天天说房价上涨，

然而一看数据，也没有见房价上涨，

看到的只有房价下跌。

这两天估计杭州楼市的朋友圈应该很躁动，

因为这两天杭州土拍产生了高溢价率，

一共两宗地块，共计29.4亿元，

被本土开发商滨江和绿城所得，

溢价率分别达到22.55%和59.12%，

单独看这个溢价率真的是很刺激，

本土开发商果然比较看好杭州，

否则的话根本不可能以溢价率接近60%来拿土地，

所以从这个角度来看，

有些人吹房价上涨可以理解。

并且这个溢价率也创了新高，

然而真实的楼市房价是真的在上涨吗？

并不是，最起码并不完全是，

之所以这样说，是因为最近一两年各大城市都在加大改善楼盘的供给，

也就是说市场上高端项目增多，从而拉高了市场均价，

并且这些高端项目卖的还比较不错，因为现在的房地产市场确实比较缺少好地段的好房子，

但是除了这些高端项目以外，其他的项目房价该下跌还在下跌，

中指研究院数据显示，仅仅今年6月份，上海、杭州、南京、苏州累计开盘95个，推盘数量明显增加，其中，改善型项目占比82.11%，

跟我上面所说的刚好相对应，改善楼盘快速增加，从而拉高了一部分房价，

但也仅仅是这一部分改善楼盘，其他的刚需楼盘或者郊区楼盘该降价还在降价，

没办法，库存量大，不降价不行，

诸葛数据研究中心监测数据显示，6月份重点15城，新房库存面积为12318.63万平方米，去化周期为18.4个月，

超过合理的去化周期。

所以现在的房地产市场，不要看到土拍出现高溢价马上就激动，认为可以带动市场，房价马上上涨。

时代不一样了，以前房地产市场不断走高的时候，不仅地王的溢价高，其他地块的竞拍也比较激烈，

而现在除了核心压箱底地块的溢价比较高之外，其他地块大部分都是以底价成交，甚至是流拍，

再想复制用地王以点带面的局面，几乎很难实现。

比今年三月份，苏州，宁波，厦门一天出三宗地王，最高溢价率也达到了40.7%，

但是你看看这三座城市的房价出现明显上涨了吗？能不跌其实就已经不错了。

包括去年11月份，合肥楼市也出现了新的地王，总价达到33.88亿元，溢价率达到44.8%，

这个溢价率也不算低，但是房价出现所谓的大幅度上涨了嘛？也没有，

其实在去年10月份各大城市陆续取消土拍限价的时候，咱们就说过，

限价取消之后确实会产生一部分地王，因为各大城市现在土地不好卖，需要拿出压箱底的地块来压场，

这个压场一是压房价的场，二是压土地财政的场，

但是其他地块该以底价成交还是以底价成交，这样也会使房地产市场进一步分化，

好地块大家都抢，坏地块低价成交，甚至是流拍，

中指研究院数据显示，前5个月，全国300城土拍流拍率达到19.81%，流拍率比去年同期增长了4.27个百分点，

因此杭州此次土拍也是这样，看似溢价率很高，但是里面的小心思真的是非常多，

首先是安琪儿地块，被滨江集团以溢价率22.55%竞得，可以说这一宗地块滨江集团势在必得，

因为安琪儿地块的首宗宅地，在今年年初也是被滨江集团拿下，

在今年6月首开，摇号中签率低至14.5%，非常好买，

并且现在的溢价率虽然超过22%，但就楼面价而言，比年初还低了700元每平方米，

又好卖，利润又提高了，傻子才不拿。

包括溢价率高达59%的临平区地块，也是有很多门道，

首先该宗宅地所处的板块，已经有三年没有供地了，这就意味着竞争较小，房子相对好卖，

其次，该宗地块的起拍楼面价只有1.4万元每平方米，相比于三年前所拍地块楼面价低2000元每平方米，

再加上容积率又比较低，只有1.2，所以才有了这样的一个高溢价，

看着很唬人，但是作为开发商那可是拿出真金白银买入，然后变成房子卖出，如果没有一定的利润或者快销属性，谁也不可能盲目的推高溢价，

所以总结下来，杭州此次土拍溢价率虽然很高，但以价格而言也就那么回事，

后期作为改善产品可能会拉高整体的销售均价。但要想以此作为炒作，说房价上涨，还是再等等吧。

毕竟豪宅就是豪宅，少数人的游戏而已。要是你用这个观点来衡量整体市场，说房价上涨，要么你是真的不懂，要么你是真的在装傻。