来源：克而瑞2024-06-03 10:59:02

还记得一个月多月前网上疯传的一份“广州全市范围内停止审批商务公寓等类住宅项目”的红头文件通知吗?

尽管广州规划和自然资源局多位工作人员向媒体回应，该文件为内部文件，目前仍在进一步沟通和研究中，如果后续有公开的解释性文件的话会及时发布。

历经一个月，广州的公寓市场发生了什么样的变化？

01

克而瑞数据监测显示，4月广州公寓新增供应512套，环比减少59%，同比减少35%；成交741套，环比减少14%，同比减少52%。

在区域分布上，数据显示，今年4月海珠区以351套，番禺区75套，花都区70套的成成交规模依次位列全市前三。

热销户型方面，克而瑞数据监测显示，今年4月，依旧是120㎡以下小面积公寓为成交主力，共成交683套，成交占比92%，较去年减少3%，120㎡以上大面积公寓成交占比有所提升，较去年同期增长3%。

由此可见，120㎡以上大面积户型在广州无论是住宅还是公寓市场，都非常吃香。

另外，得益于120㎡以上大面积高价公寓项目的集中网签，今年4月广州公寓成交均价35799元/㎡，环比上涨11%，同比上涨9%。

除开越秀区外，有五个区域公寓成交均价同比去年下跌，同比跌幅最高的区域为黄埔区，跌幅超6成。

扒开时间轴，截至今年5月中，广州成交均价10万+/㎡以上公寓共成交31套，同比去年增加16套。

随着流速的减慢，克而瑞数据监测显示，截至2024年4月底，广州公寓库存28219套，去化周期34.1个月。

其中番禺区的库存套数最多，达到了5562套，白云区去化周期最长，去化周期69.9个月。

在去化周期上，与上月相比，数据显示，仅有海珠、荔湾、越秀三区的公寓去化周期有所减少，其余区域公寓去化周期均为增加，增幅在0.4-7.4个月不等。

02

一直以来，公寓作为住宅补充品，市面上对其评价向来两极分化：虽然具备不占购房名额、置业门槛友好等优势，但同时也存在大部门不能明火、无学位、商业水电较贵、转手税费高等短板。

其中置业门槛友好这一优势，给不少买家提供了买入广州的另外一种选择。

但自广州发布528降首付、降利率等一揽子利好政策后，公寓这一项优势似乎正在渐渐消失，尤其是在中心区。

克而瑞数据显示，今年4月，广州商品住宅的成交套均价为430万/套，1.5成首付为64万；而公寓的成交套均价为202万/套，五成上车门槛为101万/套，比住宅足足贵了36万元。

在天河区，因商品住宅套均价高，公寓的价格优势也就随之显现，但现在广州降首付政策落地后，住宅上车门槛比公寓门槛优惠了135万元。

相反，到了外围区，由于商品住宅价格内卷，公寓与住宅的价格差并不明显。

例如花都区与增城区，数据显示，两区公寓与住宅的上车门槛价差最高仅为2万元。

随着528广州一揽子住宅利好政策的逐步落地，公寓市场的处境究竟会如何变化？

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