当前捉襟见肘的土地财政倒逼之下，不少压箱底的靓地，陆续摆上了货架。

但捂着的现成靓地，毕竟有限。

更多是变戏法而来。没有好地，那就创造条件，充分挖潜。

救市背景下，原本相对稳定一些的控规，变动日趋频繁，也让市场情绪变得躁动起来，既有惊喜，也有不安。当然，也还有一些骚操作引发的舆情。

这种情势，也影响了人们的判断与认知。

对于某个区域，尤其中心城区，千万不要轻言供应稀缺。

因为，一纸调规，很容易分分钟打脸。

比如说，科学城中心区、区府板块，我们常以为除了个别旧改，已无净地可供。

但有形之手，稍加涂抹、挪移，便会有靓地挤牙膏式的冒出来。

最近，位于科学城中心区，玉岩中学以北、广惠高速以南两宗地控规调整，恐怕会打破不少人固有的认知。

广惠高速以南地块，由二类居住用地（R2）调整为商业用地兼容商务用地（B1/B2），容积率由3.0调整为2.5，建筑面积由10.9万方，缩减到约9万方，建筑密度由28%调整为40%。

根据规划，该地块拟配建一处农贸肉菜市场，面积2000-2500平方。

说起来，广惠高速以南地块命途多舛。

过去三年来，这块紧邻高速又远离地铁站的宅地，在最初意向东家时代地产撤出后，曾三度挂牌出让均未有人接盘。

而玉岩中学北侧地块，此前曾为教育科研用地，意向中黄国际教育集团，用以承接老黄埔即将到期的中黄外国语学校，并创办中华武医基础教育基地。

后面各种原因，中黄去了西区，接了原海关大楼，经改造后创办了中黄港澳子弟学校。

此次两宗地调规，实际上相当于将广惠高速南侧区位条件较差的宅地，置换到了远离高速的玉岩中学北侧。地块质素明显好了很多。

而广惠高速南侧地块调整为商地，用于企业办公和农贸市场，比单纯开发住宅，灵活了许多。

此次调规，玉岩中学以北两宗宅地整合为一块，并适当提高容积率，由2.2、2.5调整为3.0，建筑面积由8.6万方调整为11.4万方，增加约2.5万方，取消限高。

预计将诞生一个供应量约1000套的精品住宅小区。

该地块规划配套社区居委会、社区卫生服务站、托儿所（建筑面积600方）、一所9班幼儿园等公服设施。

这块地怎么说呢，虽位置还算在科学城核心区、区府板块，但地块偏小，配套一般，仅一所幼儿园，无中小学配套，小学预计统筹分流河对岸的香雪小学，初中大概率是统筹摇号周边几所学校。

距离地铁香雪站也远，1.6公里远非步行距离。

外部路网通达性尚可，但地块西侧香雪八路仅双向四车道，目前高峰期车流较大，周边路口拥堵。

唯一能打的牌，就是生态环境。

地块东、西、北三面环山，较为安静，东侧为真理公园，南侧为南岗河湿地公园，均举步可达。

这种条件，产品定位显然不会是学位刚需，但也不适合做大面积改善产品，毕竟周边生态环境虽不错，但还算不上绝佳，尤其在多山的科学城，一点儿都不稀缺。

怎样的生态景观是稀缺的？

至少，丰富的山水元素，如山、林、湖、泽、园、岛、湾、瀑等自然风貌，有其二三者，即可称得上佳了。

显然，在多山缺水的科学城，具体到该地块周边，“山”“水”的景观度，仅仅一般，很难产生太多的溢价。

另外，需要注意的是，地块南侧紧贴玉岩中学运动场，偶尔会有一定嘈杂。

所以，综合来看，这块地利用户型新规高实用率的优势，做些面积偏小的刚改户型即可。

比如120平以内的3+1房、4+1房，因地制宜设计大阳台，提高南北对流通透户型占比，移景入内，控制总价，或许还有些吸引力。

PS：控规调整永在进行时状态。大家猜猜，科学城中心区，接下来还有哪些边边角角的地方，有条件摇身一变成为住宅？