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问答391期

问：星河湾二手房价格14000+，这个房价合适吗？

答：作为西安知名的豪宅IP，品牌没问题，产品没问题，号召力也没问题，如果房价出了问题，一定是地段的问题。

（秦汉星河湾挂牌价，来源：贝壳）

14000+区间的星河湾是秦汉项目，目前贝壳二手房最低的一套挂牌价13658元/㎡，建面176㎡，精装修，总价241万，整个小区畅园挂牌房源101套，但三个月只卖了三套。

这不是星河湾的问题，而是秦汉的冷淡，位置上兰池大道核心，自带学校、酒店，已经是腹地，但周边新房、二手房现状都不太好，万科、旭辉、招商、保利都已进入二手房状态，卖房的比买房的人多。

整个城北范围内，渭河南岸有高铁新城新房不断，北边有泾河、空港打折促销，东边有港务区虹吸购买力，秦汉就变得青黄不接了。

单纯的环境好，密度低，并不足以吸引有钱人来秦汉买房，配套短板又让刚需自住无所适从。

14000+的星河湾谈不上抄底，只能说是秦汉房价落寞的见证之一！

问：星河天汇与云山间对比，同属航天基地，是理性的市场现象吗？

答：从登记情况看，保利确实算航天卖的最好的小区，虽然地块不大，但位置核心，紧邻一小、一中，附近三个公园，过往绿城春和印月同样地段，但大面积短缺，表现不佳，如今保利算是补上周边改善的面积短板。

产品部分，建面143㎡起步，最大188㎡，四代住宅设计，露台，飘窗的赠送面积很大，小区的会所，景观效果也不错。

云山间属于另一个需求的小区，偏向于终极改善+养老，配套上紧贴学校，靠近地铁口，小高层社区，总户数598户，容积率仅2.0，居住舒适度更好。

产品上，建面165㎡起步，最大225㎡，同样是四代住宅设计，大赠送，大面宽，会所，景观，大堂等实景呈现度很高，当然单价、总价门槛也更高。

买保利和买招商的不是一类需求和预算的人，航天作为西安少见的主城区低密板块，还是很看好的，产业多，配套全，公园多，住宅少，自住很舒适。

南有地势高，视野好的独特位置，北有曲江的购买力和生活配套，应该说，现在在航天买房的，都是最理性的一批，不住不买的！

问：房价会越来越低吗，会有干预最低限价吗？

答：西安现在的房价是多个体系，没有统一标准，新房部分，备案价还是缓慢在上涨的，维持70城统计时，西安又一次全国领先的势头，但在实际的销售中，多数的开发商都有各种各样的折扣。

包括但不限于开盘优惠，低价车位，赠送面积等，因此业主实际买到的价格低于备案价，这个角度新房价格是在下降的。

二手房部分，除极个别小区，多数二手房普跌，房东恐慌卖房心态更重，大家都把学区房当作目前二手止跌的抓手，降价卖房成为当下二手成交的必备步骤。

你说，西安的房价是涨了，还是跌了，反正新闻里多半是涨了。

新房部分，限价，备案要求还在，不是为了让它热，是为了让它不冷，二手房部分，完全自由的市场，价格取决于大众预期。

这一轮的房价下跌原因并非房地产本身，也并非西安个例，在众多城市里，西安已经是房价稳定，需求旺盛的模范生代表了。

问：中粮大悦未来城143㎡有无保值属性？

答：西部大道的房子没有稀缺性是现状，一方面本身规划就是密集住宅区，且密度偏高，高层为主，同时二手房和新房供应都很充足。

二手房部分，融创西安宸院、万科高新华府、中南春风南岸、金地西沣公园等都是大型社区，附近万科、悦美、海亮、碧桂园、新城等也都是供应大户，二手产品比较同质，高层太多，洋房很少，价格也分化。

新房部分，除在售陕建、泰发祥、中粮、龙湖外，即将入市还有绿城、中海等，杜城拆迁后，还有大量的住宅用地轮番上市，未来几年，西部大道沿线依旧是西安房子最多的板块。

而中粮本身，同样是近千亩的大盘，除学校、商业外，住宅的供应也是十分充足，新产品会逐一上市，因此在这里买房不谈稀缺性，偏向自住属性。

143㎡、128㎡是否保值，看和谁比，新的比旧的好，更新的比一般新的好，能在这里买房的，多一些自住心态，作为高新的平替，同样预算买更大面积，且配套齐全，又是主城区，已经足够了！

