房地产，将迎来大局变！

在3月5日的工作报告有关房地产的内容有这么一句话：

有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

这句话也许不是房地产内容里面最吸引人的，但是可能指明未来房地产的发展方向。房地产传统的模式正在徐徐落幕，而新模式正在逐渐构成。房地产的未来，或许真的要大变天了！

在国内快速城镇化的进程中，由于在较短时期内有大量的人员流向城市里，导致城市里的住房需求呈现爆发式的增长，也使得那个时候的房地产市场出现较为严重的供不应求，房价也实现了快速上涨。

那个阶段，房地产发展的侧重点是如何建设出更多的房子，所以房地产的基础性制度都是以支持房企更快建出更多的房子为主。房地产开发是一个资金密集型的行业，为了解决这些问题，在资金方面给予很多的支持，其中预售制就是一个重要的基础性制度。

同时由于要能够住房需求太过于旺盛，为了尽快满足更多人的住房需求，房屋户型设计也是以小户型为主，那时候很多城市都有“9070”户型设计原则，就是要求在同一个项目里，90平方米以内的户型要占70%的比重。

过去的这种房地产发展模式可以理解为是“增量开发”模式。

但房地产发展到今天，已经是今非昔比了，很多影响其发展的因素都发生了变化。其中最重要就是人口因素的变化以及房地产市场供求关系的变化。

国内已经过了人口增长的顶峰期了，从2022年起，总人口连续3年都是负增长，而随着人口老龄化的加剧，总人口的负增长大概率会持续。这对于住房需求的影响是非常大，尤其是对未来住房需求的影响会更大。

而同时国内房地产市场供求关系也进入一个新阶段。随着过去十多年的大力发展，房子越建越多，房地产市场也由过去的供不应求转为供大于求了，其中城镇居民人均居住面积突破40平方米就是一个很重要的数据佐证。当然除了这个数据外，最近几年房地产市场的下行以及房价下跌，也是我们能够能够切身感受到的。

在这样的背景下，房地产的发展模式也应该发生改变，以适应市场的变化。从去年以来，一些城市开始取消“预售制”、“9070”等规定，今年这些措施的施行有望扩大城市范围。

未来，对于新房的开发减少，也不再会是满足基本居住需求了，而要更多考虑到购房者的居住舒适度，建设大家喜欢的“好房子”。同时未来房地产发展重点不再是增量开放了，而应该是存量房子的运营管理，如何实现存量房产的保值升值，才是房地产未来的一个重要发展议题。