上周，路过国泰路桑园路，我听到原来属于泰山誉景后续地块里面有施工声响。我爬到了旁边楼栋上查看。眼前一幕显示：地块平整完毕，现场尘土飞扬、机器轰鸣、热火朝天，感觉到处喜气洋洋。我下楼走到现场，找了个人了解情况。我说：这块地在干啥呢？
他说：华润，是华润啊。
我说：别激动，慢慢说，华润咋了？
他说：豪宅，盖豪宅啊。随即，我跟华润的朋友打了电话，他确认华润入驻该块地，产品定位主流面积段定位140㎡-180㎡轻奢豪宅大平层。很意外！此时的郑州，气温已高达40度，但我想，如果美盛和豫发知道了这个消息，那真如同一台大功率中央空调，让他们会立刻降温，手脚冰凉。【1】央企华润来了
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。这块地原本是泰山誉景的后期地块，由于泰山暴雷，资金链断裂，地块最终被金水城投在2023年12月12日以6.89亿的价格托底摘走。土地出让编号：郑政出【2023】37号（网）土地竞得人是河南金瑚龙泰置地有限公司，信息显示：金瑚龙泰由郑州金水建设投资有限公司100%控股，金水建设投资由郑州金水投资集团有限公司100%控股，金水投资由金水区政府100%控股。
地块容积率4.4，规划总建面19.08万㎡，其中，地上建面14.61万㎡，包括住宅12.14万㎡，商业2.18万㎡，5月11日，项目发布了方案设计招标计划。华润进驻项目的方式为合作代建，项目备案名暂定为：华润国泰上苑上面说了，华润对该地块的定位为高端改善，140平起步，100%全铝板立面，预计售价精装2.3万左右。备注：以上为暂定规划，最终以华润报规方案为准。华润终于出手了。近三年，除了超总，华润十分低调，不是华润自己愿意沉寂，实在在当前环境下，投资条件愈发严格，落地过于谨慎，电厂那么优质地块都没能打动华润，可见集团投资有点那个啥。在这样的形势下，华润出手，足见地块地段的优质性，毕竟中海也曾垂涎许久，现在是华润的了。不管如何，金水北，央企华润来了！【2】国泰坐收渔翁之利
华润来了，国泰观邸已经乐开了花。在售的国泰观邸和华润仅一路之隔，项目的核心优势是双学区房，中学和小学分别对应的是47中和农科路小学。但它另一个核心优势一直没发挥出来。这个片区十分特殊，虽属金水北，但却和北龙湖只有一路之隔，隔的是中州大道；虽属金水北，但却是和金水老城只有一路之隔，隔的是北三环。位置虽然得天独厚，但国泰楼盘本身的特点是小步快跑，不宜做大规模的区域宣传，客户对片区价值认知不够强烈。而华润地块则不一样，项目体量大，短期任务重，区域地段的宣传肯定会第一时间铺开，这么一来，区域将很快大热。根据华润的营销策略经验，“伟大的3平方公里”海报将很快呼之欲出，而在这3平方公里的海报上，国泰和华润一样，同处核心C位。楼八目前在这里办公，这里！东进北龙湖，南接金水区，呼风唤雨，上等宝地，可惜的是，融创中原大观的北龙湖视野景观已成往事，泰山誉景的路也走到了尽头，虽然国泰这些年稳健前行，但终究独木难支。而如今，华润这样重量级的企业终于来了，国泰能不高兴？他要搭上区域大热带来的利好。其次，根据华润的定位，国泰产品完全和其形成差异化互补，完全不存在竞争关系。华润是140到180平，单价如果按2.3万计算，总价段在300万到400万；国泰主流面积段是90到120平，总价段在150万到250万。所以，华润的定位是高端改善，国泰是品质改善，华润是精装，国泰是毛坯，总价段也基本不存在重合。这样下来，华润的到来不仅可以增加区域客户厚度，而且啃不动华润的客户自然而然也就落到了国泰这里。国泰目前以92-113平二房三房的“准现房”销售为主，少量190平现房大平层在售，包括后期也有200平左右产品，但作为产品补充，并不愁卖，和华润冲突性不大。所以，依靠双学区核心优势和产品差异化错位竞争，国泰是盼望着华润来的。然而，有人欢喜有人愁，华润的落地消息传出后，豫发豫园营销负责人在当天夜里就失了眠。辗转反侧，翻来覆去，一夜未眠，为项目愁白了头！早上醒来，他第一时间给安插在竞品的卧底发去了信息：密切关注你们对华润的密切关注，随时汇报。【3】三角竞争格局形成
事实上，一夜没睡的不止豫发，还有它马路对面的美盛。华润地块在和豫发、美盛的竞争纬度上，已经脱离“金水北”概念，而上了另外一个纬度：花园路北三环立交竞争圈虽然华润豫发大规模入市还要再等一段时日，但，围绕花园路北三环立交，三家房企已经形成绝对的残酷的三角竞争态势。
金水印目前是二期，它还有三期，豫园有一期、二期、三期，华润现在是一期，如果南侧的地块山姆最终放弃，有可能会变性成为华润的二期。几乎同样的位置，几乎同样的面积段，几乎同样的总价段，未来2年-4年，“魏蜀吴”三足鼎立厮杀局面已不可避免。金水印有地缘客户厚度优势，豫发有北三环南地理位置优势，华润有代建轻装上阵优势，谁都不是善茬。美盛取胜的要诀在于“速度”，目前金水印二期已经进入销售平稳期，而华润和豫发的竞争产品入市至少还要9个月+，按照历史速度，这时间足够金水印二期跑完的，如果跑不完，在后面的厮杀中，美盛是占不到便宜的。如果二期跑完，三期就拥有了“区域成熟、滨水景观”优势，在加上本土老大的气势，是能和豫发华润掰掰手腕的。豫发取胜的要诀在于“产品”，其一共三期，重点在于二三期，和美盛、华润相比，其最大的卖点就是三环内，但这个优势必须有比美盛、华润高一个档次的产品与之匹配。如果豫发的产品和面积段小于或等于美盛华润，豫发就基本没有优势，很难在和本土老大和一线华润进行pk，必死无疑。所以，豫发的关键就在于它“能不能，敢不敢”拿出比美盛华润更高一级的产品出来，这就很考验王建树的钱包了。如果豫园敢拿出未来天奕的产品气魄，必将吊打华润美盛，摧枯拉朽，横扫敌军，升级房企品牌。华润取胜的要诀在于“品牌”，毕竟能做代建的，核心优势就是品牌。相比豫发美盛，华润的另一个优势就是客户广度，毕竟地块已经位于花园路以东了，快接近东区了，华润在东区的客户厚度可是美盛豫发比不了的。国泰取胜的要诀在于“借势”，借着华润落地的利好，一边大炒特炒，一边拉着华润的小手，跑起来，飞起来！结尾楼八的话
华润来了，金水北热闹了，国泰开心了，美盛紧张了，豫发发愁了，但客户开心了，竞争越激烈，产品越好。楼八虽然不知道这场大战谁会胜，但却知道谁会死，不好好做产品的会第一个死，一定的！因为现在的市场，不会再有人为烂产品买单了，再次建议豫发搞一个牛逼的产品，把竞品修改成天奕。不怕你贵，就怕你烂最后，给豫发美盛华润三位大哥说个秘密：抓紧吧咱们，司法警官老校区周围的围挡已经立起来了……感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。