南通二手房正在全面碾压新房，不仅仅是成交量的碾压，二手房的价格也在吊打新房。
以下是笔者梳理的南通市区“新房还未售罄、二手房就已破发”的项目。
说明：二手房数据来源贝壳，房价涨跌幅以（最新成交价-首开均价）/首开均价估算，不同房源受户型、楼栋、楼层等影响首开价有所不同，实际跌幅有一定误差，仅供参考。
这之中有2个项目“破发幅度”超过了60%，有4个项目“破发幅度”在40%-50%之间，梳理发现，这些项目多有一个共同点——开发商曾大幅降价促销。
比如中创区的华宇锦绣澜湾，2020年下半年首开价高达2.5万/㎡，2022年下半年骤降至1.7万/㎡起。
又比如市北四子，首开价都在2.2万/㎡左右，后因市场低迷纷纷降至1.6万-1.7万/㎡左右开启激烈价格战。
苏锡通板块的大华铂璟湾更是降幅惊人，2021年首次入市均价近2万/㎡，今年二次入市断崖式降至1万/㎡以下。
然而，这些在新房市场就已经历“价格大跳水”的项目，流入二手房市场竟还要再次遭遇“价格脱水”，二手房成交价比新房折后价又降了一个台阶。
同样以华宇锦绣澜湾为例，二手房最新成交价仅约1.3万/㎡，较首开价跌幅约46%。对于2.5万/㎡买入的业主而言，即便是最小户型总价也已缩水超100万。
市北板块的超级大盘远创湖悦云境，二手房最新成交价仅约1.1万/㎡，较首开价跌幅约47%，尤其该项目还有近1400套新房未售，开发商压力之大可想而知。
二手房“性价比”超过新房，不仅加剧该项目自身去化压力，还将影响同板块其他新房的销售。那些即将入市的纯新盘，只有在产品力上比次新房大幅领先，才能拥有一席之地。
华宇锦绣澜湾
2024年12月，中创区昔日红盘华宇锦绣澜湾首套二手房成交，建面约128㎡高楼层，成交价13440元/㎡，总价约172万。
对比2.5万/㎡首开价，这套二手房单价下跌超1.1万/㎡，总价缩水近150万，房价跌幅高达约46%，即便业主是以1.7万/㎡买入，总价也缩水45万左右。
目前华宇锦绣澜湾共有33套二手房挂牌，挂牌均价约1.78万/㎡，与开发商折后价基本持平。
新房库存方面，项目共规划950套住宅，截止2024年12月底已备案837套，未备案113套，整盘去化率约88%。
根据统计，华宇锦绣澜湾2024年全年共计备案84套，剩下这113套能否在2025年清盘？开发商还会继续降价吗？我们持续关注。
长泰滨河国际
长泰滨河国际2024年成交了2套二手房——
10月成交了一套建面约128㎡中楼层，成交价约1.53万/㎡；11月成交了一套建面约288㎡底楼带地下室户型，成交价仅9121元/㎡。
我们以10月成交的这套为例，对比2.35万/㎡首开价，单价下跌超8000元/㎡，总价缩水约105万，房价跌幅约35%。
目前长泰滨河国际有12套二手房挂牌中，挂牌均价约1.58万/㎡，单价最低的是一套底楼特殊房型，不到1.1万/㎡。
新房库存方面，项目共规划1000套住宅，截止2024年12月底已备案836套，未备案164套，整盘去化率约84%。
市北四子
市北四子首开价都在2.2万/㎡左右，后期降至1.6万-1.7万/㎡，四个项目产品类型、面积段大同小异，入市以来竞争十分激烈。
统计发现，目前“抛售情绪”较浓的是世茂璀璨未来，二手房成交价最低，较首开价跌幅高达约43%；崇州云玺和碧桂园公园星荟跌幅也不小，都超过了35%；相对抗跌的是北纬31度，目前跌幅约26%。
新房库存方面，北纬31度仅剩10余套，碧桂园公园星荟不到50套，世茂璀璨未来和崇州云玺都不到200套，市北四子共计库存400余套。
我们详细看下跌幅最大的世茂璀璨未来，2024年该项目共成交了9套二手房，整体成交均价约1.36万/㎡。
其中，12月成交了2套99㎡和1套117㎡，成交均价约1.25万/㎡，对比2.2万/㎡首开价跌幅约43%。
以99㎡小户型为例，如果以首开价买入，总价缩水超90万，即便以1.7万/㎡买入，总价缩水也要超40万。
远创二子
说起南通新房市场的“老大难”，不得不提远创在能达和市北打造的两个“巨无霸”。
能达板块的远创宸樾，整盘规划44栋小高层和高层，共计超3100套住宅，体量庞大。
项目2020年上半年首开，小高层均价约2.18万/㎡，打破当时区域房价天花板，后期随着市场大环境变化特价房降至1.8万/㎡左右。
目前，远创宸樾有141套二手房挂牌中，挂牌均价约1.85万/㎡，2024年共成交了39套二手房，整体成交均价仅约1.62万/㎡。
12月最新成交的5套二手房，成交均价约1.67万/㎡，对比首开价跌幅约23%。
截至2024年底，远创宸樾整盘去化率约68%，还有992套未备案。根据统计，2024年全年项目仅备案了27套，以此估算距离清盘还要37年。
再看市北板块的远创湖悦云境，整盘规划41栋小高层和高层，共计超2500套住宅，2020年下半年首开，均价约2.11万/㎡。
目前，远创湖悦云境有59套二手房挂牌中，挂牌均价约1.52万/㎡，2024年成交了4套，成交均价约1.19万/㎡。
11月成交的这套建面约103㎡低楼层，成交价仅约1.11万/㎡，相比首开价跌幅约47%。
新房库存方面，截至2024年底，远创湖悦云境整盘去化率仅约46%，还有1385套未备案。
根据统计，远创湖悦云境2024年全年只备案了11套，几乎处于停滞状态，如今二手房价又近乎腰斩，后续去化之艰难可想而知。
