南京为江苏省省会、副省级市，国务院批复确定的中国东部地区重要的中心城市、全国重要的科研教育基地和综合交通枢纽。
全市下辖11个区，南京地处中国东部、长江下游、濒江近海，是长江国际航运物流中心，长三角辐射带动中西部地区发展的国家重要门户城市，也是东部沿海经济带与长江经济带战略交汇的重要节点城市。
01
加快支柱产业焕新升级
人口"虹吸"效应表现强势
2024年1月16日上午，江苏南京市十七届人大二次会议开幕，市长陈之常作政府工作报告。据介绍，2023年南京地区生产总值预计实现1.75万亿元左右，同比增长4.7%左右，继续保持全国大中城市前十。报告提及，居民人均可支配收入与经济增长保持同步。
报告提及，南京将加快支柱产业焕新升级，推动传统燃油车加快向新能源汽车、智能网联方向转型，加强自动驾驶、智能座舱等领域技术研发储备，推动新型显示产业向超高清、低功耗、柔性显示等方向升级。同时，推动战略性新兴产业集群发展，加快布局拓展5G和先进通信、汽车等新增长点，促进电子信息产业强链补链延链。围绕现代服务业大力引进研发型、创新型总部，新增总部企业30家，重点突破50亿元以上的先进制造业项目、现代服务业项目、标志性外资项目、总部经济项目、未来产业项目。
政府工作报告还显示，“双一流”建设学科数量达43个，仅次于北京、上海。23年科技创新工作取得较大突破，国家创新型城市创新能力评价居全国第4位，紫金山实验室建立业界首个6G综合实验室，高新技术企业突破1万家，入库科技型中小企业超过2.3万家，新增国家专精特新“小巨人”企业107家、总量达213家。（以上会议内容均来源澎湃新闻）
人口方面，南京从历史文化、教育资源及经济发展都对周边毗邻省份的人口产生巨大的“虹吸”效应。南京常住人口继续保持增长，22年常住人口949.11万人，比上年增加6.77万人，比上年增长0.72%。其中，城镇人口825.80万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）87.01%。2023年全市常住人口将突破1千万人，流动人口超300万人。
02
首批完善住房保障体系
与住房租赁市场发展 双试点城市
租赁时代大幕始于17年，国内租赁市场进入全新发展阶段，在如火如荼的租赁市场发展态势下，南京首当其冲，积极应举。自2019年作为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市以来，持续推进保障性租赁住房建设，不断完善住房租赁体系。
放眼全市，不仅有配套用心、功能完善的租赁社区，还有一批闲置资产被高效利用后转型升级成的租赁公寓，更有让新市民能够免费入住的暖心宁青驿站。不难看出，南京正在积极通过新建、改建和盘活存量不同方式，多渠道筹集租赁房源，培育发展住房租赁市场，努力满足新市民群体多层次、差异化租赁居住需求，加速实现“租购并举”美好蓝图。
近三年政策的出台，从租赁供应、市场监管、权益保障等各个维度也保障了租赁行业的稳步健康发展。
03
落户门槛下调，租房补贴出台
"抢人"动作力度大
2023年南京落户政策相较之前的落户政策门槛下降近50%。24年年初南京又进一步完善了积分落户政策。进一步放宽户口迁移条件，新政于3月10日起正式实施。特别在加分指标中新增“租赁住房情况”指标，优化完善积分落户指标体系，进一步提升政策包容性。同等条件下，相较于原办法，缩短了租赁住房人员的落户时间。
人才落户门槛再降低，全日制本科学历的人才由毕业5年内调整为毕业3年内;全日制专科学历的人才由毕业2年内调整为毕业1年内；本科学历落户门槛由原来的55周岁以下调整为45周岁以下。其中，具有本科及以上学历的人才，由毕业5年内放宽到毕业3年内;具有硕士研究生及以上学历的人才，由毕业2年内放宽到毕业1年内;具有博士研究生及以上学历的人才，毕业后即可落户。
补贴方面，南京还给予新毕业人群3年内本科600元/月、研究生800元/月、博士2000元/月的租赁补贴，此外，南京今年还为符合条件的留宁、来宁高校毕业生提供不超过14天的免费过渡性住宿“宁青驿站”，目前，已服务超5000余名青年人才。
04
