广州楼市是一个江湖，有江湖就会有站队。
这几年，在楼市君的报道里面，提到东部就会出现这些声音：“买房就该跟着产业走”、“城市向东发展”、“黄埔更现代化”...
｜来源：广州楼市发布后台
一旦讨论西部呢，则变成“广府味其他地方模仿不来”、“读书还是得老城区”、“一下楼就能喝到早茶”...
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两个阵营的讨论，都在于一个关键点：广州东部和西部到底买哪里好？
｜广州东西部PK示意图
|广州楼市发布制
荔湾，让新老广达成和解
回顾最近十年，以荔湾为代表的西部，和以黄埔为代表的东部，代表着广州买家的两大置业方向。
按理说，置业方向只是个人的选择和看法。
但放到网络上，就变成一场“较量”，在部分人看来这甚至关乎于尊严和认知。
有荔湾人认为黄埔太远，有黄埔人却认为荔湾太旧...
｜白鹅潭航拍图
| 广州楼市发布 摄
当然，这没有对与错，好比吃白切鸡的人不需要认可辣子鸡，科学城大商场不需要模仿西关老店。
但这两年，置业趋势变了。
比如这位粉丝，在群里自爆说，最近花了三百多万，在荔湾买了一套小房子，上班生活都比较方便，全家人都很满意。
｜来源：广州楼市发布购房群
作为一位新广买家，他从有买房想法开始，今年就看了不下20个一手项目。
让他犹豫不决的原因，和大部分买家的情况很类似：买海珠天河太贵、白云番禺城市界面欠佳、黄埔生活不够方便、南沙增城太远...
挑遍全市新房，这位买家还是选择了“学铁商”齐备的荔湾。
｜白鹅潭航拍图
｜广州楼市发布 摄
为什么要选荔湾？
大家都知道，以前的买家选东部是选“新”，新的城市界面和新规划；选西部是选“熟”，成熟的底蕴和配套。
但现在的荔湾，就好比东山少爷着洋装，正变得越来越“新”：
它通过产业升级、重奢商业、文旅活化...向全广州展示它的年轻态、国际范，并给了越来越多买家进入主城区的机会。
楼市君统计了一波数据，从2020年至今，荔湾成交超2.43万套新房，占比一路上扬。
｜2020-2024年荔湾新房成交示意图
｜广州楼市发布制
这一数量，是越秀区成交套数的10倍，也接近是天河、海珠成交套数的2倍。
也就是每三个主城区买家，就有一个选荔湾。
今年，官方几度发布救市政策，荔湾是反弹最猛的区域。每一波的成交涨幅比黄埔、增城等供应粮仓的势头还要猛！
｜荔湾区新房成交示意图
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这样的弹性，显然不是单靠老广支撑起来的。
当主城区购房门槛降低，新广、老广终于在买房这件事上达成了和解，他们共同选择荔湾。
新一代买家，为什么喜欢荔湾？
为什么，新老广在买房这件事上达成和解，会发生在荔湾？
楼市君认为，不是东部不香了，而是现在的荔湾，已经“跑”出了性价比！
如今的荔湾，首付40+万就能上车新房。
这放在前几年，以广钢为主流供应的荔湾，上车门槛平均接近150万。
尤其是2022年，整个芳村在广钢的带领下，均价就达到5.84万/平；甚至有盘在尾货阶段，均价达到6.7万/平。（来源：中指院）
｜大芳村板块房价走势
｜广州楼市发布 制
今年，楼市经历了“挤水分”阶段，加上首付比例将至最低15%，对刚需买家来说，购房门槛不要太友好。
当然，也不是东部不够好，而是荔湾的选择变多了！
相比起原有的单一大城发展模式，在官方的整体规划下，如今的白鹅潭片区形成了白鹅潭核心区—花地湾商务组团—聚龙湾组团。
这里面，既有独享一片江景的千万级豪宅，也有“学铁商”齐备的刚需盘；从300万到上千万的一手盘都应有尽有。
｜白鹅潭示意图
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入主荔湾的门槛降低、选择范围扩大，带来的吸引力有多强，不再赘述。
还有一点，不是东部不够新，而是荔湾作为传统老城区，已经不“老”了！
从上帝视角俯瞰，你能清晰看到，荔湾早已不是大家想象中的模样！
一边是沿江的万象城、双太古、星河COCO PARK、广船综合体连片开发，高端消费沿江带逐渐成型。
｜白鹅潭高端消费沿江带示意图
|广州楼市发布摄
另一边是广州首个国际内港湾正式奠基动工，290米的白鹅潭国际金融中心、鹅潭一号总部等产业地标向上生长…
加上已经建成的“三馆合一”（广东美术馆、广东文学馆、广东非物质文化遗产展示中心），城市面貌的全速蝶变、跑出高质量发展的“加速度”。
如今，你走在荔湾的大街小巷，你能感受到百年历史的滋养，也能找到老字号的脆皮烧鹅；
你能看到一幅风口之下的现代都市图景，也能看到地标以肉眼可见速度蜕变...
