近日，深圳发布《深圳市住房和建设局关于规范我市转租和受托经营房屋租赁行为的通知》（以下简称《通知》），近日深圳房地产中介协会通过官微也进行了相关解读。

《通知》内容主要针对当前深圳租赁市场存在的“二房东”以及租赁企业备案，虚假租赁房源信息，转租行为以及房东随意克扣租金，乱收水电费等问题予以规范和明确，旨在进一步规范深圳租赁市场租赁行为，确保深圳租赁市场能实现公平、透明和有序的发展，切实保障租赁双方的合法权益。

二房东需备案

并设立住房租赁资金监管账户

《通知》明确通过转租或者受托经营方式开展业务的企业、机构(以下统称“房屋租赁企业”)和转租住房数量达到十套(间)及以上的自然人，应当依法办理商事登记，取得营业执照，经营范围应当注明“房屋租赁”;开展住房租赁业务的，经营范围应当注明“住房租赁”。

房屋租赁企业和按照规定办理商事登记的自然人应当自领取或者变更营业执照之日起三十日内，通过深圳市住房租赁监管服务平台(以下简称“租赁平台”)办理备案。

规范房源信息发布。房屋租赁企业和按照规定办理商事登记的自然人发布的房源信息应当明确房源位置、用途面积、图片、价格等内容，满足真实状况、真实价格的要求同一企业的同一房源在同一网络信息平台限发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或者撤销委托的房源信息应在五个工作日内从所有发布渠道上撤销。

《通知》明确要求网络信息平台应当加强对不同主体发布同一房源信息的合并展示，同时，对违规发布房源信息的机构及从业人员，要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息，网络信息平台应当限制或取消其发布权限。

对租金与押金进行资金监管。要求房屋租赁企业（含办理商事登记的自然人）应按规定与银行设立住房租赁资金监管账户，用于收取承租人租金、押金，且单次收取承租人租金超过三个月，或者单次收取承租人押金超过一个月的，对超过部分的资金，由银行监管。

《通知》还要求严控最小出租单位。出租住房的，应当以原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住。禁止住房租赁企业和按照规定办理商事登记的自然人将原始设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租。

规范“二房东”

深圳早有出手

事实上，在各大城市中，二房东常常被形容为“业主天敌”。

早在2021年4月26日，国家住建部等六部门发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，这份意见从行业管理和规范，到租金监管、租金监测，覆盖范围非常广。

如“租赁需求旺盛的大城市，建立住房租金监测制度，定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。也提到从事住房租赁经营的企业和转租10套（间）的自然人，应办理市场主体登记，单次收取租金的周期原则上不超过3个月。单次收取押金超1个月的，应该在银行开个监管账户，去住建局备案并定期公示。”

2020年1月1日起施行的《深圳市出租屋管理若干规定》

租金纳入监管账户这一招，可以说直接打住房东“七寸”的措施。

所谓“租金监管”，顾名思义，房客交给中介的房租，必须交给银行监管，不能挪用，不能拿这笔钱来“拆东墙补西墙”，更不能用来盲目扩张。租房平台设立专用账户，严禁了“长收短付”的手段抢占市场。

以前，大部分长租公寓和中介的模式，就是高价从房东手里收来房子，再低价租给房客，表面上看起来是吃亏的生意，但很多中介直接收租客1年或2年的房租，给房东却实行月付或季付。

多出来的钱，继续去高价收房子，资金以极快速度周转，试图扩张规模抢占市场，这种“拆东墙补西墙”的手法，也导致后来一批二房东机构资金出问题。

这次深圳住建部新规中，也专门提到了一类人转租10套（间）的自然人，这一类人也是典型意义上的“二房东”，这次也是规范的重点对象。

同时，再次明确禁止住房租赁企业和按照规定办理商事登记的自然人将原始设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租等。

不管是租赁企业还是个人房东，简而言之，这次的新规把整个租赁行业规范了，从备案、登记、纳入监管、租金监测，全部包含在内，将最大程度保护刚需的权利和利益。

政策原文

这两年深圳的政策方向，可以看出一个趋势，保障房、租赁房的管理是越来越严格，但是商品房的政策管控却越来越松。

一方面确实是因为最近这两年的市场行情需要放开政策刺激；另一方面是深圳继续约束商品房的必要性已经很小了，而进一步管控保障房以及租赁房，才能给商品房释放更大的空间。

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