南通二手房和新房成交量“倒挂”的现象正在加剧。数据显示，2024年南通市区（不含通州区、海门区）新房成交5872套，二手房成交17377套，二手房成交量约为新房的3倍。
二手房成交量远远压过新房，这意味着，一个区域的定价权正逐渐由二手房东掌握。
目前，改善客群渐成市场主流，次新豪宅的房价涨跌尤为引人关注。上一篇我们分析了中创区一众豪宅的抗跌能力，详情点击：
本篇我们统计了南通市区其他板块“天花板豪宅”的房价涨跌数据，发现以下看点——
① 新城区的崇川金茂府和绿城晓风印月显示出较强的抗跌性，目前跌幅均在10%以内；
② 圆融商圈板块的濠悦府和静安府表现尚可，目前跌幅都不到20%；
③ 绿城桂语江南、中海翠湖溪岸以及招商滨江道的抗跌能力较弱，目前跌幅都超过了30%；
④ 曾陷“交付难”的祥生云境至今未有成交，挂牌均价仅约2.6万/㎡，相较开盘价跌幅已近16%，未来成交价或更低；
⑤ 这些3万＋豪宅挂牌量普遍不算高，多为富人圈层改善自住，相较而言，小区体量较大的中海翠湖溪岸和招商滨江道，目前挂牌量较多且房价跌幅较大。
说明：本文二手房数据来源贝壳，最新房价涨跌幅以（最新成交价-首开均价）/首开均价估算，不同房源受户型、楼栋、楼层等影响买入价有所不同，实际跌幅有一定误差，仅供参考。
绿城晓风印月
绿城晓风印月2019年首开，小高层均价约3.49万/㎡，高层均价约3.23万/㎡，是南通较早一批新房价突破3万/㎡的非别墅高端盘。彼时项目两开两罄一房难求，三个月火速收官，热度之高可以想见。
交付至今绿城晓风印月累计仅成交了5套二手房，其中2024年成交了3套，均为建面约102㎡小户型，且均为中间楼层，整体成交均价约3.07万/㎡。
我们以11月最新成交价2.95万/㎡估算，绿城晓风印月高层产品目前房价跌幅在9%左右，在当前市场环境下算是相当抗跌了。
挂牌数据方面，目前小区共有30套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约3.55万/㎡，单价最低的（不含特殊户型）是一套建面约102㎡低楼层，总价约283万，单价约2.79万/㎡。
梳理发现，该小区挂牌出售的30套房源中，小高层只有6套，单价最低的是下面这套建面约202㎡低楼层，总价680万，单价约3.37万/㎡。
整体来看，绿城晓风印月的业主还是比较惜售的，挂牌量不多，挂牌价较高，成交价跌幅也在个位数，这与小区优越的地段、良好的口碑密切相关。
崇川金茂府
崇川金茂府，南通土拍楼面价纪录保持者（拿地楼面价约19435元/㎡），打造清一色17F小高层，2018年首开均价约3.8万/㎡，2019年楼王入市最贵近4.4万/㎡，凭借超高地价、超高房价、科技住宅等爆点频频引发热议。
作为南通顶级豪宅的代表，崇川金茂府的二手房价自然备受关注。不过，该项目交付至今仅在2023年6月成交了1套二手房，建面约118㎡高楼层，成交价约3.69万/㎡，相比买入价跌幅甚微。
挂牌数据方面，目前小区共有29套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约3.62万/㎡，稍高于绿城晓风印月。
单价最低的（不含特殊户型）是一套建面约119㎡低楼层，总价368万，单价约3.09万/㎡。信息显示，这套房源挂牌已超3年，业主先后调价11次降价130万，依然未能成交。
总结而言，在2018年的南通新房市场，4万/㎡的房价绝对可以被称为“豪宅天花板”，如此高昂的房价也决定了金茂府多为富人圈层自住，小区二手房挂牌量少、流通性低也是意料之中。
祥生云境
祥生云境2020年首开，产品为21-26F高层，均价约3.1万/㎡，当时也是占据南通房价第一梯队的高端项目。
不过，该项目开发商祥生地产在2022年上半年就官宣陷入流动性危机，这也导致其后续建设困难重重，交付质量备受质疑。
目前祥生云境还未有二手房成交记录，挂牌出售房源有21套，整体挂牌均价约2.61万/㎡，相较3.1万/㎡的开盘价，跌幅已近16%，而实际成交价大概率会更低。
挂牌房源中单价最低的是下面这套建面约144㎡低楼层，总价315万，单价约2.2万/㎡。从祥生云境二手房数据也可以看出，房企品牌、小区口碑对房价影响之大。
濠悦府
说起南通现象级红盘，圆融板块的濠悦府必定榜上有名。项目打造9栋小高层，2021年首开，326套房源一次性全部推出，整盘均价约2.94万/㎡，吸引到超1200组锁资客户上演“抢房大战”。
