从517炸裂的新政开始到现在，房地产我是一个字都没聊。

一是过去两年已经说了太多，我对楼市话题表达欲下降了。

我当然知道骂楼市是流量密码，但现在的抖音头条阿B上，连骂街的赛道都越来越卷了。

我从去年开始一直在坚持分化的观点，看需求，看预算，看城市，看地段，看产品，因为表达的不够极端，大家没耐心听这些，反而流量挺一般了。

二是这些手段，还是需求侧的老三样：限购、首付、利率。

论尺度，当然是史无前例。

论作用，老招数解决不了真正的问题。

比如15%的首付，听起来确实猛，其实也就比20%首付少一些，真想买的话，零首付早就有了，高评高贷嘛，开发商上赶着求你加杠杆。

比如限购，上海5改3了，北京也快了，广州相当于脱光了，效果可以参考香港全面放开，一线带二线再带三线的逻辑很难复制。

如果只从需求侧老三样看房地产，陈旧的老招数不会起到什么效果。

但我可以很肯定的说，房地产企稳，只是时间问题。

为什么？

首付、利率、限购限贷限售之所以没用，是因为这些手段是催化剂，不是火苗。

2015-2018，烈火烹油的时候，限购的条件再死，首付和利率再高，还是拦不住想买房的人。

那你能指望柴火快没了要熄火的时候，再浇点油，能让火再烧起来吗？

房地产从来不是首付利率限购的问题，真想买的时候，假离婚，挂靠社保，养房票，信用贷，高评，不要小看国人钻空子的超能力。

真正能救房地产的就两个。

1，新房已经完成了供给侧出清，没地没项目，成交当然会下降，用现在的30城数据说成交暴跌是不对的，是失真的。

二手房现在是量升价跌，供给侧有大量的新增挂牌。

只有等2021-2025的交房潮过去后，二手房新挂牌的供给侧出清，这需要时间。

2，房企爆雷对产业链和工作岗位的摧毁，意向购房者对期房信任度的巨大伤害，需要保交楼逐步建立信心，这同样需要时间。

咱们来聊聊这两个点。

为什么要重点关注交房潮？

我们看这几年的市场变化趋势。

房地产真正走下坡路是从2021下半年开始的，巨型房企违约+停贷潮，形势才急转直下。

事实上，2021上半年，很多一二线城市还在排队抢房，开发商顶着三条红线和供地两集中的压力去抢地。

后来从民营房企，到混合所有制房企，躺平了多少，大家心里都有数。

也就是说，3年时间，土地供应剧烈缩减，没有地，没有项目。

与此同时，二手房成交占比上升极快。

如果买房需求彻底消失，那应该新房和二手房一起下降才对，高善文的报告里也一直在说，这是中国房地产泡沫破裂和美国西班牙最大的不同。

看二手房的量，克而瑞的监测，30城二手房成交去年增加了13%。

517之后，重点10城的二手房环比同比都在涨，绝对值也是近两年的最高水平。

量虽然起来了，但价格起不来的原因，是二手房不断新增的挂牌。

如果你经常去看房，好吧就算不看房，多去看绿中介上新交付小区，次新小区的新增挂牌，会有大量的不满两年的毛坯挂出来压价。

一个是量，一个是价，想要量价齐升，靠首付利率限购吗？

不是，这些老手段吸引的是那些原本就又买房意愿，需求又没有被过去3年所消灭的潜在购房者，这一类人不管有没有5块代金券都会买的。

这就是过去两年反复陷入放开-热度回升-再冷却过程的原因。

想让市场回暖，必须从新房供给侧出清，再过渡到二手房出清，当市场可选择房源越来越少，才会出现供需逆转。

而现在压制二手房供给出清的最大利空，就是这一波期房交付高峰。

民生宏观的测算，2019-2021三年所售期房全部在2022-2024年交付，那么2024年测算的竣工面积预计为20亿平，竣工增速将高达39%。

所以保交楼是有两个角度的。

1，不断增加二手房的抛压。

2，重新建立购房者对期房的信任。

疲弱的需求消化二手房抛压需要时间，重新建立信任更需要时间。

半年？1年？甚至两年？具体有多久，我不知道，我没有这个能力，也不是算卦的神棍。

我只知道，对楼市的走向，我们应该少一些对短期政策手段的关注，少一些情绪上的宣泄，多一些对长期市场供需细微变化的了解。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。