王石的那句话，你可能已经听过无数遍了：房子是用来住的，不是用来炒的。确实如此，但这句话背后隐藏着更深层次的市场规律，值得我们深入探讨。
房地产市场正经历前所未有的调整期，数据显示2024年1-11月全国新建商品房销售面积同比下降14.3%，销售额更是下滑了近两成。中国房地产逐渐进入了一个与过去截然不同的新时代。
01房产不再是"躺赚"的资产了
还记得那个时代吗？买房就等于买印钞机，睡一觉起来房子就又涨了几万块。那个时代真的一去不复返了。
1998年商品房改革初期，全国平均房价不足2000元/平，而到2023年，已突破万元大关，涨幅高达4-5倍。北上广深等一线城市更是疯长了10-20倍，核心地段甚至超过30倍！
这种疯狂的增长建立在人口红利和城市化进程的强劲推动下。但现在呢？90后、00后人口数量明显少于70后、80后，购房主力军在不断萎缩。
房子从"稀缺品"变成了"充足品"。2019年底中国城镇居民住房拥有率已达96%，户均1.5套，超40%家庭拥有2套及以上住房。市场早已饱和，增量需求大幅减少。
这就像一个水池已经装满水，再倒进去的水只能溢出来。目前的房地产市场就处于这种状态，多个二线城市新楼盘销售遇冷，售楼处如同空城。
与其继续幻想房价大涨，不如接受一个基本事实：房产投资已经过了普遍高回报的阶段，风险正在不断加大。
02"买不起"还是"捡便宜"取决于你的定位
王石分析认为，未来房地产市场将呈现明显的两极分化趋势。一方面是核心城市核心地段的房产，仍然供不应求；另一方面是非核心地区的房产，面临长期贬值的风险。
北京王府井、上海陆家嘴这样的黄金地段，即使大环境不好，房价依然能保持坚挺。为什么？因为稀缺性和不可复制性。这些地方不仅是地理位置优越，更是城市发展史、文化积淀的体现。
而普通三四线城市的普通地段房产，可能会出现长期下行趋势。在人口流出、经济下行的双重压力下，这些地方的房价支撑力正在减弱。
2025-2026年房企将可能出现明显的两极分化，高负债房企面临破产重组，而财务稳健的开发商反而能趁机扩大市场份额。这种洗牌过程中，必然会有一批优质资产以低于市场价值的价格出现。
在这个时候，有眼光的购房者反而能在市场低迷期"捡便宜"。特别是对改善型需求者来说，老旧小区和高层住宅维护成本增加，促使他们寻找更好的居住选择，这部分需求将成为未来楼市的主要支撑。
03正确看待"买不起"的风险
话说回来，未来真的会出现"买不起"的情况吗？概率极低。
房价走势很可能是通过渐进式下跌实现市场软着陆，而不是断崖式暴跌。市场会通过价格调整寻找新的平衡点，这个过程可能长达数年。
真正的风险不在于房价上涨太快导致买不起，而在于收入预期不稳定。当前购房意愿低迷的重要原因之一，就是人们对未来收入增长缺乏信心。
在这种情况下，与其担心5年后买不起房，不如更关注如何提升自己的收入能力和职业发展。房子再贵，也贵不过能力的提升。
央行近年持续强调"房住不炒"的调控原则，这不仅是短期政策导向，更是长期战略规划。住房回归居住属性是大势所趋，投资属性将逐步弱化。
购房决策需要结合具体城市供需状况和自身需求。对于刚需族来说，核心城市的房价可能仍有支撑；对于改善型需求，可以更加从容地等待时机；而对于投资客，则需要重新评估房产投资的风险收益比。
人口结构决定了未来房价上涨的动力将越来越弱。看清这一点，才能做出理性的决策。
