现在楼市的政策真的是越来越看不懂了，

这是自己在打自己的脸吗？

深圳楼市发布新消息，

深圳多家商业银行要求：

个人住房按揭贷款需在楼盘项目主体封顶后才能放款，

楼盘项目主体结构未封顶不得放贷

这个政策表面上来看是有利于购房者，

毕竟是封顶以后银行才会把购房者的个人按揭贷款发放给开发商，

这就是会减少一部分烂尾的风险，

但问题也恰恰出在这个地方，

个人住房按揭贷款需在楼盘项目主体封顶后才能放款，这可不是现在的新政，早在20年前都已经规定过的政策，但没有人执行呀。

其实央行在2003年，注意，是2003年，不是2023年，

就已经下发了121号文件，要求：

商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，

而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

然而这样的政策有人执行吗？

现实中是只要楼盘取得预售证就开始卖房，就开始发放贷款，

如果再碰上银行放贷比较松弛的阶段，这边你刚提交银行贷款资料，那边三五天很可能就放贷了，下个月就开始还月供了，

没有人在乎楼盘项目是否封顶？甚至更极端的项目还是一个坑的时候，你就要还月供了。

这里面最典型的例子就是位于河南新乡的恒大御湖天下，整个项目占地500亩，就修建了一个大门，前期的房子就已经卖完了，

而结果却是停工烂尾，很多人给一个大门，还房贷。

所以不管你怎么想，怎么看，都是可笑又可悲。

现在深圳要求楼盘项目封顶以后才放贷，明明是一件早在20年前就应该执行的政策，

然而放到现在才开始执行，你还没办法批评，并且你还得夸他，

因为相对其他城市来说，这已经走到前列了。

现在绝大部分的城市依旧还没有执行楼盘项目主体封顶以后才放贷的政策，

包括开发商的监管账户也是这样的，要不是2022年7月份的停贷风波影响，估计很多人买房月供都还好长时间了，照样不知道开发商的监管账户。

其实理性判断不是说预售制度不行，

特别是前两轮房地产周期，大家的买房意愿和买房需求都比较高，市场也需要预售制度来加快新房体量供应，

问题出在预售制度的监管上面，

咱们的预售制度学的是香港的楼花，但是香港的烂尾楼就非常非常的少，

就是因为监管到位，并且还房贷也是在房屋交付以后，这就会极大减少烂尾风险，

现在咱和香港的楼花差距依旧比较大，因为项目主体封顶以后再放贷，还是会出现很多烂尾楼，

你看看市面上很多烂尾楼，其实就是在封顶之后烂尾了，

严格来说封顶之后是烂尾风险最高的时间点，

首先开发商取得预售之后，也不是一天之内就把房子卖完了，也得有一个销售周期，

这个周期内项目肯定得如火如荼的建设，工地比售楼部都安静，谁敢买你的房子呀？

像恒大那么狠的，一个门就开始卖了，毕竟是少数。

其次，项目前期施工的资金一般都是承包方垫付，到封顶之后，开发商才会第一次结算，

所以如果开发商资金紧张的话，走到这个地步就走不动了，就很容易产生烂尾，

当然了也有一些恶意的，就卡这个时间点，这边把房子卖完，另一边封顶之后不结工程款，直接跑路。

这就造成了市面上很多项目明明是封顶了，但却烂尾了，

并且你不要感觉项目已经封顶了，距离交房也没有多远了，这就有点异想天开了，封顶也就是整个工程的三分一进度。

并且封顶烂尾，这是最恶心的，因为利益被开发商拿走完了，剩下的都是债务，

下面你也不容易找其他开发商做白衣骑士，

碰上这样的状况，以前解决的方法大部分都是用时间换空间，

因为过去房价涨得快，房价的涨幅能把烂尾的债务抵消掉，这就好解决，这就叫发展中解决问题。

但现在没有这种红利了，再加上开发商大规模的债务违约，导致停工烂尾的项目急剧增加，

预售制度监管不严的这一把回旋标最终又打了回来，只能由政府推进保交楼工作，

所以这样看来房价一下跌，很多新问题就暴露出来，也不知道是好事，还是坏事。