文/子木

中央通常会在每年的4月、7月、12月召开经济工作为主体的政治局会议。

今年由于上半年宏观环境和外部环境，出现了激烈的变化，所以7月的会议，显得格外重要。

小的方面，决定着今年GDP目标是否能够达成，大的方面，是面对百年难一遇棘手问题的最终解答。

甚至决定了，近5年甚至10年，财富逻辑是否还能走得通，冲顶是否还能实现的结果。

闲话不多说，开启今天的7月会议解读，文章有点儿长，只对楼市感兴趣的，直接下滑到最后一部分（但不建议）：

01 承认问题

开头习惯性总结宏观环境，一切向好，这部分可以直接略过……

重点来了：

会议指出，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。

解读：

孔子曰，吾日三省吾身。自我复盘是解决问题的基本盘，不怕问题有多难，就怕认识不到问题所在。

这次用词虽然比较委婉，但基本承认了事实——

国内需求不足（人们兜里没钱了），企业（民营）经营困难，重点领域（城投债）风险隐患较大，外部环境（俄乌摩擦、中美毛衣）复杂严峻。

疫情结束后，经济恢复，波浪曲折（高开低走）。

我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。（这个我认可，长期没问题，但问题就在短期如何解决，短期如果解决不好，基本上不用考虑长期）

02 大开闸门

会议指出，要用好政策空间、找准发力方向，扎实推动经济高质量发展。要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，延续、优化、完善并落实好减税降费政策，发挥总量和结构性货币政策工具作用，大力支持科技创新、实体经济和中小微企业发展。要保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要活跃资本市场，提振投资者信心。

解读：第一个信号是，加强逆周期调节和政策储备。

这意味着我们的宏观货币政策，还要继续跟美联储对着干，他们带着全球加息，是正周期，那么我们就是降息，为逆周期。

经济太冷必须降息，增加货币流动性，对于我们来说，基本没有选择，后面也解释了，要全方面放开闸口，继续放水入市，流入实体和小微企业。

这也意味着，会增加人民币贬值的压力。但又表明，要保持人民币汇率的稳定……

既要逆周期降息，又要保汇率，说实话很难。。。因为美联储今年加息肯定要到年底，对外汇储备是极大的考验。

预计只能在7-7.3之间来回震荡，一旦突破阈值，对信心的打击很难再挽回。

我们都知道这种趋势被别人左右的感觉很糟心，但没办法，挑战美元霸权不是一朝一夕的事情，只有苟住等待机会。

这里有一个重点是，从之前的“维护资本市场平稳运行”到“活跃资本市场”，表达更为激进。

但活不活跃，最终还要看美联储的态度，和消费到底能不能起来，这两个根本因素短期内无法解决，大A到年底之前，只能上下震荡。

03 情真意切

会议强调，要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费。要更好发挥政府投资带动作用，加快地方政府专项债券发行和使用。要制定出台促进民间投资的政策措施。要多措并举，稳住外贸外资基本盘。要增加国际航班，保障中欧班列稳定畅通。

解读：

提振消费上升为最高战略，问题就在于如何提振？大家都想买汽车，买电子产品、买家居，出门旅游躺在草原上看星星，但一摸口袋，心凉了。

所以更多考虑是如何增加居民收入，答案是——

要更好发挥政府投资带动作用，加快地方政府专项债券发行和使用，要制定出台促进民间投资的政策措施。

基本明确，这轮救市由政府投资主导，中央允许地方积极发专项债，向市场注入资金。

而且对于地方债的态度，从“严控隐性债务”变成了“优化地方债务”。没办法，儿子好赖都得管，子债父偿，只希望接下来能好好干实事。

这些钱用来干啥呢？

1、投资公共配套，新基建和老基建。后面提到促进民间投资政策措施，实际上就是告诉大家，之前的基建工程，都给国央企了，但现在主动让民营接单，民营可以创造更多的就业。

7月24日，国家发改委还特别发声，准备设立中央预算内投资促进民间投资引导专项，联动银行帮助民营企业融资，并搭建民间投资反映渠道，打击市场准入阴影壁垒和招投标不公正待遇。