这背后，是蓬勃发展带来的独特生命力。
｜白鹅潭航拍图
｜广州楼市发布 摄
神盘出现，一次过解决三大难题
除了性价比凸显、城市面貌的变化，对新广买家来说，荔湾还有很重要的一点：
这几年涌现了一批神盘。
2021年起，历史遗留的广信资产包花地湾地块，由实力开发商进行回收和开发，变身为业态更多元的生活大城进入市场。
与高密度、主打居住的广钢相比，越来越多买家看中这里商业丰富，业态多元。
在花地湾的率先带动下，白鹅潭还陆续出现了华润、广船等高端盘，并引领了一股打造开创性商业的风潮。
｜白鹅潭航拍
｜广州楼市发布摄
到了这两年，情况又有点不一样了。
有了扎实的商业、教育基础，新一波的荔湾买家，主动寻求和商场有一定距离、生活体验更好的标的。
再加上去年，产品新规的出炉，越来越多得房率超过100%的楼盘出现。
这就导致了，不论是刚需还是改善买家，要求都随之提高。他们把眼光转向那些品质更优、均好性更强的项目。
|白鹅潭航拍
|广州楼市发布 摄
观察今年的楼市榜单，以稳居荔湾成交榜单TOP3的中海浣花里为例，它解决了刚需、刚改买家最核心的三大痛点：
一是有娃家庭的教育难点。
家长们最关心的学校，就在社区约200米距离。对面就是省实荔湾学校花地湾校区，今年已经正式开学。
值得一提的是，今年4月，官方出炉的《2024年广州市荔湾区公办小学一年级招生工作方案》，中海浣花里也正式纳入省实荔湾学校花地湾校区招生范围。
| 部分截图来源：荔湾教育局文件
一旦读上省实荔湾学校，你根本不用担心师资问题。
大家可能不知道，省实荔湾学校属于本部直接管理、资源共享、硬件设施规格拉满，全方位保障教育教学质量。
住在这里，孩子可以步行上学、接受优质教育，既让家长做到“目送式教育”，省去了大把的接送时间。
二是上班族的通勤难点。
对上班族而言，从家里走到地铁，是5分钟还是15分钟，通勤体验大相径庭。
从1号线坑口地铁站出来，大概300米就到了中海浣花里，算上走路和等电梯的时间，一首歌的时间就能到家。（数据源于百度测距）
要知道，目前荔湾近30个在售楼盘，距地铁400米内的盘不足10%。中海浣花里比板块内其他新盘，都更近地铁。
｜坑口地铁站&项目航拍示意图| 广州楼市发布摄
三是对居住体验有高要求的。
对于很多人来说，来广州的初印象，就是狭窄的巷子、一栋栋的握手楼，以及总是湿漉漉的地面...
