要说佛山不割肉不成交的地方,陈村绝对位列前茅。
2020年那会,陈村大部分项目都已经站上2万+/㎡,好户型直接雄赳赳气昂昂地卖到3万+/平。
到2022年,开始卷,疯狂内卷,卷到“头破血流”。直降3000-4000元/㎡是常态,甚至特价房已经到1字头了。
陈村,已经跌无可跌。
没想到,今年的价格还在往下探,大部分项目和高峰期相比,直降1万/㎡。
像某个一直延期收楼的鸽王,高峰期时价格干到2.5万/㎡,现在单价1.5-1.6万+/㎡,特价房还干到1.4万/㎡。
按照市场现状,陈村,还要再跌啊……
01
买不完,陈村的房子根本买不完
为啥说陈村的房子还能再降一降?原因有三:
首先,陈村的去化周期真的太长了!
顺德住宅库存量前三板块依次为北滘、陈村、伦教。而陈村,板块库存总量约3906套,去化周期高达41.1月。
意味着就算只清当前的库存,都要3年多!
一般行业内有18个月警戒线的说法,36个月就达到2倍警戒线,陈村这是远远超过了。
陈村在售11个楼盘,现阶段好多项目无人问津,几乎成了僵尸库存。一旦搁置久了,户型功能出现滞后,绝对是比不上新规产品的。
除了大降价,要不然真的很难有人买入。
在去化如此艰难的情况下,万万没想到的是,陈村还有供地趋势!
此前佛山公布了陈村镇旧城区西区,也就是玉带公园北侧最新规划。
规划总用地面积约为75.30公顷,面积相当可观。
这个地方一河之隔即为北滘,与陈村一样同为高库存的难兄难弟。
根据规划,片区未来将至少新增9宗宅地以及多宗商业地块。
9宗地块约建筑面积44.38万平。
说这个建筑面积,大家可能没有什么概念。假设都做100㎡的户型,那么未来该片区的供应能接近4438套。
可以预见的是,未来这几块宅地上新,陈村一手房市场将太过拥挤,又造成了不降价不成交的局面。
超级恶性循环形成,早期买入陈村的业主,都得气得睡梦中惊坐起。
不过今年4月末自然资源部就有规定,商品住宅去化周期大于36个月,暂停地块出让,同时盘活存量,直至去化周期降到36个月以下。
来源:自然资源部
按照要求,陈村应该暂停地块出让,所以短时间内,陈村这些地块应该不会出现在土拍市场上吧?
要是真“顶风作案”,还是只有降价才能救市了。
第三,广州客抛弃陈村了。
陈村,广佛交界的头把交椅。
在当时对面的番禺已经站稳“4字头”的情况下,陈村楼盘1/2番禺价,甚至更低就可以买入。
再加上有着广州地铁7号线陈村站、3站到广州南的近距离,一大波广州客涌入陈村,买买买!
最高峰时期,有项目广州客占比7成,这是何等的辉煌。
像碧桂园三龙汇,2020年首开时,价格2.1-2.68万/㎡,凭借地段的优势,去化率高达9成。
一段故事的开头,往往极其美好。
2021年随着新地王的入市,碧桂园三龙汇价格涨至2.9-3.5万/㎡,新希望悦珑湾开盘价高达2.8万/㎡。
美好的时间很短暂。2021年下半年局势急转直下,价格都在走低,原来2.6-2.8万/㎡的单价,开始下降至2.1-2.4万/㎡,“1字头”特价房开始出现了。
陈村项目2022年11月价格
来到2023年,广州陆续放大招,番禺不限购了!
陈村有项目直降5000元/㎡,和早期价格相比,少的亏个十几万,多的亏上百。
新房买不出价,二手房也只能降价出售,心疼业主……
现在的广州,已经全面放开。不仅全面放开,房贷利率可以做到2.85%,与公积金持平,进入史上最宽松阶段。
佛山这边,也是2.8%-2.95%,与广州相差不大。
至于降价,广州楼市,也是全面进入了内卷时代,新房降,二手房降。
当年怎么买也买不起的广州,踮踮脚也可以买到了。再怎么临广,也是佛山地界,广州楼盘还是更香的。
所以,深度依赖外广州客的陈村,回不到从前了。
而陈村,想要在这一波行情里继续抢占市场,为了活着,为了吸引广州客,依然是赤裸裸的降价。
02
以价换量的陈村,还能有什么招?
