“城投希望扛过这个周期，以时间换空间，等市场复苏之后，所拿地块就可以待价而沽。”

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

5月17日央行四大政策出台后，楼市话题的热度迅速提升。

18号和19号刚好是周末，售楼处的看房者明显比往日多。南京某房产中介发朋友圈：不是在带客户，就是在带客户的路上。

自媒体“广州房产”表示，5月18日广州黄埔区某楼盘开售，售楼处接待了800多批客户，晚来的客户甚至找不到停车位了。

然而，房地产市场的真正热度，或许还要关注另一个市场——土地市场的变化。

5月14日，杭州迎来“全面取消限购”新政后的首场土拍，但反应依然冷静，最终四宗低密宅地清一色底价成交。

今天的文章就从土地市场入手，看一看房地产市场的另一面。

今年以来，中国土地拍卖市场一直没热起来。安居客数据显示，今年4月，全国重点65城成交土地平均楼面价为2840元/平米，同比回落23%。

当重点城市卖地收入下降时，重点房企自然也就好不到哪里去。中指研究院数据显示，2024年1—4月，TOP100企业拿地总金额2850亿元，与2023年同期相比下降9.5%，与2021年同期相比下降了64.9%。

值得一提的是，排行榜上出现了很多新面孔。2024年1—4月中国房地产企业权益拿地面积TOP100，民营房企只有18家，范国企阵营（包括央企、普通国企和城投公司）是绝对主力。国企队伍里，城投公司（是指地方政府的投资融资平台）势头最盛，上榜数超过了50家。

这在2021年以前是无法想象的。当时的土地拍卖会，基本上由恒大、碧桂园、融创等大型民企唱主角。

根据中指研究院，在2019年1—4月房地产企业拿地面积百强榜里，民营房企有62家。其中，碧桂园以1106万平方米（相当于15个故宫）的拿地面积遥遥领先，融创中国以1028万平方米的拿地面积紧随其后，恒大以938万平方米的拿地面积位居第三。

当时能跟“恒碧万融”掰掰手腕的，只有华润、保利、中海这样大型国企。

但是2021年以后，土拍市场的画风就完全变了。

恒大、碧桂园、融创等民企集体沉默，市场化程度较高的国企开发商也越来越谨慎，导致多地流拍率飙升。关键时刻，地方城投公司顶了上来。

2022年，全国全口径住宅用地土地出让金41750亿元，其中城投公司拿地22494亿元，占比达到了惊人的54%。2023年11月，城投公司拿地占比上升到了55%。

进入2024年后，城投托举土地市场的趋势，并没有被逆转。

先看拿地金额榜，就会发现，石家庄城发投集团、中国雄安集团等地方城投公司，1—4月的拿地金额甚至超过了保利发展、中旅投资等央企开发商。

再看拿地面积榜，中小城市（包括小县城）的城投公司的拿地积极性，比核心城市的城投公司更显著。

榜上的公司，来自北上广深的只有2家，剩下的都是来自二线以下城市。其中还有26家区县级城投公司。

以拿地榜位居第五的“湖北省金圆投资开发集团”为例，就是一家县级城投公司。这个县不是经济发达的百强县，而是2018年才退出贫困县行列的红安县。

种种现象之外，我们不经疑问，城投公司为何顶起拿地，资金来源何处？这样的情形，对房地产市场会带来哪些影响？

接下来，我们就把专业的问题交给四位房地产专家进一步解答。

地方城投拿地占比越来越高，是因为楼市行情不好，民企不太敢拿地了，央企拿地的欲望也在下降，地方政府为了维持财政收入，只能让地方城投公司托市。如果地方政府不这么做，不仅短期稳增长面临困难，连体制人员的工资都难养保障。

地方政府把左手的土地倒腾给右手，然后以这个名义去地方性中小银行融资。这些土地，短期内不会开发，而是变成了存量土地，将来再择机转让。

城投撑起土地市场的局面，会维持一段时间。这会加剧地方政府的隐性债务。这样的债务，短期内要靠增发国债地方债来弥补，中长期还是要让楼市回暖。

城投公司今年拿地占比高，更突出了兜底性特征。由于行业流动性收紧，市场交易热度下滑，房企开发投资热情减弱，使得土地市场今年进一步降温。在此背景下，为了保证各地土拍顺利进行，大型央企国企加快入市节奏，大量城投公司也在土地市场频频亮相。

值得关注的是，部分高能级热点城市外，由于市场长期基本面向好，大型央国企依然保持较大的拿地热情。而那些供需严重失衡的城市，城投公司拿地的现象就会更为明显。

从过往几年的数据来看，越是中小城市，对土地财政的依赖度越高。这跟2014年开始的棚改货币化有关，房价上涨带动了更多房企在中小城市的拿地热情。自2021年起，很多民企出现交付问题，加之房价进入下行通道，导致中小城市库存再度高企，土地供应进一步增加，就不得不依赖城投拿地。

未来1—2年内，城投主导土地市场的现象还将存在。表面来看，有了城投公司拿地，至少土拍市场上的流拍率会降低，对于稳定房地产开发投资和恢复房地产交易市场的信心，起到了正向作用。

但这些作用属于短期效应，一方面城投公司本身并不直接从事房地产开发建设，所购地块要寻找寻找合作方，甚至不排除再度出让。另一方面，即使部分地块由城投推进开发，但如果地块本身的区位不好，或者市场的认可度不高，依然会再次面临去化困难，导致整体待售量进一步提升。

房地产市场不景气，会向土地拍卖市场传导，地方城投加大购地力度，可能是为了稳定当地的土地市场及楼市。同时，土地转让收入是地方政府财政收入的重要来源，城投大举拿地可能也有缓和地方财政收支矛盾的考虑。

地方城投的买地资金主要还是来源于债务资金，比如银行贷款、发行债券等等。

与此同时，土地出让收入属于政府性基金收入，是政府财政收入的重要来源，可以在一定程度上对地方财政起到托底的作用。而由于城投开发节奏更为迟缓，供给压力不大，对房价的影响相对较小。

不过，绝大部分地方城投缺乏开发经验，尚且处于市场化转型阶段，相对于房地产企业并不具备优势。在过去房地产市场蓬勃发展的年代，地方城投并不是一个重要的参与者和有力的竞争者。当前，地方城投拿地比例被动增加，可能只是地产下行期间的一种暂时现象，待到房地产市场企稳、房企拿地意愿渐恢复，城投拿地大概率会逐渐减少。

一线城市土地市场的主力，还是那些以房地产为主营业务的开发企业，当地城投公司不会过多参与。

中小城市由于开发企业拿地不热情，城投公司不得不储备大量地块，拿地不完全是自己开发，会寻找合作开发的房企操盘。城投公司拿地便宜，开发企业合作开发高端项目，利润高成本低，大家都有得赚，自然一拍即合。

城投公司一般也是借贷拿地，有一定的负债风险。城投公司希望扛过这个周期，以时间换空间，等市场复苏之后，这些地块就可以待价而沽了。

但现实是，城投公司的经营也非常困难，有些已经身处困境。当然这里说的困境不是一般意义的“破产”风险，而是以并购方式等方式进行。

城投支撑土地市场的现象，不会一直持续下去。

一方面城投公司的拿地资金不是无止境的，也是借贷而来，有借有还，还不上贷就危险了。而且大多数城投公司在房地产开发上的经验与专业能力，普遍不如市场摸爬滚打多年的开发商，还需要联合开发，不是长久之计。

高质量发展的房地产市场，还是应该让专业的人，做专业的事。

本篇作者 | 饶祖分 | 责任编辑 | 何梦飞

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG