土拍后有读者留言，觉得这样一来鼓楼那些小区业主签字请愿不要拆迁恐将落空，因为现在形势很明朗，既然只有鼓楼台江中心地段能换回钱，那不拆你们小区拆谁呢？晋安仓山倒是应该未来几年暂停拆迁，市属国企兜底都已兜得库存堆上天。

或许是因为土拍冷场太久，太需要一针强心剂，所以最近两场土拍刚一结束，各大官媒立马发文庆祝。这场土拍就不说了，事先下架了10块地，提前缴枪很没面子；而那场号称拍出165亿。放以前这话说出来确实会有人信，然而现在不用我提，许多读者自己简单做个加法，便知道事实上只进账70亿，因为外地开发商明明就拿五块地，其余都被本市国企抱回，并没有换来真金白银。

看到这里假如有人还是不太明白，那可以把福州财政看作一个大口袋，里头放着很多个钱包（账户），有的账户是市级，有的账户是区级，有的账户属于各家市属国企。总之这些都是福州市的公款，钱在几个账户之间转来转去不会变多，就算市属国企拿着土地去发债、去贷款，但借来的钱连本带利终究要还。

因此，市属国企拿地并不能增加财政资金，要想有钱进账还得继续投资把房子盖起，卖不动地就转为卖房，卖得出去才能收回投资。卖房回款的周期可比卖地给外地开发商长得多，不到万不得已，各地国企很少亲自下场。

我们再举个具体例子来算一笔账，比如同属市中心但土拍无人问津的晋安王庄南湖地块。拆了这片老旧小区一共整理出两块地，最终安置房交给左海，商品房交给榕发。其中左海地块总价25.44亿，榕发地块总价48.52亿。

若是外来房企拿了这两幅宅地，则福州财政实实在在进账73.96亿，这笔购地款就是开发商的拿地成本，至于未来还要花几十亿回购安商房，那也是两三年后的事。但左海、榕发都是福州市属国企，这钱从左口袋放右口袋并没有增加地方财力，拿地成本该怎么算呢？

这问题我以前曾多次回答，对于市属国企开发的楼盘，其拿地成本实际上就是征地拆迁的成本。王庄南湖地块房屋征收面积约23万㎡，按照一平方2万的补偿标准计算，不计拆除建筑平整土地的钱，征收这两块地要赔给拆迁户46亿。

虽说现在的拆迁补偿只有很少一部分是给现金，其余主要用期房、现房来置换，但总归要提供价值46亿的资产来安置。今后两幅地块要盖建筑面积54.7万㎡的房子，按照一平方3000的建安成本估算，大约还得投入16.4亿进行后续开发。也就是说，这两块地的实际成本是62.4亿。

鉴于左海地块容积率高达5.15，建筑面积超过28万㎡，按照19700元/㎡的安商房对接价计算，就算拆迁户全部选择原拆原迁，安置完还有余房，所以接下来只要商品房销售能覆盖建安成本就好。榕发地块大约能建住宅24万㎡，假设均价3万，去化率接近四分之一就能保本了。

通过这个例子可以看出，虽然卖房回款周期较长，不像卖地那样简单粗暴来钱很快，但只要能把这24万㎡商品房都卖出去，赚得可比直接卖地多得多。尤其在土拍地价大不如前的背景下（要是五六年前王庄这地楼面价可能超过4万），自己卖房越看越划算，何况残存房企没剩几家，无论愿不愿意，卖地转为卖房都是势在必行。

当然，风险和收益总是成正比，卖房模式也会把相应的风险揽到自己肩上。此时就需要热爱家乡的广大市民朋友们共同呼吁，让那些不差钱且好面子的富人多买市属国企楼盘，要让“做福州人买福州国企房”的观点深入人心，充分发挥财政税收调节作用，缩小贫富差距才能可持续发展。