陈村想靠价格战赢得市场,也不是那么容易。
今年前三季度,板块成交套数TOP10的,有荷城、有三水新城,有总是被黑的绿岛湖,就是没有陈村。
以价换量的陈村,也没有迎来理想结果,还是得放大招。
淘房君能想到的,其中一个是,劝人买房,最重要的是给钱。
但怎么给很重要。
比如结合家庭小孩的数量给到真的购房补贴,比如有1孩给到5万,有2孩10万,有3孩给到15万,一举两得,不仅卖出了房子,还增加了人口。
图源:摄图网
还有,取消公摊。
买房人苦公摊面积久已,明明套内面积只有七八十平,却要按照100平左右的建筑面积缴纳物业费、税费,购房成本就这么增加了。
现在所谓的“0公摊”,就是房子的使用率增加而已,玩文字游戏罢了。
要是陈村真能做到取消公摊,或者在佛山在陈村试点取消公摊,绝对有大把购房者涌入,想想就有点激动~
还有出台强制性的政策,比如“限跌令”。
这一个多月以来最重磅的政策,无非是要促进房地产市场止跌回稳,或许陈村可以趁着这一波东风,来一场轰轰烈烈的“限跌令”。
但2021年以来,近百个城市出台了限跌令,用处不大。佛山也是出过备案价1年内不得下调超10%的政策,效果微乎其微。
不过陈村要是真的有具体的条例来强制执行,强制保价,或许能给到买家一些安慰,毕竟信心很重要。
大家觉得呢,有几项可以实现?欢迎留言讨论。
刚开始十年前,房价五六千,19年两三万,现在一万五六千,翻了三倍,不满足?
降价才是王道,那个地方两三千已经到顶了[呲牙笑]
房价必然跌回2008年前,价值规律决定了的
房价跌到最高价的十分之一,还不是最低价,几万一平跌到几百一平才是最低价,这个价格老百姓买的起,要哭的只能让他哭了,哭晕在厕所也是没办法的事[捂脸哭]
想要年轻人结婚生小孩应将房价降到普通打工仔能买到。现在普通人为房子,妹子,孩子,学校,医疗等问题每天工作到犹如奴隶一样。
种瓜得瓜种豆得豆,应得的。
哭的是炒房客
无耻之徒
房价高就是高,跟小恩小惠的忽悠刺激没有关系。
限跌令——瓜烂田里也不能贱卖
光建房不建配套才是关键,陈村的的书包大型商业,医院配套根本没有,怎么支撑这么高的房价?配套比大良差远了。
现在全国除了几个核心区域,人口越来越少,房子就不太涨了,而且还会变旧。
我还以为是除到1字头是1000
跌到1680一平方我去整两套
陈村夹在周边几个核心位置的中间,周边全是工厂和老村落,而随着广州白云站的投入使用,南站也是维持现状了。所以陈村哪来的底气卖这么贵
不要盖棺定论,还得要看实际,到时候再说吧。
顺德的房价本来就是广州客过来炒起来的
陈村米粉
不是出米粉那个陈村吧。
去化周期就是个概念,每月每天都有人买吗?
只有刚需才有客,库存都这么多,谁来买。
你们是来搞笑的嘛,商品房建造的价格摆在那里,两三万一平的房价降价三四千,降就降呗,多大点事,只是少赚了一点点而已。
降得好,继续吧
所以说躺平才是王道,月入三千一样过的舒服
房价之所以跌惨因为炒房无暴利可图了,刚需是刚炒,真正的刚需应该只占三分之一,所以房价跌三分之二是合理的,但房供量大大超过需求,房价在原价打7折是铁定的了