“十四五”规划15万套
23年超额完成目标
2022年1月《南京市发展保障性租赁住房实施办法》正式发布，到“十四五”末，南京市将筹建保障性租赁住房15万套（间），发放租赁补贴25万人，惠及不少于50万户家庭和个人。
其中，《办法》明确：
申请门槛被大大放宽：保障性租赁住房实物供应对象为项目所在区无房的居民，重点供应新市民、青年人等群体。项目所在区无房是指本人及配偶在项目所在区名下无房。符合标准的市民可通过提供线上和线下两种渠道申请。
多元渠道筹集房源：通过新建、改建和存量盘活三种方式筹集，对面积也进行了严格限制。例如，新建的保障性租赁住房套型建筑面积以30-60平方米为主，原则上应当控制在70平方米以内。已建成或者已立项的项目，纳入保障性租赁住房进行管理的，建筑面积可以适当放宽，原则上不超过90平方米。
便利性也将得到保证：保障性租赁住房建设应充分考虑城市基础设施和交通出行条件、周边产业布局、人口发展趋势和区域存量住房状况，合理选址布局，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和配套设施相对完善的区域，促进职住平衡。
支持力度再加强：税收和费用方面，出租收入适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。保障性租赁住房建设项目免收城市基础设施配套费，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
租金将低于市场价：保障性租赁住房产权或者运营管理单位应当委托有关机构按年度或者适时公布保障性租赁住房周边同地段同品质的市场化租赁住房评估租金，保障性租赁住房的优惠租金标准按不高于评估租金的九折并确认租金年度涨幅不超5%。
2023年省政府下达南京市保障性租赁住房目标任务为新开工约2万套（间），基本建成1.7万套（间）。截至2023年年底，全市实现新开工约2.5万套（间），完成目标任务近116%；基本建成1.8万套（间），完成目标任务107%，均超额完成2023年度目标任务。
05
参与主体结构多元化
两大国企担“领头羊”
截止到2023年年底，集中式公寓获取及开业规模前三为东南青年汇、安居瑾家及龙湖冠寓。企业主体主要以当地国企及全国化布局租赁企业为主。
国有企业显然起到了“领头羊”的作用。例如“东南青年汇”，便是南京东南国资投资集团所属子公司南京东南公寓管理有限公司所打造的。截至2月，已布局南京11个行政区及江北新区，共30个项目，管理房源约11435套，管理总建面约782855.17平方米，服务各类人才超5万人次。其中，已开业项目超25个，总建面积约584515.37平方米，房源共计8535套。在公寓硬件配置上，东南青年汇提供全屋品牌家电、独立餐厨、卫浴，可以拎包入住，另外还有共享公区和众创空间。在价格上，也是略低于市场租金价格，充分展现出了国企担当。
此外，另一家国企安居瑾家近年也是动作频繁，据企业23年年报公开数据显示，管理房间数超6368间，同比增长42%，在URI国有企业品牌力测评位居全国前十，开业的珑熹台、瑾家阅江台，玖悦台等项目均受到了各界的关注。并于2024年1月成功荣获江苏省“AAA级信用企业”认证。
06
21年为供地高峰期
市场租金呈下跌趋势，出租率乏力
土地方面，据URI不完全统计，南京市自2018年以来，成交租赁相关用地共计超69宗，总建面约240万方，按照新建户均面积50平米估算，约可提供4.8万套租赁住房。目前新建租赁项目约11个，入市供应约1.5万套房源。
租金方面，2023年度南京市集中式公寓坪效租金在2.62元，同比下降超6%，下降趋势明显；分散式公寓坪效租金在2.36元，在23年年中至今，下降幅度较大。南京市套均成交租金约3100元/套/月。据URI调研数据显示，整体出租率也表现乏力状态，春节淡季后，市场有望回暖，但租金上涨幅度不会很大。
结语
租购并举背景下，长三角作为我国租赁热点区域，租赁市场在政策利好下快速发展，南京从人口、产业方面看，势将进一步扩大规模，机构化程度也将继续提升，未来有望带动周边城市租赁市场逐渐活跃。
