来源：丁祖昱评楼市2024-05-09 10:49:51
在“五一”小长假前一天，楼市有两个重磅消息。
4月30日，中共中央政治局会议，对房地产首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的要求。
同日，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，从土地供应源头上，控制城市库存。
政策有了很明显的指向性，即去库存。
从当前的市场现状来看，全国商品房库存处在绝对高位，国家统计局数据显示，截止3月末全国商品房待售面积约74833万平方米。这一数字，已超过2015年的71853万平方米历史高位。
库存高企之外，绝大多数城市商品住宅库存仍处于持续增加中。
时隔九年，楼市重新回到2015年高库存时代，新一轮楼市去库存开始了。
随着市场成交转淡，房地产行业去库存的呼声越来越高，但在近两年的政策中，我们几乎看不到明确的去库存的表述。
4月30日，政策表述迎来转折。
先是政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
紧接着自然资源部印发通知，明确根据城市商品住宅去化周期，控制新增商品住宅用地供应。
核心有两点：
1、商品住宅去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让，下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；
2、商品住宅去化周期在18（不含）-36个月的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。
商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
自然资源部库存消化周期的表述自2017年开始提出，当时提出的“五类”调控目标除了上述两条外，还有包括：12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
从可参考数据来看，目前狭义库存消化周期低于12个月的城市已寥寥无几，大部分城市库存消化周期都在18个月以上。
行业规模高峰期已过，全国新房销售规模降级，再难回到2019-2021年的高位，且楼市需求疲软，新房市场面临较大的去化压力。需要主动从源头土地端调整，控制供应，先消化现有库存，以达到新的供求平衡状态。
哪些城市去库存压力最大？
根据克而瑞数据显示，按照城市商品住宅前12个月月均成交量测算，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅狭义库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成。
按照自然资源部新规，这52个城市或将暂停新增商品住宅用地供应，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。
这些城市多以三四线城市为主，其中也不乏哈尔滨、呼和浩特、银川等二线城市。
另外，商品住宅库存去化周期在18（不含）-36个月之间的城市也有60个。其中，一线城市北京，二线城市沈阳、长春、武汉、南京、郑州、济南、厦门、青岛等也在其列。
相应的，上述这些城市也是去库存压力比较大的城市。而热点上海、合肥和杭州去化周期基本都在1年以内，整体去化压力相对比较小。
当前楼市去库存任务远比我们想象中更加紧迫。
先来看一组国家统计局数据，2024年3月末商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%，住宅待售面积增长23.9%。
要知道，2015年去库存时期这一数据是71853万平方米。
也就是说，当前商品房库存规模又一次来到了历史高位。
从历史数据来看，2021年以来楼市库存开始逐渐增加，房地产行业进入深度调整期。至2023年新房供给持续缩量，但成交疲弱的情况下，库存规模持续走高。至2024年2月末，商品房待售面积达到75969万平方米，3月末稍有回落，但整体仍然高于2015年库存量。
如果后续市场走弱，库存还将进一步堆积。
但当前去库存任务远比2015年房地产上升期时要复杂得多。
新房要去库存，二手房也面临着“去库存”任务。近两年，二手房价格“超跌”下不断抢占新房市场份额，同时，二手房挂牌房源激增，市场流动性变差，也会使得一二手房之间置换链条不顺畅，从而影响改善需求释放。当前“以旧换新”政策便是二手房去库存的重要举措，比如南京安居集团“以旧换新”新模式，直接收购二手房，以消化存量二手房。
同时，房企也面临较大的去库存压力。CRIC数据显示，百强房企前4月销售操盘金额同比仍降46.8%。去库存大背景下，未来对房企投资、产品升级打造和项目运营管控都提出了更高的要求。
楼市重回高库存时代已是不争的事实。
从政治局会议定调“去库存”以来，我们可以看到一线城市北京、深圳跟进调整限购政策，“去库存”的号角，已从一线城市外围吹响。
想要精准去库存，政策端如何发力才是关键。
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