前两天水木房版上有几个帖子晒买房经历的帖子，其中有个被搬运到雪球上，引发了热烈的讨论。贴主经手六套房，赚了近2000万。

这位贴主历经18年，累计投入1100万，最终结果是，拥有了北京两套优质房源，共300平米，市值约3000万。

作为一个不炒房的典型案例，普通家庭能够做到这样，吃到近20年的房地产大牛市红利，已经算是相当不错的结果了。

而且，难得的是，贴主在21年北京楼市见顶之后，因为持有优质房产，资产仍然在增长，并没有缩水。

我们从后视镜总结一下这个案例的成功要素。

首先要买得早，有底仓。

贴主在2003年和2005年就以非常低廉的价格买了两套房，作为以后换房的底仓。

其次要不断加杠杆换房，加大投入。

贴主最终花了1100万，即使刨去装修和贷款利息，也花了大约880万，投入巨大，估计也掏空了几个钱包。1100除以18年，折合平均每年投入61万。

然后还得郊区换城区，以小换大，老房换次新。

贴主把回龙观、三环新城经适房、大兴的房子，逐步换成了西城广外和草桥的次新。

最后还得踩点准，不付出过高的溢价，不在阶段高点去抢房，而在阶段低点买房。

贴主在21年换房，也是同小区换的西城（宣武）非热门学区次新，当时单价10万出头。

21年学区房见顶，跌幅超过2、30%的比比皆是，比如入门级的中关村小三学区房蜂鸟家园，甚至跌了50%！

但这位贴主在西城的房子还涨价了，非常难得。

并不是所有人的买房经历都是这么顺利的，我们再看另一个贴子的案例。

这位贴主，其实赚钱能力很强，买房近10年，投入980多万，跟上一个案例差不了多少，但最终资产差了几倍，亏损超过200万。

我们再次从后视镜的角度看看原因在哪里。

首先他买房晚，失去了先机。

第二，他四次买房，有3次是高点买的。第一套是13年牛市的尾巴买的；第2套是17年的高点，第4套是海淀学区房的高点买的，之后就是我们说的学区房“戴维斯双杀”，大概未来还要继续跌。

幸运的是，楼市的牛市足够漫长和强劲，第一套仍然赚了110万。

第三，环京和远郊区的坑，他都掉进去了。环京的不说了，全部都是坑；他19年买的北京限竞房是南六环外的大兴金茂悦，在100多个限竞房里面也几乎是最差的选择...

有比这位贴主更惨的吗？还真有，我们再来看一个杭州的案例。

中国人并没有富裕多久，中产阶级批量涌现也就是近十年的事情。

老百姓大部分家庭的财产都是房产，普通家庭的资产增值其实主要来自房地产的上涨，尤其大城市里的家庭；房地产是居民资产最大的放大器。

同理，房价下跌，对绝大部分家庭的损害也很大，尤其是高杠杆买房、追着高点买房的。

投资加杠杆的原理和效果，所有投资品种都一样，股票也是，都会放大收益和风险；不同的是，楼市的牛市足够长，长到大家以为会一直涨，对风险的认知远不如金融投资品种。

最后我想简单总结一下这几个案例的经验教训：

尽量郊区换核心城区（或者产业聚集的科技园区）、以小换大、旧房换新；控制杠杆，不能冲动在高点追涨，尽量遵循抄底和价值投资思维。