7月份，广州全市二手房网签10034宗和101.24万平方米，环比虽然分别下降4.04%和4.42%，但依然处于2021年5月以来的较高水平，也是今年以来第二次交易过万宗。

1、刚需仍占主导

7月份，广州60㎡以下和60-90㎡二手房所占比例分别为16.10%和35%，环比分别增长了0.47和1.41个比百分点，均增长至近三个月以来最高水平，二者合计占比达到51.10%，其他户型交易占比均在下降。可见，刚需占主导，且带动二手房交易再次站在万宗以上。

2、改善型交易有一定占比，但改善的动力在下降

7月份，90-120平米占比28.4%，120平米以上占比20.48%，改善型交易占比也较大，但环比都在下降，其中90-120平米的刚改下降1.18个百分点，120平米以上的改善下降0.7个百分点。

3、政策利好刚需

5-6月份的政策纾困，不管是首付比例下降5个百分点，还是利率不设下限，均对刚需更加利好。因为，刚需对首付比例、利率更加敏感，5个百分点的首付下降，将节约几十万甚至几十万的首付，对于刚需来说，有的就可以上车了。利率也一样，近期农商行、外资行首套房利率降至3%左右，相比今年年初下降50个基点以上，降成本的效应也很明显。此外，广州退出限购，非户籍缴纳社保年限缩短至6个月，很多之前不具备购房资格的人群，也开始上车了

4、房价下降，利好刚需上车

当然，刚需发力，与广州新市民、年轻人比较多有关，2015年-2020年广州每年流入常住人口在40-80万，近10年增加了600万。近年来，广州房价明显下调，外围区域下调40%左右，中心区在30%左右。房价下跌，政策纾困，加上近年来持续流入常住人口一直在积累购房需求。同时，尽管市场预期转弱，但刚需对住房的需求是客观的，条件具备了，就会入市。

5、为何改善动力减弱？

改善的动力下降，一方面在于改善的需求与刚需不同，市场预期走弱，改善的意愿就会减弱，反正有房子住，换更高价格、更大面积的，一方面支出会增加，而就业和收入预期在减弱；另一方面，房价也在下跌，不如再等等。也有一些偏刚性的改善，比如人口增加、学位、工作变动，但这些规模偏小，当政策助推、看好的房子价格下跌后可以入手，需求释放了以后，就进入了疲弱期，改善就会减少。另外，部分改善因为手上房子卖不掉，或卖的价格偏低导致积蓄不足，也无法完成改善。

6、后续市场预判

从7月第三周开始，交易已经开始下跌，并连续两个月下跌，也意味着5-6月份的政策效应，特别是5.28降首付、降利率的政策效应开始减退。8月份是传统淡季，延续7月份走势，近期刚需购房已经开始减弱，二手房预计会落至万套以下。上半年，二手房占总体住房交易的比例已经达到59%，二手房对新房有替代效应，特别是改善型二手房占比也到了近50%，120平米的改善占比21%，且在价格上、即买即住上有优势。