3月是传统楼市“小阳春”，但是早在多年前已经很少出现。今年3月，北京、上海、深圳等一线城市，纷纷高喊“小阳春”来临。那么，南宁楼市也迎来春天了？

南宁楼市“小阳春”成色几何？幸福是比较出来的，热销也是。在我走访并咨询10多家售楼部及置业顾问之后，突然对这句话感触良多。传统3月“小阳春”之际，各个楼盘反馈情况不一。有新政后，走量明显回升的。建发央玺置业顾问：项目现场空岗，所有销售都在接待，3月至今的成交量比上个月好，同时也比去年同期强；保利锦上置业顾问：2-3月比今年1月成交量提速不少，上周来访187组，成交16套，差不多翻倍了；华润置地未来城市置业顾问：3月市场明显回暖，目前卖了20多套；金地相投格林水岸置业顾问：90分钟卖5套；有优惠价，引爆市场的。威宁青运村置业顾问：1.4万元/㎡起优惠价后，一周内走量30多套；有名校官宣后，带动走量。金地宝塔峯上府置业顾问：项目3月表现还行，成交量大概在凤岭北前三；北投隐山置业顾问：项目刚亮相两个月，有一栋楼已经被“扫空”；路桥壮美山湖置业顾问：今年以来，项目来访、成交都不错，尤其是14中南校区官宣后；当然，也有楼盘表示热度一般。五象湖西某盘置业顾问：项目今年表现远不如去年，3月走量不大理想，目前大概5套；龙岗某盘置业顾问：恐怕要到今年5月底，项目开始交房后才会有起色，3月以来成交0套；

▲新希望锦云湖光

▲威宁青运村整体来说，整个市场分化严重，回暖只是局部。今年3月的来访、成交，普遍会比2月有所回升。如果一个楼盘一周能跑量10几套，算是佼佼者，足够让同行羡慕。

相比往年，3月至今数据一般尽管市场表现不错，但反映到数据层面上，今年3月至今的成交量表现一般。今年3月1-11日，南宁商品住宅成交533套，二手住宅618套。（数据来源南宁住建局）

▲2022年1月-2024年3月11日，南宁商品住宅成交情况（数据来源南宁住建局）当然网签数据有延迟性，从到访楼盘到银行面签、备案，快则1个星期，慢则一个月以上，最快也要3月底才会有数据呈现。

与往年相比，今年3月至今数据不大好，要知道去年3月成交6663套。跟前两个月相比，又稍好，成交有抬头之势。

也就是说，虽然比不了往年，但整体的形势与回暖信号明显。

我认为，这背后与以下因素有关。

一则，整个政策层面持续刺激，高层不断喊话，利好层出不穷。

有媒体报道，香港“撤辣”第二周，成交量创3年新高，十天内成交1500宗。

而北京，2月26日-3月3日，住宅网签612套，环比增长28.5%；同一期间，上海新房成交748套，环比增长98.41%。

南宁方面，首套利率3.35%，二套利率4.15%，双双创下史上最低，明显刺激市场走量。

倘若以首套房贷100万元贷款、贷款30年、等额本息来算，首套3.35%利率与3.6%利率相比，每月房贷可少约139元，总贷款利息可省约5万元。

▲新利率调整之后据多家置业顾问透露，3.35%利率出来之后，来访、成交均明显回升。二则，楼盘促销力度猛。今年1月，南宁新房、二手房房价分别连跌8个月、9个月。与往年相比，今年价格促销力度更狠，很多想象不到的价格涌现而来。不可否认，靠价格促销只是暂时的，不具有可持续性。

▲南宁房价（国家统计局）三则，一季度契税补贴，进入倒计时。今年2月6日，南宁住建局发布2024年一季度契税补贴通知。该通知称，购买指定范围内的首套、二套新房，每套最高补贴1万元。购买新商品房车位则每套最高1千元，截至3月31日。也就是说，自扒房今天发稿日（3月12日）算起，还剩下19天。四则，“金三银四”是传统旺季，幼升小、小升初新生摸底即将开始，家长考虑小孩上学等因素，置办学区房需求旺盛。但我们必须承认，这种反弹只是相对而言。今年2月，南宁商品住宅成交1261套，几乎是去年同期的1/3，创下近三年新低。与之对比，3月旅程过1/3已经有533套成交，接下来还有2/3的时间，整体成交大幅超过问题不大。再者，今年楼市走向还有一个趋势，二手房成交表现强过新房。1月，新房住宅成交1207套，二手房1277套；2月，新房住宅成交1261套，二手房1504套；3月1-11日，新房住宅成交533套，二手房618套。这就很有意思了。其实，南宁二手房单月成交量历来波动在1400-2300套之间，好的时候破2000套，绝大多数在1600套左右徘徊。

▲2022年1月至2023年9月13日，存量VS新房商品住宅成交情况换而言之，今年二手房市场算是正常发挥，只是新房市场相对疲软。

置业底层逻辑转变市场的反馈，让我无比清醒地意识到：购房者置业底层逻辑发生翻天覆地的变化。打个比方。以前买房像谈恋爱，给点阳光就灿烂，政策稍微撒点利好，刺激很大，反响也热情。而现在呢？类似要结婚，更加现实，权衡利弊，非必要不会前进一步。当前市场刚性需求主导。要么是小孩读书，要么是改善换房，要么是结婚买房，其他的投资增值需求占比极少。同时购房者趋向于得到实实在在的优惠。政策利好虽多，但要能看得见省钱，典型的不见兔子不撒鹰。对于改善换房，则是完全不同的置业逻辑。改善更看中小区居住纯粹、物业服务品牌、城市资源占有等，注重提升生活品质，受市场情绪波动小，走独立行情。

楼市信心是关键置业底层逻辑的转变，促使开发商被迫改变营销策略。必须承认，价格优惠是行之有效的手段，能抢先抓住眼球。如总部基地威宁青运村1.4万元/㎡，所有高层房源任选；或五象蟠龙盛邦双悦湾现惊爆价8字头，要知道它巅峰期1.7+万元/㎡，直接拦腰砍半......优惠价做噱头，驱动力十足。但最终促进成交总是绕不开学区、现房。可以说，今时今日，学区、现房>其他。经济周期波浪前行，周而复始，房子仍然是相对稳定的资产。其次，是现房、准现房。对于一些出险楼盘，通常要熬到现房，才走得动。其他的，对决定入手的影响有限，有之更好。有一说一，楼市信心仍是关键。有预期，看好未来，自然会上车。有需求的购房者，可以蹲一波心仪楼盘的价格调整。作者|李寻欢编辑|朱柒柒●2024南宁新生即将摸底，小心“房户一致”也读不了名校●南宁一中学因征地难拖了10年未建，现另择校址●广西高校大门，不能一“关”了之！●广西昔日最大超市闭店，沙井商业存活那么难？●搁置10余年，南宁南北快速路又有戏了？