文/子木

老读者都知道，我从去年就呼吁「降低存量房贷利率」。

一方面，以此降低居民负债压力，培育购买力根本，反向刺激消费。

另一方面，近两年房贷利率大跌，之前的购房者高位站岗，心理失衡，蒙眼提前还贷，从而促使货币紧缩，最终累积经济。

然而千等万等等不来……

终于，就在刚刚，中国人民银行货币政策司司长邹澜谈“房贷提前还款”，准确释放了信号。

功夫不负有心人，存量房贷的购房者有福音了。

下面我把原文放在下面，挨个解读：

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。

今年上半年，个人住房贷款累计发放 3.5万亿元，较去年同期多发放超过 5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。

但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

这里有两点没说，一点是上半年提前还贷是非常夸张的，总额比中长期贷款都要大，银行的策略是能拖就拖，在民间形成了一种热象。

另外一点是人们为什么选择提前还贷？

1、理财收益率普遍下降，原来还可以跟房贷对冲，现在没有什么钱生钱的路径，只能吃亏。

2、房贷利率下跌幅度较大，大家普遍认为自己站岗被坑。

3、其实也是最重要的一点，人们对收入以及收入预期持悲观心态，如果未来赚不到这么多钱，倒不如提前还贷，不然钱也花完了，房贷还背着，一夜回归房奴生活。

这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。

提前还贷对住房需求不构成影响？

其实是构成的。如果当初买房利率非常低，提前还贷就显得没那么必要，这时候手里有钱，去消费、理财或者投资购买第二套房，也是一种出路。

需求分为自住需求和投资需求，虽然表面上人们的普遍投资预期很低，但事实上，每天都有人进场投资，这本身就是一个概念性的问题。

尽管贷款市场报价利率下行了 0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。

之前讲过LPR利率是长期下行的趋势，但如果买在高利率的时候，加点成本就会非常高，LPR利率在加点面前，不值一提。

所以购房者对于LPR利率下降，基本没有什么体感。降低利率的方式可能只有一种，提前还贷，这句话很中肯。

提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

很多银行考虑到降低存量房贷利率，房贷整体的利息收入肯定是减少的，赚的少了。

但并没有想到，如果人们选择提前还贷，房贷利息更是提前归0，赚无可赚。

如果这样，不如好好协商，购房者不要提前还贷，银行也愿意主动积极地改变合同约定，或者用低息房贷置换高息放贷，继续把单子做下去。

讲话中谈到了两个词，“市场化”和“法治化”，这是央行把握商业贷款发放的命门，基本也意味着是这事儿表面上是市场化的商量，但实际上已经是背借法治的下达通知。

按照国内商业银行的尿性，接下来应该会马上跟上，出台相应的政策，因为这事儿已经到了没得谈的地步了。

根据数据表现，今年银行注定是最惨的开始，上半年银行储蓄率直线飙升，到现在银行里已经躺着140万亿的资金，如果按照2%的利率，每年都要向储户支付200多亿的利息。

而在贷款端，整体的有效增速已经降至历史最低水平，长期下来，银行入不敷出，会出现塌缩的风险。

央妈不希望风险向上传导。

而且当提前还贷形成惯性，人们对于货币的路径只有，赚钱-还款，那么对于消费市场和投资市场，是巨大的「抽空」。

货币派发失去效用，放水空转现象会形成固化路径，久而久之会流动性枯竭，这个从上半年的M1-M2剪刀差走扩至8.2%，可以看出来。

赚钱要考虑长远，而不是当下，这是银行当下要明白的根本逻辑。

对于购房者来说，钱多无所谓，但如果之前提前还贷专门为了降利率，肯定有点儿亏，手上一定要有一定的现金流。

投资市场一定会先于经济复苏，强于市场表现，到时候手里没弹药，干着急没用。

历史上任何一波周期，都在淘汰短视者、悲观者，以及遇到任何风险就把头扎进土壤里的“鸵鸟”。

但事实上，这部分就是人性的结果，投资一直都是反人性的。

目前想用精英贷置换的，先打消念头，因为这东西肯定要付出成本和风险，不如让银行那边先通关，安全让利更好一些。

至于怎么置换降低存量房贷，银行会推出怎样的低息贷款置换高息贷款，这个我会及时跟踪，告诉大家。

这件事也在从侧面告诉我们，只有想做就没有做不到的事情，经济的底层逻辑就是居民兜里到底有没有钞票，这比任何刺激都管用。

降低房贷利率也只是开端，下半年的利好会一波接一波，趋势面前，无人可以阻挡，这时候非常考验个人的眼光，最好：

抬头看天，低头走路，回头看人。

抬头看天是一种方向，低头走路是一种清醒，回头看人是不要随波逐流，人云亦云。只有这样，才能做一根聪明的韭菜。