前些天和大家统计过合肥接下来要上市的一众楼盘，其中是以高端改善楼盘占据多数，起步户型在180以上的项目并不少，即便部分楼盘有“小户型”，占比也不高，大部分户型还是偏刚改和改善。

从2013年到2023年合肥新房成交户型分布上，可以明显看到“户型变大”的趋势，今年会更加明显，也许我们经常会思考一个问题，市场还需不需要刚需盘了？

班长觉得应该分几个角度来看这个问题，首先以现在的新房、二手房市场，即便有刚需盘，也并不会好卖！

并非没有这个需求，以2023年贝系成交数据为例，在2.5万套成交中，120平以上占比仅有18%，新房市场绝迹的二室，也有29%的比例，刚需占据了绝对的主力，这是与新房截然不同的数据。

可见市场上存在大量的小三房、二房的需求，对于这点也并不需要什么数据支撑，购买力是一个金字塔形，越往下基数越大，以现在的房价和收入，大多数普通人和家庭，并不能承受改善盘的首付或者月供，尤其现在“去杠杆”为主流思想。

▲数据源：贝系

既然市场上有大量的需求，为什么前面现在即便有刚需盘，也并不会好卖？其中核心的问题还是在于“价格”。

我们先明确一个问题：当下新房和二手房的区别在于什么地方？

除了地段差异外，可以列举出来很多，如容积率、外立面、绿化、大门、会所、公区和车库等等，总结下来就是居住属性的提升。

但对于预算有限的刚需而言，什么是最重要的？首先是价格，其次是户型的大小和优劣，以及一应配套，品质并不是不可或缺的。

还是以2023年贝系全年成交数据为例，单价1.6万以下占据了5成以上，这其中很大比例都是在网络上被定义为绝对不能买的老破小或者老破大，所以班长之前说，网络买房和现实买房是有很大温差的。

随着楼市下行，土地和备案价的放开，一面是二手房价格持续下滑，另一面是新房价格迎来一波上涨，新房和二手房由倒挂转为正挂，而且价差越来越大，与对价格极为敏感的普通刚需渐行渐远。

当然这里我们也要客观的看待这个问题，就拿大家常说的“刚需门槛”，在不同的市场行情、收入预期下，门槛也在变化，21年大多认为在250到300万左右，现在普遍看法在150到200万左右。

那在去杠杆、消费降级，且房价下行的当下，普通刚需买房思路是偏保守的，大多数人并不愿意花高溢价去买“品质”，只有改善愿意为此买单。

其实现在新房的本质就是“改善”，而对于改善，户型也是不可缺少的，所以户型只能做大，为了差异化竞争，越做越大。

所以以现在的价格和产品体系，从市场化的角度看，是可以不需要刚需盘的，普通刚需在二手房市场有大量选择，能够满足自身基本居住需求，除非从提振市场热度的角度。

因为现在新房大多是高端改善楼盘，动辄五六百万起步，与绝大多数买房人并没有关系，投资属性也欠缺，关注者寥寥，让市场活跃度不高。

如果能出来一些限价、门槛也不高的热门地段楼盘，去吸引广泛关注，对于提振楼市热度是有明显作用的，每一波小行情，其实也都离不开热门楼盘的带动。

大家觉得呢？