有效期，都预估的比较精准
不过说这么多可不是为了复盘数据
而是想让各位看到6-8月的成交是一个可预估、有规律的周期性数据
所以之前有粉丝在问：不是说新政持续3个月么
我一直想找机会解释下
3个月不是高歌猛进的3个月，而是一个周期里的3个月
这背后站在数据的角度是抛物线的自然走势
站在需求端是市场需求被满足后的自然回落
而周期性数据放在今年楼市里还有个作用
就是随着周期开始和结束你会发现6-8月的数据完整托底了今年的二手楼市
就今年年底如果有人复盘今年的数据，他大概率不会感受到去年5月后那种市场如坠冰窟的断崖感
今年楼市最危险的时刻已经过去
同时你也能看到上海楼市想要的是什么
03
这就可以回答下那个问题
后面还会有政策么
首先市场托底这件事的背后其实可以看到一些政策制定的底盘逻辑
从去年9月的认房不认贷，再到12月的普宅标准的改变，最后来到今年1月的放开外环外的单身限购，这里面每一步走完都有自己的周期
这个我们也在过往的稿件里为各位分析过，分别在2-4周不等的新政有效期
带着这些过往的经验，5·27新政的发布节点是经过深思熟虑的
5·27之前是小阳春、5·27结束后是金九银十
完美过渡的背后上海想要的不是过热或者过冷
而是平稳过渡
翻看过往的政策你也会看到
不管是支持性政策还是限制性政策，背后的永恒逻辑都是稳定
过热要降温、过冷要扛过去
也就是说只要市场是平稳或者说是正常的
比如接下来市场金九银十、以及本身就没那么热的11月、12月
只要是正常的，政策就没有出台的必要
即使有政策出台也大概率是微调型波动
所以在期待下一步新政甚至期待再来一次5·27的群体可以适度醒醒了
总的来看下半年的基调在这
04
后面金九银十也不具备什么未知性
虽然金九银十被诟病
但这原本就跟十年前开发商在九月十月开房展会卖新房有关
现在线下房展会几乎销声匿迹，金九银十自然声浪不如以前
但从2016年以来的数据看
大部分年份里的9月、10月基本都是下半年成交的顶梁柱
只有遇到类似2020年的甩尾年份或者2021年7月的三价就低这类政策外力会出现不同走势
其余只要正常跟着市场走，每年的九月、十月都是成交的自然发生月
所以理论上只要下半年不出类似三价就低这类抑制型政策
9月、10月的二手成交都不会拉跨
所以你说后面楼市会怎么样
答案基本都在这了
05
老实说现在的一些现象也已经说明问题
市场平稳期最容易出现的情况就是横盘
就是买卖双方的数据就卡在一个区间
比如成交价、议价空间
这两个数据还高度关联，新政后有人口嗨成交价涨了
本质上其实是议价空间的收窄，让价格没有继续往下走而
说实话我最近也已经看到一些横盘迹象
议价空间是我们日常会观察的一个数据
我参考的议价空间是链家的转定单议价空间，不能代表全市，但可以拿来参考下议价情况
这个数据已经连续三周停留在7.3%，没有继续下探
更有趣的是转定单是在不断下滑的
以往伴随着转定单下滑，议价空间会随之放大
很好理解，成交减少、客户下场少了、议价空间拉大
但现在并没有如此，这背后能看出很多模糊情绪，比较明确的一个情绪
是房东不再愿意大幅降价
另外还有一点
就是房东的挂牌意愿在走低
现在我们经常都能看到二手挂牌量高的消息，但其实是存量高
新增挂牌是另一回事
这是房东挂牌意愿、置换意愿的一个数据
这个数据我们可以参考链家每月的日均新增挂牌套数数据
如果说转定单链家市占只有25%，那挂牌市场链家70%+的市占率可以定性一些问题
我们现在已经看到链家每月日均新增挂牌数据
同比回到去年同期、环比清晰下滑
今年目前为止的日均挂牌量已经来到小阳春以来最低，房东挂牌热情在退却
这背后我问过身边一些房东朋友，他们反馈比较多的一点是
价格太低、这时候卖不划算
这也某种程度上加速了下半年横盘市场的到来
06
又是一次二手分析
每次二手分析我都感慨良多，这是上海最大交易体量
是每个购房者用脚投票换来的楼市一线
所以我尽可能的去做到真实
不管是滞后的网签还是硬吹二手都不是我要的
更希望为各位带去的是此时此刻正在发生的、或者有凭有据可以看清走势的蛛丝马迹
接下来的我们需要更清醒
不管是看高还是看低市场都需要清醒
市场有时候跟人生一样，站在年中看年末看不出什么的，非得过上几年才能说有些什么差别
今天的市场文字就到这吧
不管是房东还是买房人或者两者都是，有什么想说的，我们老样子评论区见
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5485篇原创文章