问：西安正荣天寓35㎡公寓，想买一套租出去？

答：下行市场买公寓，和49年进国军没什么区别，一寓养三代的时代早已经过去。

当下西安主城区住宅的库存反而不多，真正多的是公寓，商办，写字楼，这都是房价上行时，开发商高歌猛进，圈地赚利润的产物，凭借着住宅高价，大面积，限购等条件，倒逼很多预算有限的人圆梦买房。

但公寓就是公寓，高密度塔楼，首付五成，贷款受限，转手税费高，受众窄，居住本身，多没有社区环境，楼上鱼龙混杂。

特别好地段的，比如二号线沿线，电视塔、龙首村、凤城八路这些地方还能稳定收租。

但正荣公寓，紧邻北二环，周边安置房，公寓，老小区众多，住宅也多，租房市场竞争激烈，买来不就是妥妥的接盘侠。

最关键，价格还不便宜，好赖也是一万多出头，有这个钱，不瞎折腾，就不会给房子打工！

问：房哥，港务区招商央畔看好吗？

答：在目前的秦汉大道以北，反而最不需要担心的就是招商央畔，因为买的早，房价低。

作为秦汉大道北最早吃螃蟹的开发商，招商在这里建了城市主场、盛会、央畔，目前都已经交付，产品高层+小高+洋房为主，整体小区交付不错，外立面，园林，户型，装修都有模有样。

央畔卖完后，才是现在新开的绿城、中粮、招商等，但价格已经涨到了17000+，虽说赠送更多，户型升级，但总价也确实更高了。

目前在秦汉大道北活跃的开发商，基本都是此前在奥体摘过桃，有收获的，区域优势在于大品牌扎堆，选择多，交大陆港已开建，地铁等通车，短板在于开发初期，配套和城区面貌和奥体仍有很大差距。

过往买奥体是看西安的城建能力，如今看这里是看港务区自己的开发实力，都需要时间观察，而最最核心的，就是在新区开发初期的入手价格，可以等发展，但不能高价买房。

对于买的早的招商央畔，入手价格低就是之后最大的底气！

问：沣西创新港上班，300万预算买哪里合适？

答：需求上判断，是否是长期自住，比如交大老师，多年稳定附近工作，自住考虑通勤距离，就近买沣西无可厚非，如果是两头跑，最稳妥的选择还是在主城区，每天地铁五号线往返，需求明确，选择才更稳。

目前沣西的现状是，新房和二手房价格跌的比较凶，由于前几年猛涨的结果，导致下行市场后，房价没守住，无论万科、龙湖、科为，还是中铁等，主打的是性价比。

二手房部分，选择最多的是万科大都会，地处沣腹地，医院，学校，商业，公园都齐全，来往创新港距离也可控。

更稳妥的方式是尽可能回归主城区，地铁通勤，300万预算内，高新范围可以够到紫薇时光云境、中建山海境的新房，二手部分，可以够到中海昆明路九号、沣华熙城、碧桂园国湖、中建昆明澜庭等。

以上的小区，目前基本都已回归自住需求，流通和增值上预期要降低不少！

问：雅荷智能花园自住合适吗，首付50万涉及孩子上学？

答：城北的众多小区，以天朗、雅荷、紫薇、海荣开发的为主，目前的处境基本都是相同的，当年几千块，如今均价过万，但自身面临房龄太老，需求有限的问题。

以智能花园为例，一期、二期都是2000年左右的小区，六层为主，如今已进入老破小行列，支撑这里的房价只有较低的价格，和凤城二路还算齐全的配套，学校部分，附近也没有知名学区。

即便在城北，预算有限，这类小区也不是首选，新房部分，高铁新城绿城春鸣里、江语云庭也都在预算内，二手部分，凤城五路的华远枫悦、万科幸福里、恒大帝景等也都在预算内。

轻易不要买房龄超过20年的老破小，那你就真是时间的朋友，一辈子的朋友了！