这个很重要，之前的单子都被县长小舅子接了，但现在专门设立调查小组，如果招投标不公正，必罚。这是强行要保护民营企业的市场地位，从未有过。

2、政府举债，发放大规模消费券。

这是目前最好促进民间消费的方法，没有之一。因为直接学漂亮国直升机撒钱，人们拿到钱很容易再存进银行，结果背债背了个寂寞。

而消费券不同，政府补贴企业利润，可以盘活消费市场。之前很多城市发的少，是因为太穷了没钱，而现在中央支持发专项债，会越来越普及。

据《证券日报》记者统计，截至7月23日，月内已有广州、沈阳、吉林、郑州等十余地拿出“真金白银”促消费扩内需。

接下来会越来越大，消费券成为常态，天天都是双十一。

04 房地产重要信号

会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

解读：

第一大信号，“房住不炒”消失！

从2016年提出到2023年结束，为期八年，在这八年里，楼市头上一直压着一块巨石，一切政策最后的考虑底线，也必须是“房住不炒”。

其实很多人对“房住不炒”有一定的误解。

“房住不炒”，并不是房子用来住的、不是炒的，而是让房价不能过热，也不能过冷，达到一种稳态。

上半年，房贷利率已经突破下限，全国除一线城市，全部松绑，四大限法全部归零，炒房客早已解禁，炒房成本很低。

但为什么在明知道“房住不炒”已经名存实亡的情况下，彻底不提及了呢？

——市场预期。

因为市场上大部分人都以为“房住不炒”是用来打击房价的，只要在房子就还会跌。如果不提，其实是反向告诉大家，政策解除，市场恢复自由化。

这对于楼市是很大的利好。

第二大信号：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

风险有两个，一是开发商的暴雷风险，二是保交楼风险。虽然这两个风险一直在处理，但目前进程比较缓慢，情况不容乐观。

所以会议给出的关键词是“切实防范化解”。

“供求关系发生重大变化”，意味着正是承认了房子从“供不应求”转向“供过于求”，这时候要“因城施策”，房子多的多考虑库存风险，买不到房子的，也别绷着了，要主动放开政策管理。

预计下半年最后一道防线，一线城市放开，也是必然选项了。

第三个信号：政府入局，盘活改造各类闲置房产。

这里再重点提一下，大城市城中村改造。

本来这个不打算讲的，可这两天市场越传越离谱了，说这是棚改2.0……我不得不在星球辟谣，这里再讲一下。

今年，土地不好卖，棚改不打算启动了，这时候需要从房子身上能找到更多能弥补财政的由头。

城中村改造顺势推出，这里并不是拆了重建，以旧换新，而是尽可能修缮改造（除了危房）。

大拆大建是需要庞大资金的，目前基本所有城市都处于高负债中，难以解决，国开行又不给钱，从哪儿找钱给拆迁户…

城中村改造到底有啥好处呢？

首先大家应该想起，上半年提出的房地产证券化，引导民间资金进入市场，用租赁的方式，盘活资产。

城中村的房子都没本，无法抵押，但可以通过租赁逻辑满足市场需求，作为业务增项，也就是深圳的统租房。

第二个，为未来房地产税铺路。目前立法最难的问题就是小产权房子，到底该如何解决它们的属性问题，如果通过平台合法化，属于地方的增项，也解决了税基。

第三，解决保障房问题，让年轻人能得到环境较好的廉价出租房，赚到的钱能去消费更多的类目，盘活货币流动性。

第四，也是最简单的，改造促进资金流动，会产生大量的消费，钢管建材，电梯家电，带动就业，涉及万亿资金规模。

城中村改造就是在土地逻辑走不通后的无奈之举，但也促进了多方共赢，无意中成为房地产长效改革比较重要的一步。

“盘活改造各类闲置房产”，这句话非常重要。

意味着政府决定入局，发专项债，带领民间资本参与“去库存”，一部分转化成保障房，降低年轻人的生活成本，变相提高收入，一部分转化为“平急两用”设施，政府收购做公共事业。

受惠者不仅是年轻人，还有空置房的拥有者。

整体来讲，就是继续支持刚需和改善需求，彻底解绑楼市，退出“房住不炒”逻辑，扭转预期，同时大力举债，让政府去消化库存，变相提高民间收入，培育新一轮购买力。

调控思路非常稳健，既兼顾了市场买卖和租赁需求，又从根底处，注入了市场流动性和信心。

从“城中村改造”政策重点只在一二线城市展开，和未提及棚改货币化的信号又可以看出：

三四线楼市已经被战略性放弃……买卖者只能自求多福。

看到这一幕，其实内心还是非常难受的。

一二三四线分化课题，全网是我最早提出的，至今已经有8年了（感兴趣的可以往前翻查找踪迹），这8年我反反复复预警解释，不厌其烦。

但真正在战略层被确认的时候，心里却不是滋味，因为这意味着很多很多人将被套牢，财富缩水。

我跟三四线并没什么仇怨，也并不喜欢一二线所谓的高大上，今年去很多三四线城市调研，收获了意想不到的惊喜，物美价廉的消费，淳朴善良的当地朋友，更多人文情怀……

站在综合层面上，每个城市每个地方，都有各自的魅力，希望大家都很好。

然而，现实总是残酷的。

这个世界的丛林法则从未结束，城市化的结果就是分化，楼市越来越趋向于“零和游戏”，一方赢则另一方输，作为研究者，我应该解释真相。

之前跟着我的思路，腾挪资产也不用感到幸运，没跟着思路做腾挪的，也别失望。

如果下半年一线城市放开，带动预期扭转，三四线同样会活跃起来，因为不明白真相的人要远比明白的多很多。

三四线城市将迎来击鼓传花的最后一棒，也是资产逃离的最后机会，到时候打骨折也要卖，当然除了自住房。

今天结束，为期八年的课题也终于结束了，以后也不再会写关于这方面的东西，以此记录，轻松不少。

当然一二线城市也未必能独善其身，城市内部暗藏着激烈的分化，无论是城市发展、板块预期、资产类型，都存在着周期问题。

大方向谁都能看清楚，但时机基本90%都把握不住，更别说投资，买房一定要谨慎。

今年上半年已经跑了20多个城市，最近太热，没出门，等凉快一些还会出去继续调研，结合数据论证结果，只为了让大家买房的时候能少花点钱。

有什么最新的消息和趋势会及时同步到文章，说的不一定对，你杠就你对。