目前濠悦府累计成交了10套二手房，其中2024年成交了7套，整体成交均价约2.43万/㎡。12月成交的2套房源均为建面约123㎡户型，成交均价约2.39万/㎡，以此估算该小区目前房价跌幅在19%左右。
挂牌数据方面，目前濠悦府共有20套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约2.66万/㎡，单价最低的是一套建面约123㎡低楼层，总价280万，单价约2.28万/㎡。
华润静安府
华润静安府2022年12月首开，包含6栋6-11F住宅，共计174套，首开均价约2.92万/㎡。
项目2024年11月交房，目前已经成交了1套二手房，建面约145㎡高楼层，成交价24280/㎡，总价约353万，对比2.92万/㎡的开盘价跌幅在17%左右，也就是说，这位业主拿房一个月就亏本约70万抛售了。
挂牌数据方面，目前小区仅有4套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约2.83万/㎡，4套房源户型建面都在145㎡左右，挂牌价从399万到440万不等。
中海翠湖溪岸
中海翠湖溪岸是南通首个现房销售楼盘，2020年首开，洋房均价约2.82万/㎡，小高层均价约2.73万/㎡，是彼时新东区的“房价天花板”。
交付至今该项目累计成交了22套二手房，其中2024年共计成交14套，整体成交均价约1.9万/㎡，具体如下——
12月最新成交价的是一套建面约187㎡中楼层，成交价约1.86万/㎡，对比2.73万/㎡的开盘价，目前房价跌幅在32%左右。
11月成交的一套建面约124㎡高楼层，约1.73万/㎡；10月成交的一套建面约142㎡中楼层洋房，也仅约1.89万/㎡。
目前小区共有83套二手房挂牌出售，整体挂牌均价堪堪守住2万/㎡，多套一楼带地下室的特殊户型，挂牌价低至约1.1万/㎡。
总结而言，中海翠湖溪岸无论是洋房还是小高层，大户型还是小户型，目前都已经跌破2万大关，整个小区房价跌幅明显。
绿城桂语江南
绿城桂语江南2020年8月首开，2020年11月收官，两开两罄火爆一时，以超2.7万/㎡的价格被称为“北大街天花板”。
项目打造14栋9-11F小高层，共计538户，户型面积约109-180㎡，2022年6月交付，至今累计成交了9套二手房，其中2024年成交了4套，整体成交均价约2.22万/㎡，具体如下——
12月最新成交价的是一套建面约109㎡低楼层，成交价约1.88万/㎡，对比约2.72万/㎡的首开价估算跌幅约31%。当然，这套低楼层当初开盘价要低于均价，实际跌幅会小一些。
值得一提的是，绿城桂语江南目前已成交的9套二手房中，有4套都是约109㎡户型且都位于低楼层，成交价格一路下滑，具体如下——
2022年12月，成交价约2.72万/㎡
2023年12月，成交价约2.3万/㎡
2024年6月，成交价约2.2万/㎡
2024年12月，成交价约1.88万/㎡
两年时间，同样的产品价格下跌超8000元/㎡，管中窥豹，可见一斑，绿城桂语江南二手房整体价格走势从中可见。
挂牌数据方面，目前小区共有32套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约2.57万/㎡，单价最低的（不含特殊户型）是下面这套建面约132㎡中楼层，总价315万，单价约2.39万/㎡。
滨江道滨江玺
2020年，滨江道首开，均价约3.2万/㎡；2021年，滨江玺首开，均价约3.67万/㎡；2022年，滨江双玺首开，均价约4.19万/㎡。自此滨江板块成为南通又一个富人区。
目前滨江道累计成交了11套二手房，其中2024年成交了9套，整体成交均价约2.22万/㎡。
10月最新成交的是一套建面约128㎡高楼层，成交价约2万/㎡，对比首开价估算跌幅约38%。
目前滨江道共有62套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约2.66万/㎡，单价最低的是一套建面约102㎡低楼层，总价199万，单价约1.96万/㎡。
滨江玺尚未有成交记录，目前挂牌房源有11套，整体挂牌均价约3.8万/㎡。挂牌单价最低的是下面这套建面约143㎡中楼层，总价480万，单价约3.36万/㎡，相较开盘价跌幅约8%，总价便宜超40万。
