在近日召开的市两会中，有位从事城市更新近二十年的政协委员跟笔者交流，她作为企业家长期在一线摸爬滚打，上海和国内已有几十个项目，很有操作经验并且接地气。在谈到这些年的感受时，她坦言，无论是城市建设，还是城市更新，都离不开经济增长这个大背景，需求这条大主线。而这几年城市更新面临的最大问题，就是空间更新出来了，各种有效需求却不足，致使不少项目更新后出现严重空置，进而又影响到新一轮项目的投资信心。
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联想到笔者近年来走访调研的几十个城市更新项目，的确存在这种普遍性的问题：有些花重金“修旧如旧”的优秀历史建筑，如果放在十几年前，恐怕就是国际著名奢移品企业、或跨国公司总部一掷千金要抢夺的宝地，但现在的情况是，巨额的投资下去了，改造成本奇高，让绝大多数企业望而却步；在产业用地转型升级、提质增效方面，鼓励“工业上楼”对上海而言势在必行，但面对越来越多企业的外迁和“走出去”，不要说工业“上楼”，就是在楼下的工业企业，闲置、低效现象还远未解决，又哪来的那么多上楼需求呢？
外滩·老市府
再如商业的更新改造，在已有商业体量远供过于求、並且新项目还不断建设的背景下，哪些新业态、新功能值得对原有老旧商业空间进行更新改造呢？何况，不少商业项目的40年使用期开始陆续满了，后续如何尚无着落；至于大量空置率居高不下的写字楼、产业楼，更新改造后的新需求在哪里？更是投资者举棋不定的困惑。
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怎样面对和解决这些现实的困难呢？只从城市更新的本身找，它是难有答案的；如果用“头痛医头、脚痛医脚”的习惯思维找，更是只能治表不能治本、甚至连表也难治。这里就要引伸出一个我们经常忽略的底层逻辑：城市更新的原动力到底在哪里？
现所
作为现代城市，它的最基本功能就是经济功能，并由各种各样的产业门类加以支撑。有了这样的基础，几十万人乃至几千万人才能集聚于此安居乐业。因此，城市发展缘于经济发展，经济发展依赖于产业的不断迭代焕新。四十年来，上海从国内最大的工业基地转型为五个中心，就是产业升级焕新推动城市发展的最好证明。
上生新所
所以，回到现实，面对需求不足，下一步的城市更新要做什么、怎么做呢？笔者认为，首先还是要拓宽思路，换一个角度看问题。城市更新从本质上讲，它是城市发展到成熟阶段的一种投资和运营行为，不单单是规划、建设方面的事，它的源头是需求导向，而需求的产生则要靠发展、靠企业、靠市场；所以，还是要从源头抓起，只有牢牢抓住发展这个牛鼻子，城市更新的需求才会有源头活水。
田子坊，图片来源：阅读建筑
其次，从上海的实际看，怎样花大决心、下大力气为民营经济能更快发展、更快壮大创造良好的营商环境，这不仅关关系到上海未来发展的动力、活力和后劲，它也是城市更新需求的最大客源。众所周知，民间蕴涵着惊人的、超出高位者想象的创造力，无数普通人以及成千上万创业者对梦想的追求、对自身价值实现的冲动，都会衍生出无穷无尽的新项目、新业态、新团队和新场景；进而又会转化成对大量低成本、高性价比城市更新空间的需求。只要把这些民间的、市场的原动力激发出来、城市更新还愁没有需求吗？
老外街
第三，需求是需要发现、挖掘和引导的，换句话讲，它在很大程度上是可以创造的。这就要求城市更新的参与者，不能简单地看需求减少或增加，而是要非常科学、深入地观察和跟踪社会需求的新变化、新动向和新趋势，尤其要分析需求结构的变化。按照物质守恒定律，一种需求减少，另一种需求必定会增加，只是你不知道而己。近几年风生水起的“一尺花园”，就是一个很好的案例，它迎合了人们休闲、社交、商务和文化新需求，其形式是城市更新盘活存量，内容则是创造了人们所喜爱的新空间、新体验。
最后，城市更新的规划、投资和建设方也应该反思，城市更新与传统的城市建设以及房地产开发有哪些根本的不同之处？为什么有的城市更新项目投资不大却生机勃勃，有的重金投入却门可罗雀？其实，道理也很简单，城市更新有一条“真谛”，即“低成本、小规模、渐近式、个性化”，违者自然要受到挫败。那种习惯于大手笔、大投入、大开发的做法，表面上可能很光鲜，但由于成本过高、不接地气、供给过大，对需求端而言，要么价格难以承受、要么性价比太低、要么供过于求，这些都会把需求吓跑了。总之，结果是造成资源浪费，把应该可持续发展的城市更新，变成了不可持续的“烂尾工程”，这是特别要防止的。
注：图片均来自项目方
文章作者：上海产业转型发展研究院首席研究员 夏雨
责任编辑：林欣蓝
策划审核：夏 雨