尤其是大量“握手”的市区老破旧，别人推开窗户，就可以直接看到房子全部，毫无隐私可言。因此很多新广买家，早年看到外围区的社区“大园林”，没有抵抗力。
在寸土寸金的市区，中海浣花里做到无遮挡视野，可以说是奢侈的。（PS：在广州，想要住有阳光的地方，得加钱~）
比如280万就能上车的三空间户型，可以直望对面的省实花地湾学校，高层还能隐约看到广州塔和江景。
｜中海浣花里视野图
这也是为什么，前面提到的那位粉丝，挑遍全市还是选择荔湾、上车浣花里。
今年，中海浣花里无论是来访量、成交量都是荔湾第一梯队（来源：中指院）。初涉楼市的朋友可能不理解，这种热度背后，至少有两层含义：
一方面，浣花里的热度不是突然高涨的，就说明它自身优势能够贴合购房者的关键需求。
另一方面，在新房市场上受热捧的项目，往往在二手市场上也更吃香。
中海浣花里的核心竞争力，我觉得可以总结为一个关键字：稳。
｜花地湾航拍图
｜广州楼市发布 摄
首付40+万起，产品有多能打？
除了“学铁商”配套在线，楼市君觉得还有一点非常关键：
中海浣花里的产品，站在了市场的最前端。
如果你有关注楼市君，会记得2023年第一批使用率超过100%的户型，里面就有中海浣花里。
对比此前大部分7-8成使用率的楼盘，中海浣花里堪称降维打击。
｜约108平户型创意展示空间| 广州楼市发布 摄
反观黄埔，直到今年年中，市场上才陆续出现新规后的高使用率产品。
值得一提的是，目前白鹅潭三房的平均总价至少400万起步，四房门槛也接近600万。（来源：中指院）
相比之下，中海浣花里不仅价格友好，而且梯度合理：71平的爆款户型，总价280万起，首付40+万起；若追求高品质改善户型，也有108平的2+2空间户型，总价在460-480万。
这也意味着，大家可以根据自身不同的预算选择，丰俭由人。
比如首家庭首选71㎡户型，首付约40+万起即可拥有2+1空间。
｜71平户型图
｜广州楼市发布制
麻雀虽小，但该户型的观景阳台、5米大开间、LDKB设计、全屋飘窗一样不落。
光是34平的公区，完全可以吊打市面同面积户型，LDKB一体化设计使得原本有限的空间更大了，采光和通风效果拉满。
|71平创意展示空间
|创意展示，仅供参考
如果想要居住面积更大些，是一二孩家庭或者三代同堂家庭，那么可以选择108㎡2+2空间。
｜108平户型图
｜广州楼市发布制
据统计，目前整个白鹅潭在售普通四空间的面积约115㎡（来源：中指院）；
但中海浣花里用108㎡就做到了四空间，是白鹅潭绝无仅有的存在。
更关键的是，相比于项目的88方产品，该户型460万起就能拿下。
只需多给约10万首付就能升级2+2空间，容纳更多的生活想象。
｜荔湾部分在售四空间产品
｜广州楼市发布制
在保证卧室数量足够的前提下，公区可切割出面积不低于6平的功能空间。
业主可设计为书房、花房、游戏室，也可以将其打造为书房，熬夜加班或者看球的时候不会打扰到家人。
｜约108平户型创意展示空间| 广州楼市发布 摄
主套房，同样设计了双飘窗，既保证了采光和景观效果，也有充足的空间打造私人衣柜。
其中一面预留飘窗可改造为约3米长，进深约600mm的衣柜，可以满足男女主人的收纳需求。
｜约108平户型创意空间展示| 广州楼市发布 摄
试想一下，广州主城区学铁商配套，加上中海的品质和物业服务，你花40万+就能享受。
不止如此，你还能住进3空间户型，是不是瞬间觉得物超所值？
在刚刚过去的5-7月，中海浣花里持续热销，8月正在开展感恩回馈季，现场优惠节点多多！
本周，项目更是放出20套超笋单位，感兴趣的粉丝欢迎到访项目了解~
楼市君听说，项目实体样板房也很快会和大家见面，所见即所得、买房更安心！
